Sucesores estructural del BCFF11 (liquidado el 23/12/2024). CNPJ 45.188.176/0001-57. Cotizado en la B3 desde el 16/12/2024; previamente negociado en CETIP (4770023FII).
Segmento: Hedge Fund Inmobiliario (multiestratégia: FII + CRI + activos reales + acciones) · Cotización R$ 8,53 · P/VP 0,8731 · VP/cuota R$ 9,77 · Patrimonio R$ 2,01 Bi · 313.907 partícipes · 1 activos
El BTHF11 (BTG Pactual Real Estate Hedge Fund FII) es un fondo inmobiliario del segmento Hedge Fund Inmobiliario (multiestratégia: FII + CRI + activos reales + acciones). Sucesores estructural del BCFF11 (liquidado el 23/12/2024). CNPJ 45.188.176/0001-57. Cotizado en la B3 desde el 16/12/2024; previamente negociado en CETIP (4770023FII).
Invierte en decenas de fondos inmobiliarios y créditos inmobiliarios, con gestión activa de BTG Pactual y renta mensual.
Esta página reúne el retrato factual del BTHF11 en 2026: qué es el fondo, en qué invierte, cuánto cobra, quién lo administra y cómo llegó hasta aquí. Opinión, nota y recomendación están en el análisis; calendario y proyección en dividendos.
Gestión: BTG Pactual Gestora de Recursos.
BTG Pactual Gestora de Recursos es la mayor gestora de FIIs cotizados de Brasil (con más de R$ 40 mil millones bajo gestión) y cuenta con una plataforma integral que abarca logística (BTLG11), oficinas (BRCR11), centros comerciales (BPML11), deuda/papel (BTCI11, BTYU11), hostelería (BTHI11) y el fondo multiestrategia BTHF11. El equipo demostró una ejecución agresiva en 2025: R$ 429 millones en desinversiones de FIIs, la salida total de la EZ Tower con una ganancia de capital de R$ 46 millones, operaciones con acciones de SYNE3 con una TIR del 63% anual y la incorporación del BCFF11 en el BTHF11 en diciembre de 2024, lo que incrementó el dividendo por cuota patrimonial proyectado entre un 11% y un 16%, reduciendo la comisión del 1,25% al 1,05%.
Aspectos positivos: orientación transparente (R$ 0,100-0,105 por cuota en el primer semestre de 2026), informes detallados y comunicación activa. Aspectos a vigilar: conflicto de interés interno (16% del patrimonio neto invertido en fondos de BTG) y complejidad operativa (FIIs monoativos controlados, acciones tácticas y posiciones cortas), los cuales exigen plena confianza en la gestora.
Ver el análisis de la gestora BTG Pactual Gestora de Recursos →
Cartera posterior a la incorporación del BCFF11 (diciembre de 2024) — multiestrategia BTG: 46 FIIs + 37 CRIs + 2 activos reales + 2 acciones tácticas
| Activo | Ubicación | % del PL | Ocupación |
|---|---|---|---|
| BTG Pactual Renda Urbana FII | — | 10,5% | — |
| BTG Pactual Hotéis FII | — | 5,9% | — |
| Hotel Maxinvest FII | — | 4,2% | — |
| BTG Pactual Shoppings FII | — | 2,6% | — |
| Inter Logística FII | — | 2,0% | — |
| Guardian Real Estate FII | — | 1,8% | — |
| Tellus Rio Bravo Logística FII | — | 1,5% | — |
| BTG Pactual Corporate Office Fund | — | 1,4% | — |
| BTG Pactual Logística FII | — | 1,0% | — |
| FII Anhanguera Educacional | — | 1,0% | — |
| Iridium Recebíveis Imobiliários FII | — | 10,5% | — |
| BTG Pactual Crédito Imobiliário FII | — | 2,9% | — |
| Inter Opportunity FII (serie sénior) | — | 2,2% | — |
| BTG Pactual You Inc. FII | — | 1,8% | — |
| Itaú Log CP — cuotas entresuelo (mezzanine) | — | 1,5% | — |
| Rio Bravo Crédito Imobiliário High Grade | — | 1,5% | — |
| Capitânia Securities II FII | — | 0,7% | — |
| Pátria Special Situations FII | — | 0,6% | — |
| Otros FIIs de ladrillo (agregados por la gestora) | — | 7,4% | — |
| Otros FIIs de papel (agregados por la gestora) | — | 2,3% | — |
| EZ Tower Torre B | São Paulo — SP | 0,6% | 0,91% |
| cri-emergent-cold | — | 1,4% | — |
| cri-ggrc11 | — | 1,9% | — |
| cri-you-corporativo | — | 1,3% | — |
| cri-rede-duque-s1 | — | 1,1% | — |
| cri-patriani-ii | — | 0,8% | — |
| cri-patriani-iv | — | 0,7% | — |
| cri-rede-duque-s2 | — | 0,9% | — |
| cri-emergent-cold-ii | — | 0,8% | — |
| cri-higienopolis-si | — | 0,7% | — |
| cri-you-corporativo-si | — | 0,7% | — |
| cri-campinas-shopping | — | 1,6% | — |
| cri-latam | — | 0,5% | — |
| cri-rzk-solar-portfolio | — | 1,5% | — |
| cri-souza-cruz | — | 0,4% | — |
| cri-reserva-prado-portfolio | — | 0,5% | — |
| cri-passione-portfolio | — | 0,2% | — |
HHI 0,025 — baixa.
último cierre R$ 8,53 · mínima histórica R$ 7,23 · máxima R$ 9,43 · valor patrimonial por cuota R$ 9,77.
Volumen medio diario (21 sesiones) de R$ 4.610.000 · media de 12 meses de R$ 3.700.000.
Alta liquidez para un FII — la entrada o salida de R$ 500 mil es instantánea. R$ 1 millón sale en menos de 1 día. Dentro del IFIX, atrae flujos institucionales y de ETF.
En 3 años, BTHF11 ha evolucionado desde un fondo estructurado en el mercado extrabursátil CETIP (R$ 360 millones, ~14 mil cuotapartistas) hasta convertirse en uno de los mayores fondos de cobertura inmobiliarios cotizados de Brasil (R$ 2,11 mil millones de patrimonio neto, 320 mil cuotapartistas). El principal salto provino de la consolidación de BCFF11 en diciembre de 2024, una operación que heredó una base de 356 mil cuotapartistas, R$ 1,84 mil millones de patrimonio neto y la mayor parte de la cartera de FIIs. La cotización en B3 (16/12/2024) y la entrada en el IFIX (mayo/2025) consolidaron el fondo como un vehículo institucional. La gestión activa entregó un +31% en 2025 frente al +26% del IFIX, materializando parte de la tesis de cierre del descuento patrimonial heredado de BCFF.
| Período | Qué pasó |
|---|---|
| CONSTITUIÇÃO | Constitución el 25/11/2022 e inicio de actividades el 31/01/2023. Producto de estantería de BTG negociado en CETIP (código 4770023FII) con pocos cuotapartistas (~10 mil en 2022, 14 mil en 2023). |
| PRATELEIRA CETIP | Período de construcción de la cartera fuera de bolsa. El patrimonio neto crece gradualmente hasta alcanzar ~R$ 588 millones a través de emisiones privadas. La distribución por cuota se estabiliza en R$ 0,092 por cuota. |
| AGE BCFF | La asamblea de BCFF11 del 13/09/2024 aprueba la consolidación BCFF→BTHF con el 84% de aprobación y un cuórum del 35%. Inicio del proceso que transformaría BTHF. |
| FUSÃO BCFF11 | BCFF11 (R$ 1,84 mil millones de patrimonio neto, 356 mil cuotapartistas) se integra en BTHF11 el 10/10/2024. Los cuotapartistas reciben cuotas de BTHF (factor 0,80) + R$ 0,56 en efectivo. BTHF salta de R$ 588 millones a R$ 2 mil millones de patrimonio neto. |
| 1º ANO LISTADO | Primer mes de cotización en B3. El volumen medio diario negociado crece rápidamente. La distribución por cuota aumenta a R$ 0,097. |
| ENTRADA NO IFIX | Inclusión en el IFIX después de que el volumen medio diario negociado y la gobernanza alcanzaran los criterios del índice. La entrada genera un flujo comprador adicional por parte de los ETF. |
| TRADE EZ TOWER | Desinversión agresiva de EZ Tower Torre B (que representaba el 7-10% del patrimonio neto) con R$ 46 millones de ganancia de capital . Solo queda el 0,6% de la posición. |
| GESTÃO ATIVA | Mes de febrero con R$ 187 millones en operaciones secundarias (incluyendo una posición corta en XPML11 por R$ 60 millones para arbitraje en una ampliación de capital). Resultado de R$ 3 millones solo de esta operación. |