Segmento: Papel (CRI) — Multicategoría / High Yield · Cotización R$ 16,78 · P/VP 0,1776 · VP/cuota R$ 94,49 · Patrimonio R$ 1,33 Bi · 73.595 partícipes
El DEVA11 (Devant Recebíveis Imobiliários FII) es un fondo inmobiliario del segmento Papel (CRI) — Multicategoría / High Yield.
Presta dinero a constructoras, urbanizadores y complejos turísticos (resorts) mediante decenas de contratos inmobiliarios (CRI) y distribuye los cobros como renta mensual. Tenga en cuenta que la mayor parte de las empresas deudoras está renegociando plazos o impaga; los rendimientos mensuales pueden caer aún más.
Esta página reúne el retrato factual del DEVA11 en 2026: qué es el fondo, en qué invierte, cuánto cobra, quién lo administra y cómo llegó hasta aquí. Opinión, nota y recomendación están en el análisis; calendario y proyección en dividendos.
Gestión: Devant Asset Investimentos.
Devant Asset Investimentos es una gestora independiente especializada en crédito estructurado, con experiencia histórica en CRI con garantía pulverizada (loteo, multipropiedad, promoción inmobiliaria). La firma también administra el DPRO11 (logístico) y el DVFF11 (fondo de fondos / de crédito).
La trayectoria de DEVA11 se caracteriza por una construcción diligente de la cartera durante los primeros 18 meses (ago/2020 a dic/2021) y por un fuerte activismo legal ante los problemas surgidos en 2023. La gestora lideró acciones judiciales contra la titulizadora Fortesec por falta de transparencia y llevó a cabo ejecuciones de garantías.
Puntos de atención: en dic/2023 se produjo la destitución de tres administradores de Devant Asset en medio de la crisis. La gestión posterior mantuvo un seguimiento activo de las operaciones.
Nota técnica: Devant Asset continúa como gestora de DEVA11 en 2026 (confirmado en el informe de gestión de en/26). Los comunicados emitidos por Qore DTVM en mayo de 2026 se refieren a un fondo distinto, DPRO11 / Devant Properties (CNPJ 42.922.127), y no a DEVA11 (CNPJ 37.087.810).
Cartera de 66 CRI high yield pulverizados, con un 75% en período de carencia o en mora
| Activo | Ubicación | % del PL | Ocupación |
|---|---|---|---|
| cri-chemin | — | 9,2% | — |
| cri-hope-sr | — | 7,4% | — |
| cri-circuito-compras-sr | — | 4,8% | — |
| cri-wam-holding-a | — | 4,0% | — |
| cri-aquan-prime-sr | — | 3,6% | — |
| cri-wam-holding-b | — | 3,8% | — |
| cri-hope-sub | — | 3,4% | — |
| cri-brasil-parques-b | — | 3,1% | — |
| cri-chemin-ii | — | 3,0% | — |
| cri-gpk-b | — | 3,0% | — |
| cri-gpk-a | — | 2,9% | — |
| cri-pride-sub | — | 2,9% | — |
| cri-gran-viver-sr | — | 2,6% | — |
| cri-gvi-sr | — | 2,6% | — |
| cri-op-resort-sr | — | 2,4% | — |
| cri-golden-laghetto-sr | — | 2,2% | — |
| cri-brasil-parques-a | — | 2,3% | — |
| cri-gpk-ii | — | 2,1% | — |
| cri-loteamento-goias-sr | — | 2,0% | — |
| cri-eco-resort-sr | — | 1,6% | — |
| cri-coteminas | — | 1,6% | — |
| cri-lr-loteamentos-sr | — | 0,2% | — |
| cri-rr-solaris-sr | — | 0,3% | — |
| Devant Fundo de Fundos | — | 2,7% | — |
| Devant Properties (logístico) | — | 0,5% | — |
| R Cap Shoppings / Varejo | — | 0,2% | — |
| Otros 43 CRI pulverizados | — | 32,0% | — |
| Efectivo y renta fija | — | 5,5% | — |
HHI 0,043 — baixa.
| Desglose | Participación |
|---|---|
| Por estado | Sul 34,0% · Sudeste 26,4% · Centro-Oeste 19,5% · Nordeste 6,0% · Norte 1,7% |
| Por indexador | IPCA+ 96,6% · IGP-M+ 0,6% · PreFixado 2,5% · CDI+ 0,2% · INPC+ 0,1% |
El P/VP de 0,19 es el más bajo del segmento de papel de alto rendimiento (high yield). El valor patrimonial por cuota se sitúa en torno a los R$ 94-98 frente a una cotización de R$ 18,27 (mínimo histórico), lo que implica un descuento superior al 80%. Atención: el descuento NO es una anomalía para arbitrar; está mayoritariamente justificado. El valor patrimonial todavía refleja los costos históricos de los certificados de créditos inmobiliarios (CRI) en carencia y se ha visto erosionado por sucesivas reevaluaciones (el informe de gestión de mayo de 2026 ajustó el valor patrimonial de la cuota a la baja). El descuento puede cerrarse 'por abajo' (con la caída del valor patrimonial), no solo por arriba.
último cierre R$ 16,78 · mínima histórica R$ 20,16 · máxima R$ 155,0 · valor patrimonial por cuota R$ 94,49.
Volumen medio diario (21 sesiones) de R$ 670.000 · media de 12 meses de R$ 600.000.
Liquidez adecuada para un FII de este tamaño. Un volumen medio mensual de R$ 13,4 millones (ene/26) permite la salida de posiciones de hasta R$ 500 mil en ~4 días hábiles. Tendencia a la reducción a medida que la base de cuotapartistas continúa contrayéndose.
Lanzado en ago/2020 en un entorno de tasas de interés bajas tras la pandemia, el DEVA11 capturó una alta demanda de FIIs de crédito high yield. Devant Asset construyó rápidamente una cartera diversificada de 66 CRI en segmentos menos comunes —multipropiedad, urbanización de terrenos, timesharing—, nichos con diferenciales de tasas elevados pero históricamente sensibles a los ciclos económicos.
El punto de inflexión ocurrió en marzo de 2023, cuando la combinación de una tasa Selic en el 13,75%, la contracción económica en el sector hotelero y de multipropriedad, y los problemas operativos en deudores concentrados en el ecosistema de Gramado Parks provocó una cascada de casos de morosidad. El conflicto con la titulizadora Fortesec —que incluyó acciones judiciales y cuestionamientos a las asambleas generales de titulares (AGT)— generó un ruido institucional adicional.
Hoy en día, el fondo opera en modo de recuperación: rendimientos deprimidos por los períodos de carencia, cotización con un descuento extremo y una base de cuotapartistas a la baja. La magnitud de las recuperaciones mediante la ejecución de garantías en los próximos 24 a 36 meses determinará si el P/VP de 0,21 se convierte en una ganancia real o si consolida las pérdidas.
| Período | Qué pasó |
|---|---|
| IPO | Constitución de DEVA11 con la primera emisión de 200 mil cuotas a R$ 100. Mandato: CRI high yield pulverizados con una tasa media proyectada de IPCA+11,5% anual. |
| EXPANSÃO | Una serie de emisiones (de la 2.ª a la 7.ª) elevó el patrimonio neto a R$ 1,3 mil millones a finales de 2021. La base de cuotapartistas aumentó de 570 a ~68 mil. La cartera alcanzó los 48 CRI en 16 estados. |
| INÍCIO DA CRISE | Primeras gestiones con la titulizadora Fortesec relativas a exenciones (waivers) para las operaciones del Grupo Gramado Parks. |
| EXECUÇÃO GRAMADO | Aprobación en asamblea general de titulares del vencimiento anticipado de los CRI de Gramado Parks. Contratación del bufete de abogados Sérgio Bermudes. |
| LITÍGIO FORTESEC | Devant notifica extrajudicialmente a Fortesec por falta de transparencia. Medidas judiciales en curso. |
| ESTADOS FINANCIEROS SIN OPINIÓN | El auditor emite una abstención de opinión en los estados financieros de 2022. El 91,3% de los cuotapartistas rechaza dichos estados financieros. |
| DESTITUIÇÃO | Tres administradores de Devant Asset destituidos en medio de la crisis (comunicado oficial de Vórtx). |
| RESTRUTURAÇÕES | Sucesivas asambleas generales de titulares reestructuran los CRI de Pride, Hope, WAM, Chemin, Brasil Parques, GPK I y II, OP Resort, Eco Resort, Aquan Prime y Resort do Lago IV. Concesión de exenciones (waivers) hasta 2026. |
| ATUAL | DPU de R$ 0,30 por cuota (rendimiento por distribución [dividend yield] a 12 meses de 18,47%). Cartera con un 24,8% al día, 63,2% en período de carencia y 12,1% en mora. Patrimonio neto de R$ 1,38 mil millones. CRI LR Loteamentos: recompra total exigida en asamblea general de titulares. |
| ESCLARECIMENTO | El comunicado de Qore (11/05/2026, doc. 1185084) se refiere a DPRO11 (CNPJ 42.922.127), NO a DEVA11. DEVA11 mantiene una DPU de R$ 0,30 pagada el 15/05/2026; Devant Asset continúa como gestora. |