La cotización del GARE11 se actualiza en tiempo real durante la sesión de la B3, que funciona de lunes a viernes de 10h a 17h (hora de Brasilia). El precio mostrado en esta página refleja el último negocio registrado en bolsa, con refresco automático cada 60 segundos. La referencia base de este análisis es R$ 8,22 por cuota, registrada el 09/06/2026. El valor patrimonial por cuota (VP/cuota) está en R$ 9,48, calculado por el informe mensual de feb/2026 sobre el patrimonio neto de R$ 2,74 mil millones y 289,2 millones de cuotas en circulación.
El P/VP actual de 0,87 indica que el mercado negocia las cuotas con un 13% de descuento sobre el valor de los inmuebles: quien compra GARE11 hoy está pagando R$ 8,22 por una cartera que vale contablemente R$ 9,48. El mínimo histórico del papel quedó en R$ 7,80 (feb/2025) y el máximo en R$ 9,24 (nov/2025). Para el análisis de dividendos, existe una sección dedicada en este sitio con el histórico completo desde el IPO. Para saber si vale la pena comprar ahora, accede al análisis completo del GARE11.
El GARE11 — nombre completo FII Guardian Real Estate — es un fondo de inversión inmobiliario de ladrillo híbrido, administrado por el Banco Daycoval y gestionado por la Guardian Gestora. Listado en la B3 bajo el ticker GARE11 (ISIN BRGARECTF001, CNPJ 37.295.919/0001-60), el fondo surgió en octubre de 2020 como Guardian Logística (GALG11) y fue renombrado a GARE11 en 2024 tras una transformación estructural que lo convirtió de fondo 100% logístico en ladrillo híbrido con tres tipologías.
El GARE11 invierte en inmuebles físicos — no en títulos de crédito (CRIs) como los fondos de papel — y genera renta de los alquileres pagados por los inquilinos. La característica que lo distingue es la combinación de tres segmentos dentro de un único vehículo: Renta Urbana (61% de los ingresos, supermercados y mayoristas), Logística e Industrial (31%) y Corporativo/Office (8%). Esta arquitectura diversificada por tipología en 13 estados es el principal atractivo del fondo para quien quiere exposición a ladrillo brasileño sin necesidad de montar una cartera de 5 o 7 fondos diferentes.
El fondo opera vía estructura de FIIs subsidiarios: el GARE11 posee el 100% de cinco vehículos exclusivos (FII Annecy 59, FII Artemis 2022, FII Artemis 2025, FII Prime Log y FII Guardian Corporate), cada uno albergando un grupo de inmuebles. Los números consolidados — patrimonio, ingresos, dividendos — reflejan ese look-through sobre los cinco subsidiarios.
La cartera cuenta con 33 inmuebles distribuidos por 13 estados de Brasil — de las cinco regiones geográficas —, totalizando 463.600 m² de Área Bruta Locable (ABL). La ocupación física y financiera es del 100%, sin ninguna vacancia desde el IPO en 2020. El WAULT (Weighted Average Unexpired Lease Term) es de 10,2 años, uno de los más largos del segmento de ladrillo híbrido en el IFIX.
El fondo posee 11 inquilinos, la mayoría con rating de crédito investment grade. El Carrefour/Atacadão lidera con 15 tiendas y el 37% de los ingresos — contratos atípicos con vencimiento en diciembre/2037. La BAT (British American Tobacco) ocupa el complejo industrial en Cachoeirinha/RS (79.984 m² ABL) y responde por el 21% de los ingresos, con contrato hasta sep/2027. El Grupo Mateus contribuye con el 7,3% (supermercados en el Nordeste, contratos hasta 2048), el GPA con el 5,9% (7 tiendas en ubicaciones premium de SP), Air Liquide con el 5,4% (naves industriales en SJC-SP y Canoas-RS) y la MRV Engenharia con el 4,5% (Edificio Corporativo BH, contrato hasta 2040). Los demás inquilinos incluyen Desco Atacadista, Mercado Livre, Vale y Grupo Almanara.
La distribución geográfica muestra el 37% del patrimonio en el Sudeste (18 activos), el 24% en el Sur (5 activos), el 23% en el Centro-Oeste (7 activos), el 10% en el Nordeste (4 activos) y el 6% en el Norte (1 activo en Boa Vista/RR). Todos los contratos tienen reajuste anual por el IPCA, sin exposición a CDI ni a tasa prefijada.
La composición actual es resultado de la gran transformación iniciada en 2024: adquisición de la cartera de supermercados GPA + Mateus (R$ 843 millones) y de las 15 tiendas Atacadão (R$ 725 millones), que convirtieron el fondo de logístico puro a híbrido. A finales de 2025, la adquisición del Parque Logístico Confins (Mercado Livre + 3 Corações + Vale, R$ 86,8 M) y del Edificio Corporativo BH con MRV (R$ 126,4 M) añadieron Minas Gerais y la tipología office a la cartera.
Con un patrimonio neto de R$ 2,74 mil millones, el GARE11 es uno de los mayores FIIs del IFIX. La base de 469.914 partícipes (289,2 millones de cuotas) coloca al fondo entre los que más crecieron en número de inversores en los últimos años — pasaron de 3 mil partícipes en el IPO de 2020 a casi 470 mil en 2026, un crecimiento del 15.500%.
La liquidez diaria media es de R$ 16,9 millones, entre las más altas del segmento ladrillo en el IFIX. Posiciones de hasta R$ 1 millón entran y salen en menos de 1 día hábil sin mover el precio. Esto es relevante: los FIIs muy ilíquidos pueden ser difíciles de deshacer en momentos de necesidad.
El apalancamiento neto es un diferencial peculiar: está en -13%, es decir, la caja disponible (R$ 1,116 mil millones en disponibilidades y TVMs distribuidos por la estructura GARE11 + subsidiarios) supera íntegramente las obligaciones de CRIs (R$ 830 millones hasta 2043). Es el único fondo del grupo de pares con apalancamiento neto negativo — lo que prácticamente elimina el riesgo financiero de refinanciación o venta forzada de inmuebles.
La Guardian Gestora fue fundada en 2020 por Gustavo Asdourian y socios con background en crédito estructurado y sector inmobiliario. En apenas 5 años construyó un AuM de R$ 9,3 mil millones en 35 vehículos (2 FIIs listados — GARE11 y GAME11 —, 19 FIDCs, 1 FIM y 1 fondo de previsión).
El histórico del GARE11 refleja la capacidad de gestión: TIR del 25% en las ventas históricas de inmuebles, siendo la operación más notable la venta de 10 inmuebles al FII XPRI en oct/2025 por R$ 145 millones de beneficio bruto (TIR ~IPCA+18%). La 7ª emisión de dic/2025 captó R$ 1,27 mil millones — el mayor fundraising de la historia del fondo — mostrando la confianza del mercado en la gestora. Evaluamos a la Guardian con nota 8,5 de 10 (EXCELENTE) en el apartado de gestión.
El Banco Daycoval actúa como administrador, custodio y agente de registro desde marzo/2024 (cuando sustituyó al gestor anterior). XP Investimentos es el market maker, responsable de mantener liquidez mínima en el book de órdenes.
La estructura de costos del GARE11 es competitiva para el tamaño y la complejidad del fondo:
El benchmark IPCA + 6% es razonable: obliga al gestor a superar la inflación real antes de cobrar performance. En términos comparativos, el GARE11 está alineado con los pares del segmento (KNRI11 cobra 1,00% + 20% IPCA+6%, HGRU11 cobra 0,80% + 20% IPCA+6%). El administrador Banco Daycoval no cobra comisión adicional más allá de la que ya compone la comisión total.
La cotización del GARE11 se actualiza en vivo durante la sesión de la B3 (10h–17h). La referencia base de este análisis era R$ 8,22 por cuota el 09/06/2026, con P/VP de 0,87 (13% de descuento sobre el valor patrimonial de R$ 9,48). Consulta la parte superior de esta página para el precio en tiempo real.
Ladrillo — el GARE11 invierte en inmuebles físicos reales, no en títulos de crédito (CRIs). Específicamente, es un FII de ladrillo híbrido con 33 inmuebles en tres tipologías: Renta Urbana (61%), Logística/Industrial (31%) y Corporativo/Office (8%).
33 inmuebles distribuidos por 13 estados brasileños (de las 5 regiones), totalizando 463.600 m² de ABL. Todos están 100% ocupados. Los principales activos son el complejo BAT en Cachoeirinha/RS, las 15 tiendas Atacadão, los supermercados GPA y Mateus y el Edificio Corporativo MRV en Belo Horizonte.
Sí. El fondo nació en octubre de 2020 como Guardian Logística (GALG11), con foco en inmuebles logísticos. En 2024, tras adquirir carteras de supermercados y mayoristas, fue renombrado a GARE11 (Guardian Real Estate). El CNPJ es el mismo: 37.295.919/0001-60.
Todo FII tiene riesgos. El GARE11 tiene puntos fuertes que reducen el riesgo: 100% de ocupación, 94% de contratos atípicos, inquilinos AAA, apalancamiento neto negativo. Los riesgos a monitorear son la concentración en Carrefour (37%), el vencimiento de BAT en sep/2027 y la situación del GPA en recuperación extrajudicial (alquileres al día hasta abr/2026).
R$ 2,74 mil millones (feb/2026), con VP/cuota de R$ 9,48 y 289,2 millones de cuotas en circulación. La base de partícipes es de 469.914 inversores.