(ex-GALG11 — Guardian Logística)
Segmento: Ladrillo Híbrido · Cotización R$ 8,23 · P/VP 0,9034 · VP/cuota R$ 9,11 · Patrimonio R$ 2,63 Bi · 547.102 partícipes · 34 activos
El GARE11 (Guardian Real Estate) es un fondo inmobiliario del segmento Ladrillo Híbrido. (ex-GALG11 — Guardian Logística)
Propietario de 34 inmuebles en 13 estados alquilados a Carrefour, Pão de Açúcar, British American Tobacco y MRV, con contratos de larga duración ya indexados a la inflación y con multa por rescisión integral si el inquilino abandona el inmueble antes de tiempo. Atención: el contrato del principal inquilino industrial vence en septiembre de 2027 y la venta de parte de la cartera sigue pendiente de aprobaciones.
Esta página reúne el retrato factual del GARE11 en 2026: qué es el fondo, en qué invierte, cuánto cobra, quién lo administra y cómo llegó hasta aquí. Opinión, nota y recomendación están en el análisis; calendario y proyección en dividendos.
Gestión: Guardian Gestora.
Gestora independiente fundada en 2020 por Gustavo Asdourian y socios con sólida trayectoria en crédito estructurado y sector inmobiliario. Patrimonio gestionado (AuM) de R$ 9,3 mil millones distribuidos entre 35 vehículos (2 FIIs cotizados — GARE11 y GAME11, 19 fondos de inversión en derechos crediticios [FIDCs], 1 fondo de inversión multimercado [FIM], 1 fondo de previsión). Historial (track record) de GARE11: 100% de ocupación desde el IPO, cero morosidad, TIR del 25% en las ventas (lo más notable: venta de 10 inmuebles a XPRI en oct/2025 con una ganancia bruta de R$ 145 millones). La 7ª emisión captó la cifra récord de R$ 1,27 mil millones en dic/2025. Crecimiento del 440% en el patrimonio neto (PN) en 5 años (de R$ 500 millones a R$ 2,74 mil millones) y de la base de partícipes de 2.500 a 470 mil (número 1 en ganancia de inversores en el IFIX desde dic/2022).
Ladrillo híbrido tras la 7ª emisión: Renta Urbana 61% + Logística 31% + Oficinas 8%, 34 inmuebles en 13 estados, 11 inquilinos con grado de inversión (investment grade)
| Activo | Ubicación | % del PL | Ocupación |
|---|---|---|---|
| GPA - Angélica | São Paulo/SP | 100,0% | 1,0% |
| GPA - N. Sra. Sabará | São Paulo/SP | 100,0% | 1,0% |
| GPA - Abilio Soares | São Paulo/SP | 100,0% | 1,0% |
| GPA - Santo André | Santo André/SP | 100,0% | 1,0% |
| GPA - Campinas | Campinas/SP | 100,0% | 1,0% |
| GPA - Búzios | Búzios/RJ | 100,0% | 1,0% |
| GPA - Goiânia | Goiânia/GO | 100,0% | 1,0% |
| Mateus - Tabuleiro | Maceió/AL | 100,0% | 1,0% |
| Mateus - Antares | Maceió/AL | 100,0% | 1,0% |
| Mateus - Itabuna | Itabuna/BA | 100,0% | 1,0% |
| ATC - Araraquara | Araraquara/SP | 100,0% | 1,0% |
| ATC - Atibaia | Atibaia/SP | 100,0% | 1,0% |
| ATC - Barretos | Barretos/SP | 100,0% | 1,0% |
| ATC - Caraguatatuba | Caraguatatuba/SP | 100,0% | 1,0% |
| ATC - Presidente Prudente | Pres. Prudente/SP | 100,0% | 1,0% |
| ATC - Santa Bárbara D'Oeste | Sta. Bárbara/SP | 100,0% | 1,0% |
| ATC - Maringá | Maringá/PR | 100,0% | 1,0% |
| ATC - Lucas do Rio Verde | Lucas do Rio Verde/MT | 100,0% | 1,0% |
| ATC - Barra das Garças | Barra das Garças/MT | 100,0% | 1,0% |
| ATC - Cuiabá Tijucal | Cuiabá/MT | 100,0% | 1,0% |
| ATC - Campo Grande | Campo Grande/MS | 100,0% | 1,0% |
| ATC - Três Lagoas | Três Lagoas/MS | 100,0% | 1,0% |
| ATC - Anápolis | Anápolis/GO | 100,0% | 1,0% |
| ATC - Boa Vista | Boa Vista/RR | 100,0% | 1,0% |
| ATC - Fortaleza Eusébio | Eusébio/CE | 100,0% | 1,0% |
| Desco - Alvorada | Alvorada/RS | 100,0% | 1,0% |
| Desco - Charqueadas | Charqueadas/RS | 100,0% | 1,0% |
| Air Liquide SJC | São José dos Campos/SP | 100,0% | 1,0% |
| Air Liquide Canoas | Canoas/RS | 100,0% | 1,0% |
| BAT Souza Cruz | Cachoeirinha/RS | 100,0% | 1,0% |
| Almanara | Jandira/SP | 100,0% | 1,0% |
| Parque Logístico Confins (Mercado Libre) | Confins/MG | 100,0% | 1,0% |
| Parque Logístico Confins (3 Corações) | Confins/MG | 100,0% | 1,0% |
| Parque Logístico Confins (Vale) | Confins/MG | 100,0% | 1,0% |
| Edificio Corporativo BH (MRV) | Belo Horizonte/MG | 100,0% | 1,0% |
| Nave Logística Itapevi (Carrefour) | Itapevi/SP | 100,0% | 1,0% |
HHI 0,3036 — alta.
| Desglose | Participación |
|---|---|
| Por estado | Sudeste 37,2% · Sul 23,9% · Centro-Oeste 23,4% · Nordeste 10,0% · Norte 5,9% |
| Por inquilino | Carrefour/Atacadão 38,0% · BAT (British American Tobacco) 21,0% · GPA 14,0% · Grupo Mateus 8,0% · MRV Engenharia 8,0% · Air Liquide 2,0% |
| Por indexador | IPCA 100,0% |
Cotización de R$ 8,19 frente al valor patrimonial por cuota de R$ 9,19 (Informe Mensual de la CVM al 30/06/2026) = 10,9% de descuento sobre el valor patrimonial. Un descuento que requiere contexto: la mediana de los 27 pares híbridos es 0,84× y la del mercado en su conjunto es 0,84×; este fondo cotiza POR ENCIMA de ambas.
último cierre R$ 8,23 · mínima histórica R$ 7,8 · máxima R$ 9,24 · valor patrimonial por cuota R$ 9,11.
Volumen medio diario (21 sesiones) de R$ 13.222.611.
Liquidez excelente. Un volumen medio diario negociado de R$ 13,2 millones sitúa a GARE11 entre los FIIs más negociados del segmento de ladrillo. Las posiciones de hasta R$ 1 millón se liquidan en menos de 1 día hábil sin afectar al precio.
| Período | Qué pasó |
|---|---|
| IPO E INÍCIO COMO GALG11 | Oferta pública inicial (IPO) en oct/2020 como Guardian Logística (GALG11). La 1ª y la 2ª emisión consolidaron un patrimonio neto de ~R$ 500 millones en 6 meses. |
| DESDOBRAMENTO 10:1 + 1ª VENDA | Desdoblamiento de cuotas en ago/2022 para incrementar la liquidez. Primera desinversión con beneficios con una TIR del 18,31% anual. |
| 5ª EMISIÓN POR R$ 625 Millones | Captación sólida y ampliación de la base de cuotapartistas. |
| TRANSFORMAÇÃO HÍBRIDA — RENOMEAÇÃO PARA GARE11 | Adquisiciones masivas de activos de Renta Urbana a través de los FIIs Artemis 22 (GPA + Mateus) y Annecy 59 (Carrefour). El fondo deja de ser un vehículo puramente logístico y se convierte en un fondo de ladrillo híbrido. |
| RECICLAGEM XPRI + 7ª EMISSÃO RECORDE | Reciclaje con una ganancia de R$ 145 millones (venta de 10 inmuebles al FII XPRI) + 7ª emisión récord de R$ 1,27 mil millones. |
| CONSOLIDAÇÃO + ALAVANCAGEM NEGATIVA | El fondo consolida una nueva estructura a través de 5 FIIs subsidiarios (A22, A59, A25, Prime Log, Corporate). El apalancamiento neto alcanza el -13%. |