VSHO11 — FII Votorantim Shopping

(Administrado e gerido pela Tivio Capital DTVM — antiga marca Votorantim Asset/Banco Votorantim)

Recomendação: NEUTRO COM RISCO ALTO · Nota 5,2/10 · Cotação R$ 73,41 · P/VP 0,6399 · DY 12m 11,36%

Análise e recomendação

O VSHO11 é um FII de shopping centers administrado e gerido pela Tivio Capital, dono de 3 ativos: Shopping Bay Market (Niterói/RJ), Shopping Hortolândia e Shopping Valinhos (interior de SP), somando 45.690 m² de ABL. Em mar/2026 o PL era de R$ 240,8 Mi e o VP/cota R$ 114,73 — com a cota a R$ 73,92 (01/06/2026), o P/VP é 0,64 (36% de desconto), um dos maiores descontos do segmento.

O DY anualizado gira em torno de 11% (R$ 0,70/cota em mai/26) e a rentabilidade em 12 meses foi de 19,8% contra 16,8% do IFIX. A taxa de 0,75% a.a. sem performance é uma das menores do setor e o fundo não tem alavancagem. O contraponto está nos riscos: o Bay Market carrega vacância de 22,3% e inadimplência de 14,3% (acima de 90 dias) após a saída do cinema Kinoplex; há troca em curso da administradora operacional dos shoppings (FR de fev/2026); e a liquidez é baixíssima (R$ 17 mil/dia em mar/26). Recomendação: para quem busca shopping com desconto e DY de dois dígitos, tolera baixa liquidez/concentração e acompanha a virada do Bay Market — para quem já carrega, MANTER.

Tese de investimento

O VSHO11 é um FII de shopping centers com 3 ativos (Bay Market/RJ, Hortolândia e Valinhos/SP), gerido pela Tivio Capital. O desconto de 36% no P/VP e o DY anualizado de ~11% são atrativos, com taxa de 0,75% a.a. sem performance e zero alavancagem. Os riscos centrais são a vacância de 22,3% e inadimplência de 14,3% no Bay Market, a troca em curso da administradora operacional, a baixa liquidez (R$ 17 mil/dia) e a concentração em 3 ativos com 100% das receitas atreladas ao IGP-M.

Para quem é

  • Investidores que buscam shopping com desconto expressivo no P/VP (0,64)
  • Perfil arrojado que tolera baixa liquidez e concentração em 3 ativos
  • Quem quer DY de dois dígitos em tijolo (~11% a.a.) com taxa baixa
  • Quem valoriza gestão sem performance e zero alavancagem (0,75% a.a.)

Para quem não é

  • Quem precisa de liquidez (volume diário ~R$ 17 mil)
  • Investidores que rejeitam concentração em 3 ativos regionais
  • Perfil conservador que não tolera vacância/inadimplência elevadas no Bay Market
  • Quem busca shoppings dominantes/premium de grande porte

Pontos de atenção e riscos

Bay Market: vacância 22,3% + inadimplência 14,3% após saída do Kinoplex

O cinema Kinoplex encerrou as atividades em set/2025, elevando a vacância do Bay Market (Niterói/RJ) a 22,3% (Informe Trimestral 4T25). Além disso, um locatário relevante que havia quitado os débitos em nov/2025 voltou a atrasar em dez/2025, levando a inadimplência acima de 90 dias a 14,28% no ativo. O NOI do Bay Market recuou 33,8% em fev/26 vs fev/25. É o pior dos três shoppings e responde por 29,5% das receitas do fundo.

Troca da administradora operacional dos shoppings em andamento

Em início de fev/2026 a Tivio Capital divulgou Fato Relevante informando tratativas para alterar a empresa que administra operacionalmente os 3 shoppings. A conclusão depende da formalização dos contratos de rescisão com a prestadora atual e do fechamento das negociações com o novo prestador. Transição de administrador operacional pode gerar ruído de curto prazo na gestão dos ativos.

Baixíssima liquidez (R$ 17 mil/dia em mar/26)

O volume médio diário foi de apenas R$ 17 mil em mar/2026 (970 negócios no mês), abaixo da média de 12 meses. Com só 2.895 cotistas, montar ou desmontar posições relevantes é difícil sem afetar o preço. Não há formador de mercado contratado.

Concentração em 3 shoppings regionais

O portfólio é composto por apenas 3 shoppings de porte médio: Bay Market (Niterói/RJ), Hortolândia e Valinhos (interior de SP). Não há diversificação geográfica relevante nem ativos de grande porte/dominantes. O Hortolândia sozinho responde por 41,6% das receitas.

100% das receitas reajustadas por IGP-M

Todos os contratos de locação (100% das receitas) são reajustados pelo IGP-M (Informe Trimestral 4T25). Em períodos de IGP-M baixo ou negativo, o crescimento nominal dos aluguéis fica comprimido; em IGP-M alto, há ganho real, mas também risco de revisional/rescisão pelos lojistas. Concentração total em um único indexador é um fator de atenção.

Resultado caixa volátil e antecipação de receitas

Em mar/26 o resultado caixa foi de -R$ 0,14/cota por causa de uma antecipação pontual de receitas dos shoppings ocorrida em fev/26 (que duplicou receita em fev e reverteu em mar). Sem o efeito, o recorrente teria sido R$ 0,58/cota. A distribuição segue suavizada pela reserva de caixa (R$ 0,17/cota em mar/26), mas o resultado recorrente mensal oscila bastante.

Sobre a gestora

A Tivio Capital DTVM S.A. (CNPJ 03.384.738/0001-98) acumula os papéis de administradora fiduciária e gestora do VSHO11. A casa nasceu da estrutura de asset/DTVM do antigo Banco Votorantim — daí o nome do fundo ("Votorantim Shopping") — e hoje opera sob a marca Tivio, com sede na Av. Faria Lima, 4.300, em São Paulo. O escriturador das cotas é o Banco Bradesco e o auditor é a PwC.

A taxa total de 0,75% a.a. sem performance é um dos pontos positivos — está entre as mais baixas do segmento de shoppings. O fundo não possui alavancagem nem obrigações futuras por compra de ativos. O ponto de atenção atual é a troca em curso da empresa que administra operacionalmente os shoppings (Fato Relevante de fev/2026), cuja conclusão ainda depende de rescisão contratual e formalização com o novo prestador. Contato de RI: [email protected].

Ver a análise completa da gestora Tivio Capital DTVM →

Conclusão

O VSHO11 é um FII de shopping centers com 3 ativos (Bay Market/RJ, Hortolândia e Valinhos/SP), administrado e gerido pela Tivio Capital. Negocia a R$ 73,92 contra um VP/cota de R$ 114,73, ou seja, P/VP de 0,64 (36% de desconto), com DY anualizado de ~11% e rentabilidade de 19,8% em 12 meses (vs IFIX 16,8%).

Os Shoppings Hortolândia (41,6% da receita) e Valinhos (27,6%) estão saudáveis, com vacância de 1,4% e 8,5% e NOI crescendo 18,2% e 4,5% em fev/26. O Bay Market (29,5% da receita) concentra os problemas: vacância de 22,3% e inadimplência de 14,3% após a saída do Kinoplex, com NOI -33,8% no mês. Um Fato Relevante de fev/2026 informa tratativas para troca da empresa que administra operacionalmente os shoppings.

A taxa de 0,75% sem performance e a ausência de alavancagem são diferenciais relevantes. As limitações são a baixíssima liquidez (R$ 17 mil/dia em mar/26), a concentração em 3 ativos e o fato de 100% das receitas reajustarem por IGP-M. A tese de quem investe é a virada do Bay Market somada ao fechamento do desconto patrimonial.