Fondo inmobiliario de centros comerciales en São Paulo (CNPJ 15.447.108/0001-02) clasificado por la CVM, el regulador de valores de Brasil, como multicategoría/multiestrategia. Cotiza en la B3, la bolsa brasileña, desde dic/2023 mediante una oferta secundaria. Concentra cinco centros comerciales en São Paulo: Internacional Guarulhos, Morumbi Town, Shopping Light, Mais Shopping (Santo Amaro) y Prado Boulevard (Campinas).
Segmento: Multicategoría (Centros comerciales) · Cotización R$ 37,03 · P/VP 0,4262 · VP/cuota R$ 86,89 · Patrimonio R$ 2,02 Bi · 7.836 partícipes · 5 activos
El GZIT11 (Gazit Malls FII) es un fondo inmobiliario del segmento Multicategoría (Centros comerciales). Fondo inmobiliario de centros comerciales en São Paulo (CNPJ 15.447.108/0001-02) clasificado por la CVM, el regulador de valores de Brasil, como multicategoría/multiestrategia. Cotiza en la B3, la bolsa brasileña, desde dic/2023 mediante una oferta secundaria. Concentra cinco centros comerciales en São Paulo: Internacional Guarulhos, Morumbi Town, Shopping Light, Mais Shopping (Santo Amaro) y Prado Boulevard (Campinas).
Propietario de cinco centros comerciales en São Paulo, incluyendo el Internacional Guarulhos y el Morumbi Town, gestionado por el grupo inmobiliario israelí G-City. Atención: la deuda estructural entra en una fase de amortizaciones crecientes hasta 2027, mientras el centro comercial más grande se somete a obras de reforma.
Esta página reúne el retrato factual del GZIT11 en 2026: qué es el fondo, en qué invierte, cuánto cobra, quién lo administra y cómo llegó hasta aquí. Opinión, nota y recomendación están en el análisis; calendario y proyección en dividendos.
Gestión: Gazit Brasil Asset Management.
La Gazit Brasil Asset Management forma parte del grupo G-City (antigua Gazit-Globe), una multinacional israelí cotizada en bolsa que administra cerca de 90 emprendimientos con 1,9 millones de m² de superficie locativa en todo el mundo. En Brasil opera centros comerciales desde 2011 y es propietaria de Gazit Corporate (la administradora interna que gestiona más de 800 tiendas de los activos del GZIT11). Es una consultora inmobiliaria con una sólida trayectoria local. El fondo FIM Norstar (del mismo grupo) posee una participación mayoritaria en el fondo, lo que garantiza la alineación de intereses; respalda todas las emisiones y cuenta con un periodo de bloqueo (lock-up). Riesgos: gobernanza concentrada y potencial conflicto en transacciones intragrupo (administración realizada por la propia casa matriz).Ver el análisis de la gestora Gazit Brasil Asset Management →
Cinco centros comerciales en São Paulo, 142 mil m² de superficie bruta locativa (ABL) propia, apalancamiento en certificados de créditos inmobiliarios (CRI) indexados a la inflación (IPCA) más un 5,89% (R$ 817 millones)
| Activo | Ubicación | % del PL | Ocupación |
|---|---|---|---|
| Internacional Shopping | Autopista Presidente Dutra Km 230 — Guarulhos/SP | 80,1% | 0,992% |
| Morumbi Town Shopping | Av. Giovanni Gronchi, 5930 — São Paulo/SP | 100,0% | 0,945% |
| Shopping Light | Rua Coronel Xavier de Toledo, 23 — Centro Histórico de São Paulo/SP | 100,0% | 0,901% |
| Mais Shopping (Santo Amaro) | Largo Treze — Santo Amaro, São Paulo/SP | 100,0% | 0,957% |
| Shopping Prado Boulevard | Av. Washington Luís, 2480 — Vila Marieta, Campinas/SP | 98,0% | 0,756% |
HHI 0,32 — alta.
| Desglose | Participación |
|---|---|
| Por estado | Sudeste / Estado de São Paulo 100,0% |
| Por indexador | Inflación (IPCA - CRI de la deuda) 100,0% |
Un P/VP de 0,49 (R$ 44,48 / R$ 87,61) es el más bajo entre los centros comerciales prémium. Refleja el riesgo de apalancamiento (LTV del 40% a través de un CRI IPCA+5,89%) y la baja liquidez secundaria (capital flotante o *free float* del 18%).
último cierre R$ 37,03 · valor patrimonial por cuota R$ 86,89.
Volumen medio diario (21 sesiones) de R$ 924.000 · media de 12 meses de R$ 622.000.
Liquidez moderada, aunque reciente (el volumen creció de R$ 622 mil/día en 12m a R$ 924 mil/día en 2026). Una posición de R$ 1 millón toma ~5-6 días hábiles en liquidarse sin mover el precio.
| Período | Qué pasó |
|---|---|
| Constitución del fondo | Fondo constituido como un vehículo privado de Gazit/G-City para albergar los centros comerciales en São Paulo adquiridos entre 2013 y 2018. |
| Emisión de certificados de créditos inmobiliarios (CRI por R$ 650 millones) | Emisión de deuda mediante certificados de créditos inmobiliarios (CRI Gazit Malls, código 21E0407810) por R$ 650 millones indexados a la inflación (IPCA) más un 5,8926%, con un plazo de 16 años y 2 años de periodo de carencia (2021-2022). La estructuración fue anterior a la apertura al mercado. |
| Adquisición del Morumbi Town | El quinto y más nuevo activo de la cartera. Inaugurado en 2016, con una combinación de tiendas (mix) prémium y una tienda oficial de la NBA de 1.500 m². |
| Pago anticipado de certificados de créditos inmobiliarios (CRI) | Pago anticipado de R$ 120 millones de certificados de créditos inmobiliarios (CRI) antes de la oferta pública inicial (IPO), lo que redujo la deuda bruta para preparar la estructura financiera de la oferta pública. |
| Oferta pública inicial (Oferta secundaria) | Oferta secundaria de R$ 312,5 millones a R$ 72,00 por cuota de clase A. Negociación iniciada en la B3 bajo el código GZIT11. Se mantuvo la estructura dual de clases A y B. |
| Primer año de cotización | Distribución mensual estabilizada en R$ 0,78/cuota de clase A. Resultado anual de R$ 91,9 millones. Las ventas totales crecieron a pesar de unas ventas en mismas tiendas (SSS) casi nulas. Transmisiones en directo mensuales con la gestora. |
| Rendimiento récord | Ingresos totales de R$ 193,9 millones (+11,6% frente a 2024), resultado de R$ 116,7 millones (+27%). La reserva de rendimientos retomó su crecimiento (R$ 16,5 millones). Cobro de la comisión de gestión postergado durante todo el año. |
| Unificación de las clases A y B | Cierre del periodo de preferencia de la clase A (24 meses tras la oferta pública inicial). La distribución pasa a ser proporcional sobre el total de 21.841.231 cuotas. La distribución por cuota (DPU) efectiva cae de R$ 0,78 a R$ 0,42, un efecto matemático de dilución sin pérdida en la generación de caja. |
| Anuncio de la 8ª emisión (R$ 70 millones) | Aprobación de la octava emisión de cuotas por R$ 72 millones (1.456.605 cuotas a R$ 49,43), respaldada íntegramente por el inversor mayoritario FIM Norstar. Recursos destinados a la reforma (retrofit) del Internacional Guarulhos y a la incorporación de pequeños locales (satelitización) en el Shopping Light. |
| Cierre de la 8ª emisión | Emisión liquidada el 24 de marzo con una captación de R$ 70 millones. Las cuotas en circulación ascienden a 23.297.836. Inicio de la ejecución del plan de inversiones de capital (Capex) 2026-2027. |
| Maduración de las inversiones de capital (Capex) | Conclusión prevista de los proyectos en el Internacional Guarulhos y el Shopping Light. La gestión señala aumentos relevantes en el ingreso neto de operación (NOI) a partir de este año. |