(negocia como VVMR11 — antes HBRH11 'FII Multi Renda Urbana' bajo la gestión de HBR)
Segmento: Ladrillo - Oficinas Multicategoría (en desinversión) · Cotización R$ 85,0 · P/VP 1,01 · VP/cuota R$ 84,57 · Patrimonio R$ 239 Mi · 502 partícipes · 5 activos
El HBRH11 (V2 Multi Renda FII) es un fondo inmobiliario del segmento Ladrillo - Oficinas Multicategoría (en desinversión). (negocia como VVMR11 — antes HBRH11 'FII Multi Renda Urbana' bajo la gestión de HBR)
La asamblea de mar/2026 ordenó vender todo y amortizar; dividendo en cero, vacancia del 33%, liquidez casi nula
Esta página reúne el retrato factual del HBRH11 en 2026: qué es el fondo, en qué invierte, cuánto cobra, quién lo administra y cómo llegó hasta aquí. Opinión, nota y recomendación están en el análisis; calendario y proyección en dividendos.
Gestión: V2 Investimentos Ltda. (gestora) / BRL Trust DTVM (administradora).
La gestora actual del fondo es V2 Investimentos, que anteriormente pertenecía a HBR Gestão de Fundos Imobiliários. V2 administra una familia de 5 FIIs cotizados (VVMR11, VVCR11 de renta fija/CRI, VVCO11 corporativo, VVRI11 de renta urbana y VPPR11 de propiedades prime) y reporta más de 50 mil inversores en FIIs cotizados.
La administración y escrituración están a cargo de BRL Trust DTVM (grupo Apex). La calificación REGULAR refleja un contexto específico: la gestora está ejecutando de forma ordenada el mandato de liquidar el fondo aprobado por los cuotapartistas —liquidó la deuda del fondo en ene/2026 negociando un descuento y viene vendiendo activos para amortizar. No se trata de un problema de mala gestión, pero el cuotapartista debe comprender que la gestora está llevando a cabo un desmantelamiento, no una estrategia de generación de rentas.
Ver el análisis de la gestora V2 Investimentos Ltda. (gestora) / BRL Trust DTVM (administradora) →
| Activo | Ubicación | % del PL | Ocupación |
|---|---|---|---|
| Condominio Helbor Trilogy Home & Offices | Av. Pereira Barreto, 1479 — São Bernardo do Campo/SP | — | 1,0% |
| One Eleven | Rua Pequetita, 111 — São Paulo/SP | — | 1,0% |
| The Cittyplex | Av. Domingos Odália Filho, 301 — Osasco/SP | — | 0,8114% |
| Neolink Office | Av. Ayrton Senna, 2500 — Barra da Tijuca, Río de Janeiro/RJ | — | 0,1084% |
| Barra Private | Av. Armando Lombardi, 400 — Río de Janeiro/RJ | — | 0,0% |
| Desglose | Participación |
|---|---|
| Por estado | São Paulo (capital + SBC + Osasco) 65,9% · Río de Janeiro (RJ) 34,1% |
Cuota a R$ 85,00 (02/06/2026, trabada) frente al valor patrimonial por cuota de ~R$ 84,09 (mar/2026 R$ 85,16 menos la amortización de abr de R$ 1,07). P/VP ~1,01 — pero en un fondo en liquidación el P/VP es menos relevante que el valor de realización de los inmuebles en la venta.
valor patrimonial por cuota R$ 84,57.
Liquidez prácticamente nula. Un volumen mensual de R$ 92 mil y una rotación del 0,04% hacen que sea impracticable armar o desarmar una posición relevante. La cuota cotiza 'estancada' en R$ 85.
El HBRH11/VVMR11 comenzó en 2018 como un FII de oficinas multicategoría (Multi Renda Urbana, gestión HBR), pasó a V2 Investimentos (convirtiéndose en VVMR11) y, tras años de elevada vacancia en Río, distribuciones en descenso y deuda en el pasivo, llegó a un punto de inflexión en 2026.
En marzo de 2026, los cuotapartistas aprobaron un plan de liquidación ordenada: vender inmuebles y FIIs y devolver capital mediante amortización siempre que la caja supere los R$ 2 millones. El dividendo se redujo a cero, se realizaron amortizaciones de R$ 4,60 y R$ 1,07/cuota, y la cuota se estancó en R$ 85 sin liquidez. El activo dejó de ser una tesis de rentas y se convirtió en un desmantelamiento en curso, lo que define la recomendación.
| Período | Qué pasó |
|---|---|
| CONSTITUIÇÃO | Fondo constituido el 14/06/2018 como 'Fondo de Inversión Inmobiliaria Multi Renda Urbana', CNPJ 30.871.698/0001-81, bajo la gestión de HBR Gestão de Fundos Imobiliários y ticker HBRH11. |
| CARTEIRA DE 5 LAJES | El fondo consolida 5 activos de oficinas en SP, Osasco, SBC y RJ, enfocados en salud, educación y coworking. Distribuciones en el rango de R$ 0,50/cuota en varios meses. |
| TRANSICIÓN HBR → V2 (ticker VVMR11) | La gestión migra a V2 Investimentos; el fondo pasa a llamarse 'V2 Multi Renda FII' y el código de negociación cambia a VVMR11 (ISIN BRVVMRCTF009). Convivencia de códigos ISIN en los rendimientos durante la transición. |
| QUEDA DO DPS + DÍVIDA | La distribución por cuota (DPU) retrocede de R$ 0,50 a R$ 0,20/cuota (con episodios de R$ 0,13-0,14). Pesa la elevada vacancia en Río (Barra Private, Neolink). El fondo cargaba con deuda en el pasivo (obligación por adquisición de acciones: R$ 32,7 millones en 2024). |
| QUITAÇÃO DA DÍVIDA | El fondo liquida íntegramente la deuda del pasivo con recursos provenientes de la venta de FIIs de la cartera y un descuento negociado por el pago anticipado. El patrimonio neto asciende a R$ 253,0 millones (frente a R$ 244,0 millones en nov/25). El gasto financiero de R$ 2,47 millones en dic/25 refleja el evento. |
| DIVIDENDO ZERADO | El fondo suspende la distribución de rendimientos a partir de dic/2025 (R$ 0,00/cuota), manteniéndose en ene, feb, mar, abr y may/2026. |
| AGE APROVA LIQUIDAÇÃO/AMORTIZAÇÃO | El acta de escrutinio de la AGE del 09/03/2026 aprueba la modificación del Reglamento: amortizar capital siempre que la caja sea superior a R$ 2 millones y vender inmuebles y FIIs. Se provisiona una amortización de R$ 4,60/cuota (~R$ 13 millones). El patrimonio neto retrocede de R$ 253,0 millones a R$ 240,4 millones; el valor patrimonial por cuota baja de R$ 89,60 a R$ 85,16. |
| AMORTIZAÇÕES + SEM DIVIDENDO | Amortización de R$ 4,60/cuota (ref. feb, pagada el 09/04) y de R$ 1,07/cuota (ref. abr, pagada el 15/05). El comunicado del 29/05/2026 confirma la ausencia de distribución de resultados en mayo. Cuota estancada en R$ 85,00, rotación del 0,04%. |
| ATUAL (DATA ANÁLISE) | Cuota a R$ 85,00 (02/06/2026, Yahoo Finance — estancada), valor patrimonial por cuota ~R$ 84 tras la amortización de abr, P/VP ~1,0. Patrimonio neto R$ 240,4 millones, 522 cuotapartistas, vacancia del 33,12%, 5 inmuebles aún en cartera a la espera de venta. |