Responsabilidad Limitada — CNPJ 28.737.771/0001-85, gestión Alianza Gestão de Recursos, administración BTG Pactual Serviços Financeiros DTVM
Segmento: Ladrillo · Renta Urbana Multicategoría (BTS/SLB · contratos atípicos) · Cotización R$ 9,97 · P/VP 0,9249 · VP/cuota R$ 10,78 · Patrimonio R$ 1,77 Bi · 206.111 partícipes · 26 activos
El ALZR11 (Alianza Trust Renda Imobiliária FII) es un fondo inmobiliario del segmento Ladrillo · Renta Urbana Multicategoría (BTS/SLB · contratos atípicos). Responsabilidad Limitada — CNPJ 28.737.771/0001-85, gestión Alianza Gestão de Recursos, administración BTG Pactual Serviços Financeiros DTVM
Alquila diversos inmuebles urbanos a grandes empresas en contratos de largo plazo y distribuye las rentas mensualmente
Esta página reúne el retrato factual del ALZR11 en 2026: qué es el fondo, en qué invierte, cuánto cobra, quién lo administra y cómo llegó hasta aquí. Opinión, nota y recomendación están en el análisis; calendario y proyección en dividendos.
Gestión: Alianza Gestão de Recursos.
La Alianza Gestão de Recursos es una gestora especializada en bienes raíces institucionales, autorizada por la CVM desde 2015. Posee un historial consistente en el ALZR11 desde su OPI en ene/2018, con enfoque en contratos atípicos de largo plazo (Built-to-Suit y Sale & Leaseback) y arrendatarios con una calificación de riesgo (rating) mínima de A- o una facturación anual superior a R$ 500 millones.
Aspectos destacados recientes: inclusión del ALZR11 en el FTSE EPRA Nareit Global Real Estate Index Series (dic/2025), desdoblamiento de cuotas de 1:10 (may/2025) que amplió la base en +36 mil inversores, conclusión de la 8.ª emisión (R$ 447 millones, abr/2026), entrada en centros de datos (Scala/RS y Sky/SP) y diversificación hacia el comercio minorista de alimentación (Assaí, Oba).
Salvedad 2026: la AGE del 12/05/2026 sugiere flexibilizar hasta el 50% del PN en FIIs del grupo (vs 20% actual) + capital autorizado de R$ 10 mil millones sin AGE + Oscar Freire típico (ruptura del mandato). La comunidad plantea reservas sobre el conflicto de interés, comparándolo con el caso VGHF11. Nota reducida de 8,5 a 7,5 hasta el desenlace de la asamblea.
Portafolio con 26 inmuebles multicategoría (naves logísticas, edificios, tiendas, centros de datos, laboratorios), 93% de contratos atípicos, WAULT de 8,9 años, vacancia del 0,0%, 12 sectores diversificados
| Activo | Ubicación | % del PL | Ocupación |
|---|---|---|---|
| Atento Del Castilho | Av. Dom Helder Câmara, 3.203 — Del Castilho, Río de Janeiro/RJ | 100,0% | 1,0% |
| Air Liquide Vila Carioca | São Paulo — SP | 100,0% | 1,0% |
| BRF Bauru | Bauru — SP | 100,0% | 1,0% |
| BRF Guarulhos | Guarulhos — SP | 100,0% | 1,0% |
| Editora Santillana — Belenzinho | São Paulo — SP | 100,0% | 1,0% |
| Coca-Cola FEMSA Santo André | Santo André — SP | 100,0% | 1,0% |
| DASA Ascendino Reis | São Paulo — SP | 100,0% | 1,0% |
| DASA Sumaré | São Paulo — SP | 100,0% | 1,0% |
| Decathlon Morumbi | São Paulo — SP | 100,0% | 1,0% |
| Globo Jardim Botânico | Río de Janeiro — RJ | 100,0% | 1,0% |
| Sky Data Center | Santana de Parnaíba — SP | 100,0% | 1,0% |
| Pandurata (Bauducco) Guarulhos | Guarulhos — SP | 100,0% | 1,0% |
| DuPont Alphaville (a través de TSER11) | Barueri (Alphaville) — SP | 99,9% | 0,97% |
| Pueri Domus | São Paulo — SP | 100,0% | 1,0% |
| Tienda Oba Hortifruti SBC | São Bernardo do Campo — SP | 100,0% | 1,0% |
| Tienda Oba Hortifruti SJRP | São José do Rio Preto — SP | 100,0% | 1,0% |
| CD Oba Hortifruti Sumaré | Sumaré — SP | 100,0% | 1,0% |
| CD Mercado Libre Ribeirão Preto | Ribeirão Preto — SP | 100,0% | 1,0% |
| CDB Ana Rosa | São Paulo — SP | 100,0% | 1,0% |
| CDB Morumbi | São Paulo — SP | 100,0% | 1,0% |
| Scala Data Center Porto Alegre | Porto Alegre — RS | 100,0% | 1,0% |
| Assaí Guarujá | Guarujá — SP | 100,0% | 1,0% |
| Assaí Bangu RJ | Río de Janeiro — RJ | 100,0% | 1,0% |
| Fleury Campinas | Campinas — SP | 100,0% | 1,0% |
| Oscar Freire Office (a través de TSER11) | São Paulo — SP | 100,0% | 1,0% |
| CD Shopee Ibitinga | Ibitinga — SP | 100,0% | 1,0% |
HHI 0,058 — baja (pulverizado).
| Desglose | Participación |
|---|---|
| Por estado | Estado de São Paulo (Gran São Paulo + interior) 62,0% · Río de Janeiro 21,0% · Río Grande del Sur 7,0% · Outros 10,0% |
| Por inquilino | DuPont (a través de TSER11) 13,0% · Oba Hortifruti (3 inmuebles) 10,0% · Mercado Libre 9,0% · Coca-Cola FEMSA 9,0% · Shopee 7,0% · Assaí (2 inmuebles) 8,0% |
| Por indexador | IPCA 100,0% |
| Por tipo de contrato | Atípico (BTS / SLB) 93,0% · Típico (Oscar Freire + Atento pós jul/26) 7,0% |
último cierre R$ 9,97 · mínima histórica R$ 7,92 · máxima R$ 14,13 · valor patrimonial por cuota R$ 10,78.
Volumen medio diario (21 sesiones) de R$ 2.223.669 · media de 12 meses de R$ 1.406.975.
Liquidez media-alta. Una posición de R$ 100 mil se liquida en horas, R$ 1 millón en ~2 días hábiles sin mover el precio. Compatible con una posición de núcleo de cartera
En los 8 años transcurridos desde la OPI, ALZR11 se ha consolidado como referencia en FIIs de contratos atípicos. Pasó de un portfolio inicial concentrado en logística a un portfolio multicategoria con 26 inmuebles en 12 sectores de actividad. En más del 76% de las sesiones bursátiles desde la OPI, la cuota se negoció por encima del valor patrimonial — un nivel atípico para los FIIs brasileños, respaldado por la previsibilidad de los contratos atípicos y la calidad de los inquilinos. El 2026 marca una transición: una adquisición típica (Oscar Freire) y una AGE con flexibilizaciones cuestionadas por la comunidad. La nota de la gestora baja de 8,5 a 7,5 a la espera del desenlace de la asamblea, pero el activo operativo sigue siendo de primera línea.
| Período | Qué pasó |
|---|---|
| IPO | Inicio de las negociaciones en la B3 a R$ 100/cuota con un portfolio inicial enfocado en naves logísticas y refrigeradas. |
| EXPANSÃO | Incorporaciones de Decathlon, Bauducco, Globo, Pueri Domus, Coca-Cola FEMSA, DASA y Sky Data Center. |
| CRESCIMENTO | Adquisición de Mercado Libre Ribeirão, Scala/RS, Assaí RJ, tiendas Oba y CDB. |
| DESDOBRAMENTO | El desdoblamiento de cuotas de 1:10 amplía la base de inversores a más de 36 mil cuotapartistas en 12 meses. |
| ÍNDICE GLOBAL | Inclusión en el FTSE EPRA Nareit Global Real Estate Index Series como Rental REIT. |
| TRANSIÇÃO | Ruptura parcial del mandato con Oscar Freire (típico) + Asamblea General Extraordinaria (AGE) del 12/05 con un 50% de conflicto de intereses. |
| ENCERRAMENTO 8ª EMISSÃO | 26 inmuebles, 196.632 cuotapartistas, vacancia del 0,0% y WAULT de 8,9 años — récord en la historia. |
| ATUAL | 26 inmuebles, 200.008 cuotapartistas, vacancia del 0,0%, WAULT de 9,1 años (récord renovado) y morosidad de CDB resuelta al contado. |