(ex-FII Apex Malls)
Segmento: Shoppings · Cotización R$ 39,5 · P/VP 0,3148 · VP/cuota R$ 125,46 · Patrimonio R$ 355 Mi · 703 partícipes · 2 activos
El APXM11 (Apex Malls Fundo de Investimento Imobiliário Responsabilidade Limitada) es un fondo inmobiliario del segmento Shoppings. (ex-FII Apex Malls)
Fracción del Shopping Vitória estable + 16% minoritario en el Catuaí Cascavel revaluado a la baja — descuento del 28% a cambio de una baja liquidez
Esta página reúne el retrato factual del APXM11 en 2026: qué es el fondo, en qué invierte, cuánto cobra, quién lo administra y cómo llegó hasta aquí. Opinión, nota y recomendación están en el análisis; calendario y proyección en dividendos.
Gestión: BRM Carbyne Gestão de Recursos S.A..
BRM Carbyne Gestão de Recursos S.A. (CNPJ 38.318.963/0001-00), con sede actual en Vitória/ES, es la gestora de recursos del fondo (transformada a partir de Carbyne Gestão de Recursos Ltda. a lo largo de 2025). La consultoría inmobiliaria especializada está a cargo de Apex Nazca Investimentos e Participações (CNPJ 50.732.938/0001-74), una gestora boutique (casa boutique) que le da nombre al fondo y opera en la misma dirección de BRM Carbyne. La administración fiduciaria corresponde a BTG Pactual Serviços Financeiros, una institución con escala y gobernanza consolidadas en el mercado de FIIs.
El director responsable del fondo en BTG es Gustavo Cotta Piersanti, MD Partner, Head de Fund Services. La auditoría independiente la realiza PwC. Dado que Apex Nazca es una gestora boutique con un historial relativamente corto y un enfoque acotado en centros comerciales, la combinación de gestora y consultor tiene un alcance menor que el de jugadores como XP, Kinea, Hedge o Vinci en el mismo segmento.
Ver el análisis de la gestora BRM Carbyne Gestão de Recursos S.A. →
FII de 2 activos: 15,82% del Shopping Vitória (ES, condominio pro indiviso) + 16% indirecto del Catuaí Cascavel (PR, vía SPE APXM Cascavel)
| Activo | Ubicación | % del PL | Ocupación |
|---|---|---|---|
| Shopping Vitória | Avenida Américo Buaiz, 200, Gleba A — Enseada do Suá, Vitória/ES — CEP 29050-902 | 15,8% | 0,9266% |
| APXM Cascavel Investimentos Ltda. (SPE) | — | — | — |
último cierre R$ 39,5 · mínima histórica R$ 74,05 · máxima R$ 118,75 · valor patrimonial por cuota R$ 125,46.
Volumen medio diario (21 sesiones) de R$ 266.000 · media de 12 meses de R$ 280.000.
Liquidez muy baja para un FII de centros comerciales. Una posición de R$ 500 mil requiere ~9 días hábiles para liquidarse al 20% del volumen diario; R$ 1 millón requiere ~19 días hábiles.
El fondo Apex Malls cumplió en 2024 con la tesis de crecimiento mediante su 2ª emisión (captando R$ 108,6 millones) y la asignación a una segunda plaza (Catuaí Cascavel, PR), pero la valoración a valor razonable de la sociedad participada retrocedió con fuerza en 2025 (la tasa de capitalización pasó del 7,75% al 8,49% anual), lo que se reflejó en una pérdida contable y en una devaluación de la cuota de cerca de -26% en el peor momento del año. Los ingresos operativos (de caja) continuaron al alza —el Shopping Vitória redujo su vacancia del 9,30% al 7,34%—, pero la recuperación de la cotización hasta mayo de 2026 sigue siendo parcial: cuota a R$ 75,98 frente a un VP de R$ 105,52.
| Período | Qué pasó |
|---|---|
| CONSTITUIÇÃO | Fondo constituido el 22/02/2018 como condominio cerrado (registro en la CVM el 07/03/2018). |
| INÍCIO DAS OPERAÇÕES | El fondo inicia formalmente sus actividades el 30/11/2022 — 1ª emisión totalmente suscrita y pagada (16.400 cuotas a R$ 100,00 = R$ 1,64 millones). PN inicial 11/2022 = R$ 1,6 millones. |
| AQUISIÇÃO SHOPPING VITÓRIA | El 19/06/2023, el fondo adquiere una fracción del 15,8169% del Shopping Vitória (ES) por R$ 139,1 millones mediante Escritura de Cesión de Derechos Adquisitivos. |
| EXPANSÃO E CASCAVEL | Año de expansión patrimonial: 2ª emisión totalmente suscrita y pagada, y adquisición de la participación indirecta en el Catuaí Cascavel vía SPE. |
| AJUSTE PATRIMONIAL | Año difícil: reevaluación negativa del Cascavel y caída relevante de la cuota. |
| AGO 2025 | La Asamblea General Ordinaria aprueba los Estados Financieros Auditados del ejercicio finalizado el 31/12/2025. Voto por manifestación escrita (presidida por Carolina Cury). |
| ATUAL | Cuota cotizando en torno a R$ 74 con un P/VP de 0,70, VP/cuota de R$ 105,52 y 690 cuotapartistas activos. La AGO 2025 aprobó las cuentas anuales sin salvedades el 08/05/2026. |