(anteriormente FII Cenesp — BTG Pactual)
Segmento: Oficinas (Edificios de oficinas) · Cotización R$ 1,38 · P/VP 0,216 · VP/cuota R$ 6,39 · Patrimonio R$ 218 Mi · 73.704 partícipes · 1 activos
El CNES11 (Cenesp Fundo de Investimento Imobiliário Responsabilidade Limitada) es un fondo inmobiliario del segmento Oficinas (Edificios de oficinas). (anteriormente FII Cenesp — BTG Pactual)
Propietario de 21 pisos en el complejo CENESP, un edificio corporativo en la zona sur de São Paulo alquilado a empresas que necesitan plantas enteras. Atención: más de la mitad de las plantas están desocupadas y un inquilino importante confirmó su salida en 2026, lo que debería reducir aún más los rendimientos.
Esta página reúne el retrato factual del CNES11 en 2026: qué es el fondo, en qué invierte, cuánto cobra, quién lo administra y cómo llegó hasta aquí. Opinión, nota y recomendación están en el análisis; calendario y proyección en dividendos.
Gestión: BTG Pactual Gestora de Recursos.
La gestión está a cargo de BTG Pactual Gestora de Recursos, con la administración de BTG Pactual Serviços Financeiros (DTVM). El grupo es una de las plataformas de gestión de FIIs más grandes del país. En el caso específico del CNES11, la gestora enfrenta un desafío estructural: recolocar superficies en un complejo corporativo con una ubicación (zona sur, fuera de los ejes prémium) y una antigüedad (1977) desfavorables, en un entorno macroeconómico adverso (tasa Selic del 14,5%). La calidad del operador no compensa, en el corto plazo, los problemas fundamentales del inmueble, y la transparencia sobre el cronograma y la superficie en el hecho relevante del 18/05/2026 fue limitada.
Ver el análisis de la gestora BTG Pactual Gestora de Recursos →
Monoactivo — 21 pisos del complejo CENESP (zona sur de São Paulo, 1977). Vacancia del 59,4%, morosidad del 41,9%. El hecho relevante del 18/05/2026 anuncia un nuevo impacto.
| Activo | Ubicación | % del PL | Ocupación |
|---|---|---|---|
| Edificio Cenesp (21 pisos - 31% del complejo) | Av. Maria Coelho Aguiar, 215 — Jardim São Luís, São Paulo/SP, CEP 05805-000 | 31,0% | 0,406% |
| Cuotas de FIIs (asignación táctica) | — | 6,1% | — |
HHI 0,5835 — muito_alta.
| Desglose | Participación |
|---|---|
| Por estado | Sudeste (São Paulo - Zona Sur) 100,0% |
| Por indexador | IGP-M 70,0% · IPCA 30,0% |
El fondo cotiza con un 75% de descuento sobre el valor patrimonial. Esta brecha refleja: a) la capacidad incierta de recolocación de la vacancia del 59,4% y la morosidad del 41,9%; b) el ajuste del -14,9% en el valor razonable en 2025 y la expectativa de un nuevo ajuste en 2026; c) el hecho relevante del 18/05/26 que anuncia una pérdida de ~22% de los ingresos; d) la liquidez muy baja del activo en un eventual desinversión. Los P/VP inferiores a 0,30 son señales de activos en una situación operativa grave.
último cierre R$ 1,38 · mínima histórica R$ 1,04 · máxima R$ 7,33 · valor patrimonial por cuota R$ 6,39.
Volumen medio diario (21 sesiones) de R$ 117.000 · media de 12 meses de R$ 198.000.
Liquidez muy baja. Una posición de R$ 100 mil toma unos 4 días hábiles en salir sin mover el precio; R$ 500 mil es prácticamente inviable. Un volumen medio de R$ 117 mil/día limita drásticamente el tamaño de la posición
Desde su inicio en 2011, el CNES11 ha experimentado la transformación del mercado corporativo de São Paulo. El complejo CENESP, pionero en edificios inteligentes ("Intelligent Building") al inaugurarse en 1977, ha sufrido el desplazamiento de la demanda corporativa hacia los ejes de Faria Lima, Vila Olímpia y Chucri Zaidan. El desdoblamiento de 2024 amplió la base de cuotapartistas, pero la cotización continuó con una fuerte devaluación. La vacancia crónica (59,4%), la morosidad del 41,9% sobre el saldo a cobrar, las pérdidas contables recurrentes y las sucesivas devaluaciones a valor razonable (-R$ 35,8 millones en 2025) convierten al fondo en un caso emblemático de riesgo en FIIs monoactivos de oficinas secundarias. El hecho relevante del 18/05/2026 refuerza este ciclo desfavorable.
| Período | Qué pasó |
|---|---|
| INÍCIO | Inicio de las actividades del fondo enfocado en edificios de oficinas del complejo CENESP en São Paulo. |
| LEED GOLD | El complejo CENESP obtiene la certificación LEED V4.1 O+M nivel Gold, reconociendo el trabajo de reposicionamiento ambiental. |
| DESDOBRAMENTO | El fondo realizó un desdoblamiento de cuotas en una proporción de 1:11,5740, ampliando la base de cuotapartistas y la accesibilidad de la cuota. |
| SAÍDA DE LOCATÁRIO (BLOCO F) | La administradora recibe una notificación de rescisión de contratos correspondientes a 1,5 pisos en el Bloque F, lo que refuerza el escenario de alta vacancia. |
| BALANÇO 2025 | EY audita los estados financieros de 2025 (publicados el 30/03/2026): pérdida de R$ 33,58 millones, ajuste a valor razonable de -R$ 35,8 millones, caída del valor patrimonial por cuota de R$ 7,57 a R$ 6,40. |
| FATO RELEVANTE — SAÍDA DO FINANCEIRO | El hecho relevante del 18/05/2026 (ID 1197958) informa la desocupación parcial por parte del inquilino del sector financiero en los pisos 7º y 8º del Bloque B del CENESP. Impacto estimado por la gestora: ~22% sobre los ingresos contratados. |