(Banestes DTVM — gestión única desde 2015)
Segmento: Papel (CRI) — High Yield · Cotización R$ 57,5 · P/VP 0,6738 · VP/cuota R$ 85,34 · Patrimonio R$ 534 Mi · 40.219 partícipes
El BCRI11 (Banestes Recebíveis Imobiliários FII - Responsabilidad Limitada) es un fondo inmobiliario del segmento Papel (CRI) — High Yield. (Banestes DTVM — gestión única desde 2015)
Fondo que presta dinero a empresas con garantía inmobiliaria en operaciones de alto riesgo, gestionado por el banco público Banestes durante más de una década sin comisión de rendimiento. Atención: parte de la cartera se encuentra en situación de morosidad o negociación judicial de garantías.
Esta página reúne el retrato factual del BCRI11 en 2026: qué es el fondo, en qué invierte, cuánto cobra, quién lo administra y cómo llegó hasta aquí. Opinión, nota y recomendación están en el análisis; calendario y proyección en dividendos.
Gestión: Banestes DTVM S.A..
Banestes DTVM, la gestora del fondo desde su constitución en mayo de 2015, es la distribuidora de títulos y valores mobiliarios del Banco do Estado do Espírito Santo (Banestes), un banco estatal de economía mixta. La administración fiduciaria estuvo a cargo originalmente del Banco Fator S.A. (hasta 2018), para luego migrar a BRL Trust DTVM (hoy grupo Apex). La custodia y la escritura de cuotas también recaen en BRL Trust desde la transición.
La gestión se considera transparente y activa: transmisiones en vivo mensuales con los cuotapartistas, informes detallados con el perfil individual de cada CRI, monitoreo explícito de las obras (Pinheiro de Sá, Felicitá, Impegno) y acciones de recuperación informadas mes a mes. En 2025, recuperó R$ 7 millones del CRI Skanix, liquidó anticipadamente el CRI Thermas São Pedro y recicló R$ 52 millones en nuevos CRI (~10% del patrimonio neto). En 2026, mantiene una participación activa en la renegociación de los casos PESA, WAM, Casa & Vídeo y Correios. No cobra comisión de rendimiento (performance fee), algo poco habitual en el segmento High Yield que mejora el resultado líquido para el cuotapartista.
| Activo | Ubicación | % del PL | Ocupación |
|---|---|---|---|
| cri-direcional | — | 6,8% | — |
| cri-sendas | — | 5,9% | — |
| cri-rede-dor-vii | — | 5,2% | — |
| cri-villa-xp | — | 3,5% | — |
| cri-trisul | — | 3,4% | — |
| cri-pesa | — | 3,7% | — |
| cri-eco-resort | — | 3,2% | — |
| cri-zavit | — | 3,0% | — |
| cri-felicita | — | 2,9% | — |
| cri-almeida-junior | — | 2,8% | — |
| cri-atacadao | — | 2,7% | — |
| cri-wam | — | 2,5% | — |
| cri-gvi | — | 1,9% | — |
| cri-correios | — | 1,4% | — |
| cri-skanix | — | 1,2% | — |
| cri-kroton | — | 1,1% | — |
| cri-casa-video | — | 0,8% | — |
| cri-artenge | — | 0,8% | — |
| cri-br-distribuidora | — | 0,7% | — |
| deva11 | — | 1,1% | — |
| hctr11 | — | 0,8% | — |
| vslh11 | — | 0,6% | — |
| soberano-rf | — | 4,2% | — |
| compromissadas-cri | — | 3,7% | — |
| Desglose | Participación |
|---|---|
| Por indexador | IPCA+ 85,0% · CDI+ 7,0% · IGP-M 1,1% · %CDI 7,9% |
Cuota negociada a ~R$ 63,00 frente a un valor patrimonial de R$ 85,05 — descuento del 26%. El descuento refleja: un 14,21% de la cartera en dispensa temporal (waiver) o morosidad, un IGP-M a 12 meses de solo +0,61% (frente al índice de referencia IGP-M + 6%) y una tasa Selic todavía en el 15%. Margen de seguridad patrimonial relevante para quien acepta el perfil de alto rendimiento (HY).
último cierre R$ 57,5 · mínima histórica R$ 56,0 · máxima R$ 133,1 · valor patrimonial por cuota R$ 85,34.
Volumen medio diario (21 sesiones) de R$ 495.594 · media de 12 meses de R$ 504.917.
Liquidez baja-media. Salir de una posición de R$ 100k toma ~1 día hábil sin alterar el precio; R$ 1M toma ~10 días; R$ 10M toma ~101 días. Adecuado para un inversor persona física de hasta R$ 1M. Por encima de ese monto, requiere una salida fragmentada.
En 11 años de historia, BCRI11 creció desde un patrimonio neto de R$ 49 millones (may/2016) hasta superar los R$ 532 millones actuales, a través de 9 emisiones de cuotas. Acumuló ~R$ 97,50 por cuota en distribuciones desde mar/2017 (historial parcial — falta 2015/2016 y parte de 2026), pero la cotización de mercado retrocedió de R$ 100 (OPI / IPO) a ~R$ 63,00 (may/2026). La caída de la cotización refleja el ciclo de tasas de interés elevadas (Selic en el 15%), la morosidad en los CRI de alto rendimiento (High Yield) del segmento de riesgo medio y la desvalorización de las posiciones residuales en FII de alto rendimiento. La gestión de Banestes se ha mostrado activa y transparente, con transmisiones en vivo mensuales e informes detallados.
| Período | Qué pasó |
|---|---|
| IPO | Constitución como Banestes Recebíveis Imobiliários FII por Banestes DTVM, con la administración inicial de Banco Fator. |
| FORMAÇÃO | Primeras emisiones para estructurar la cartera inicial. Migración de la administración de Banco Fator a BRL Trust en 2018. |
| EXPANSÃO | Período de captación acelerada — 9 emisiones realizadas, con finalización en jul/2021 y R$ 200 millones captados en la 9.ª emisión. El patrimonio neto alcanza los R$ 650 millones. |
| CICLO DE RISCO | La tasa Selic sube al 13,75% y posteriormente al 15%, lo que presiona a los fondos inmobiliarios (FII) de papel. Surgen las primeras morosidades (Kroton, Artenge, BR Distribuidora). La distribución por cuota (DPU) cae de R$ 1,47 (jun/22) a R$ 0,69 (jul/23). |
| RENEGOCIAÇÕES | La gestión intensifica las labores de renegociación y recuperación. PESA, GVI, WAM, Skanix y Casa & Vídeo atraviesan procesos de dispensa (waiver) y/o judiciales. La distribución por cuota (DPU) se estabiliza en torno a R$ 0,75-0,84. |
| RECUPERAÇÃO | Año de recuperación — entregó el 137,41% del CDI neto de impuesto a la renta. Cartera reciclada con R$ 52 millones en nuevos CRI (10% del patrimonio neto). La distribución por cuota (DPU) asciende a R$ 0,92 en octubre. |
| ATUAL | IGP-M a 12 meses en apenas un +0,61% —muy por debajo del benchmark IGP-M+6%. La distribución por cuota (DPU) encadenó 6 meses de caída, cerrando abr/26 en R$ 0,70. CRI PESA con plazo de venta del almacén logístico fijado para el 29/05/2026 — un evento decisivo. Caja reforzada en R$ 36,99 millones (6,96% del patrimonio neto) que preserva la sostenibilidad. |