Fondo inmobiliario de ladrillo de renta urbana con 3 inmuebles (Raposo Tavares/SP + CD GPA Caucaia/CE + Assaí Caucaia/CE) — controlado de hecho por el CPUR11 (Capitânia Renda Urbana) desde 2024 (CNPJ 36.501.159/0001-37)
Segmento: Ladrillo / Renta Urbana (Comercial y Logística de Distribución) · Cotización R$ 153,52 · P/VP 1,1754 · VP/cuota R$ 130,61 · Patrimonio R$ 209 Mi · 74 partícipes · 3 activos
El HBCR11 (FII HBC Renda Urbana) es un fondo inmobiliario del segmento Ladrillo / Renta Urbana (Comercial y Logística de Distribución). Fondo inmobiliario de ladrillo de renta urbana con 3 inmuebles (Raposo Tavares/SP + CD GPA Caucaia/CE + Assaí Caucaia/CE) — controlado de hecho por el CPUR11 (Capitânia Renda Urbana) desde 2024 (CNPJ 36.501.159/0001-37)
Renta urbana en inmuebles comerciales minoristas (GPA/Assaí, Decathlon/Cobasi) con contratos de largo plazo indexados al IPCA y vacancia cero. Advertencia: liquidez casi nula y venta en curso del HB Center Raposo, lo que concentra el fondo en un solo inmueble.
Esta página reúne el retrato factual del HBCR11 en 2026: qué es el fondo, en qué invierte, cuánto cobra, quién lo administra y cómo llegó hasta aquí. Opinión, nota y recomendación están en el análisis; calendario y proyección en dividendos.
Gestión: Capitânia HBC Consultoria e Gestão (con Hillback Capital como consultor).
La firma Capitânia HBC Consultoria e Gestão SA (CNPJ 30.949.716/0001-09) forma parte del grupo Capitânia, que también administra el CPUR11 (Capitânia Renda Urbana), el fondo que posee la casi totalidad de las cuotas del HBCR11. Esta estructura genera un conflicto de interés estructural: la misma entidad decide las estrategias en ambos extremos de la operación. La gestora original, Hillback Capital (controlada por el grupo HBC), continúa como consultor inmobiliario de los activos de Raposo Tavares y Campinas (este último vendido al TRXF11 con la obligación de entregar la ampliación). El administrador BTG Pactual DTVM asumió el cargo en abr/2025 en sustitución del Banco Genial, en un movimiento alineado con la transición de gobierno corporativo.Cartera ágil: 3 inmuebles (1 de comercio minorista en SP + centro de distribución logístico en CE + Assaí en CE), todos indexados al IPCA, con vacancia y morosidad cero. Tras la venta de los 3 activos Decathlon (Goiânia, Joinville, Campinas) al TRXF11 en ago/2024.
| Activo | Ubicación | % del PL | Ocupación |
|---|---|---|---|
| HBC Center Raposo Tavares | Autopista Raposo Tavares, 6008, km 16, Conj. Res. Butantã, São Paulo/SP, 05576-0 | 100,0% | 1,0% |
| Centro de Distribución GPA Caucaia | Carretera Federal BR-222, 6940, Tabapuá, Caucaia/CE, 61635-365 | 100,0% | 1,0% |
| Assaí Caucaia | Carretera Federal BR-222, 6970, Tabapuá, Caucaia/CE, 61635-365 | 100,0% | 1,0% |
HHI 0,39 — alta.
| Desglose | Participación |
|---|---|
| Por estado | Nordeste 73,0% · Sudeste 27,0% |
| Por inquilino | GPA (Companhia Brasileira de Distribuição) 51,0% · Assaí Atacadista 22,0% · Decathlon (Raposo) 18,0% · Cobasi (Raposo) 7,0% |
| Por indexador | IPCA 100,0% |
último cierre R$ 153,52 · mínima histórica R$ 100,00 · máxima R$ 147,00 · valor patrimonial por cuota R$ 130,61.
Volumen medio diario (21 sesiones) de R$ 50.000 · media de 12 meses de R$ 80.000.
Liquidez extremadamente baja. El histórico reciente muestra sesiones con un volumen de 0 a 22.000 cuotas negociadas, con varios días de volumen cero. Liquidar una posición de R$ 100 mil lleva unos 10 días hábiles; deshacerse de R$ 1 millón resulta prácticamente imposible sin alterar de forma material el precio. A todos los efectos prácticos, una posición relevante requiere una negociación extracursura (mercado de mostrador).
| Período | Qué pasó |
|---|---|
| Estructuración y oferta pública inicial (IPO) | Fondo constituido el 30/12/2020 bajo la administración del Banco Genial. La primera oferta primaria (instrucción CVM 476) ofreció 1 millón de cuotas a R$ 100,00, con una suscripción efectiva de 272.000 cuotas. Adquisición de los 3 activos Decathlon (Joinville, Goiânia y Raposo Tavares/SP) confirmada en dic/2020. Comienzo de la negociación en la bolsa brasileña (B3) el 28/06/2021. |
| Ampliar la cartera y crecimiento de las cuotas | Sucesivas emisiones elevan el patrimonio neto a R$ 102 millones (dic/2022) y el número de cuotas a 1 millón. Adquisición del Decathlon Campinas (mar/2022). Inauguración de Cobasi en Raposo Tavares (dic/2021). Inicio de la ampliación en Goiânia con Cobasi (oct/2022) y Kalunga (nov/2022). Distribución por cuota (DPU) media sostenida en torno a R$ 0,72 por cuota. |
| Adquisición de los activos de Caucaia y el patrimonio neto alcanza los R$ 170 millones | Mar/2024: adquisición de los activos de Caucaia/CE (Assaí + centro de distribución GPA), ampliando la cartera a 6 inmuebles y el patrimonio neto a R$ 170 millones. Las cuotas en circulación ascienden a 1.467.113. La distribución por cuota (DPU) oscila entre R$ 0,46 y R$ 0,69. Se mantiene la indexación del 100% al IPCA. |
| Memorando de venta de los 3 Decathlon al TRXF11 + distribuciones extraordinarias | Memorando con TRX Gestora (TRXF11) el 23/02/2024 para la venta de los 3 activos Decathlon (Goiânia + Joinville + Campinas) por R$ 125,1 millones (resultado positivo de R$ 37 millones = R$ 25,21 por cuota). Pago en 4 plazos semestrales. Sep/2024: distribución extraordinaria de R$ 4,19 por cuota correspondiente al primer plazo. Las cuotas en circulación alcanzan los 1,6 millones. |
| El CPUR11 adquiere la casi totalidad de las cuotas | Continúan las distribuciones extraordinarias (4,06 por cuota en dic/2024; 5,00 por cuota en feb/2025) correspondientes a los plazos de la venta de Decathlon. De forma paralela, el CPUR11 (Capitânia Renda Urbana) adquiere la casi totalidad de las cuotas en el mercado secundario. El número de cuotapartistas se reduce a 32 (mar/2025). 14/02/2025: la asamblea general extraordinaria aprueba el traslado |
| Nueva gobernanza Capitânia/BTG y fin del informe de gestión independiente | 01/04/2025: BTG Pactual asume la administración (sustituyendo al Banco Genial); Capitânia HBC asume la gestión (sustituyendo a Hillback como gestora, si bien Hillback permanece como consultor de desarrollo). A partir de abr/2025, el HBCR11 deja de publicar su propio informe de gestión mensual y pasa a ser reportado dentro del consolidado del CPUR11. Las distribuciones por cuota (DPU) recientes de |