(anteriormente CSHG Logística — gestión a cargo de Credit Suisse Hedging-Griffo hasta jul/2024)
Segmento: Ladrillo · Logística e Industrial (Renta Gestión Activa) · Cotización R$ 147,21 · P/VP 0,8836 · VP/cuota R$ 166,6 · Patrimonio R$ 7,60 Bi · 608.345 partícipes · 41 activos
El HGLG11 (Pátria Log - Fundo de Inversión Inmobiliaria) es un fondo inmobiliario del segmento Ladrillo · Logística e Industrial (Renta Gestión Activa). (anteriormente CSHG Logística — gestión a cargo de Credit Suisse Hedging-Griffo hasta jul/2024)
Alquila naves a empresas como Mercado Livre y Volkswagen y distribuye los alquileres como renta mensual, exenta de impuesto a la renta
Esta página reúne el retrato factual del HGLG11 en 2026: qué es el fondo, en qué invierte, cuánto cobra, quién lo administra y cómo llegó hasta aquí. Opinión, nota y recomendación están en el análisis; calendario y proyección en dividendos.
Gestión: Pátria Investimentos Ltda..
Pátria Investimentos es una de las gestoras de inversiones alternativas más grandes de América Latina, con más de 35 años de trayectoria y más de 45 mil millones de dólares bajo gestión global. Listada en el Nasdaq (PAX), opera en capital privado (private equity), crédito, infraestructura y bienes raíces (real estate) en 4 continentes.
En su división de Real Estate, Pátria administra más de R$ 38 mil millones en fondos inmobiliarios brasileños cotizados y fondos exclusivos, consolidándose como la mayor gestora independiente de fondos inmobiliarios de Brasil. Asumió la gestión de HGLG11 el 16/07/2024 tras la adquisición de la plataforma de fondos inmobiliarios de Credit Suisse Hedging-Griffo, heredando también HGBS11, HGFF11, HGPO11, HGRE11, HGCR11, HGRU11, entre otros. La estrategia actual de Pátria es consolidar su plataforma logística: la asamblea general extraordinaria de dic/2025 aprobó la incorporación de LVBI11, la adquisición de los inmuebles de PATL y la absorción de dos fondos monoinmueble de Brookfield, dando lugar al mayor fondo inmobiliario de Brasil.
La administración está a cargo de Banco Genial S.A. (CNPJ 45.246.410/0001-55, con sede en Río de Janeiro), entidad que también asumió en jul/2024. Genial es una plataforma de inversión independiente y administra otros fondos inmobiliarios del grupo Pátria. La combinación de Pátria (gestión) y Genial (administración) consolida una de las plataformas con mayor volumen de activos bajo gestión en fondos inmobiliarios en Brasil.
36 naves logísticas e industriales (calidades AAA a C) en 7 estados — 2,04 millones de m² de superficie bruta locativa (ABL), vacancia del 3%, WALE de 4,0 años
| Activo | Ubicación | % del PL | Ocupación |
|---|---|---|---|
| DCB | Betim/MG | 6,9% | 1,0% |
| Vinhedo (Build-to-suit Volkswagen) | Vinhedo/SP | 6,3% | 1,0% |
| DCC | Cajamar/SP | 5,7% | 1,0% |
| Guarulhos | Guarulhos/SP | 5,4% | 0,875% |
| Porto Canoa | Cariacica/ES | 4,6% | 1,0% |
| DCR | Cajamar/SP | 4,5% | 0,865% |
| Betim Build-to-suit - Mercado Libre | Betim/MG | 4,2% | 1,0% |
| Itupeva G200 (Build-to-suit Meli) | Itupeva/SP | 3,9% | 1,0% |
| Goiânia | Goiânia/GO | 3,6% | 1,0% |
| CLE | Cabreúva/SP | 3,5% | 0,911% |
| São Carlos (Electrolux) | São Carlos/SP | 3,4% | 1,0% |
| Itupeva G300 | Itupeva/SP | 3,3% | 1,0% |
| Parque Torino | Cariacica/ES | 3,2% | 1,0% |
| Ribeirão Preto | Ribeirão Preto/SP | 3,1% | 1,0% |
| Cone MM2 | Cabo de Santo Agostinho/PE | 2,9% | 1,0% |
| Cariacica | Cariacica/ES | 2,9% | 1,0% |
| São José dos Campos | São José dos Campos/SP | 2,7% | 0,752% |
| Betim | Betim/MG | 2,7% | 1,0% |
| Extrema II | Extrema/MG | 2,6% | 1,0% |
| Itupeva G100 | Itupeva/SP | 2,5% | 0,927% |
| Louveira | Louveira/SP | 2,4% | 1,0% |
| Blumenau | Blumenau/SC | 2,2% | 1,0% |
| Embu | Embu das Artes/SP | 2,1% | 1,0% |
| Extrema A | Extrema/MG | 1,7% | 1,0% |
| Betim Business Park | Betim/MG | 1,6% | 1,0% |
| Osasco | Osasco/SP | 1,6% | 1,0% |
| Master Labs (Hortolândia) | Hortolândia/SP | 1,2% | 0,851% |
| Syslog | Hortolândia/SP | 1,2% | 0,935% |
| Extrema III | Extrema/MG | 1,2% | 1,0% |
| Parque Novo Mundo | São Paulo/SP | 1,1% | 1,0% |
| Campo Grande | Rio de Janeiro/RJ | 1,0% | 1,0% |
| Monte Mor | Monte Mor/SP | 1,0% | 1,0% |
| Duque de Caxias | Duque de Caxias/RJ | 0,9% | 0,919% |
| Cone G06 | Cabo de Santo Agostinho/PE | 0,8% | 0,909% |
| Techtown (Hortolândia) | Hortolândia/SP | 0,5% | 0,829% |
| Rio Claro | Rio Claro/SP | 0,4% | 1,0% |
| Cartera de fondos inmobiliarios brasileños cotizados estratégicos | — | 4,6% | — |
| Participaciones en sociedades de propósito específico (SPE) | — | 13,9% | — |
| Caja Neta + Renta Fija + Certificados de Créditos Inmobiliarios (CRI) (activo) | — | 1,3% | — |
HHI 0,0367 — baixa.
| Desglose | Participación |
|---|---|
| Por estado | Sudeste 90,5% · Nordeste 3,7% · Centro-Oeste 3,6% · Sul 2,2% |
| Por inquilino | Mercado Libre 40,0% · Volkswagen 10,0% · Shopee 6,0% · Electrolux 5,0% · Decathlon 3,0% |
| Por indexador | IPCA 74,0% · IGP-M 26,0% |
| Por tipo de contrato | tipico 87,0% · atipico 13,0% |
| Por clase de activo | AAA 40,0% · AA 27,0% · A 9,0% · B 12,0% · C 5,0% · Mobiliário (FII+CRI+RF) 7,0% |
La cuota cotiza a R$ 154,85 frente a un valor patrimonial por cuota de R$ 166,58, lo que representa un descuento moderado del 7,0%. El ratio P/VP refleja tanto la prima de calidad (el mayor FII logístico, volumen medio diario negociado líder, vacancia del 3%, duración media de los contratos o WALE de 4 años) como la dilución en curso derivada de la 10ª y 11ª emisiones. En contextos de aversión al riesgo (2022, fines de 2024), el fondo llegó a registrar un P/VP de 0,80 a 0,85; en ciclos favorables (el auge de 2020-2021), alcanzó múltiplos de 1,15 a 1,25.
último cierre R$ 147,21 · mínima histórica R$ 102,12 · máxima R$ 217,16 · valor patrimonial por cuota R$ 166,6.
Volumen medio diario (21 sesiones) de R$ 14.579.760 · media de 12 meses de R$ 10.322.902.
Liquidez líder en el sector logístico — volumen medio a 21 días de R$ 14,6 millones/día. Una posición de R$ 1 millón se liquida en ~0,4 días hábiles sin mover el precio. Compatible con cualquier estrategia, incluido el trading.
Saldo devedor de R$ 670.400.000 · alavancagem de 0,095% · LTV de 0,092%.
Proyección de Pátria: 9,5% (2026) → 8,8% (2027) → 8,0% (2028) → 7,2% (2029) → 6,3% (2030). El saldo desciende de R$ 670 millones a R$ 173 millones en 10 años.
O HGLG11 é uma das maiores histórias de sucesso do mercado de FIIs brasileiro. Nascido em 2010 como CSHG Logística, pioneiro em galpões logísticos e industriais, construiu sob gestão da Credit Suisse Hedging-Griffo um portfólio de 37 imóveis, 2 Mi m², 180+ locatários e vacância sistêmica baixa. Ao longo de 15 anos, entregou +627% de retorno acumulado (14,3% a.a.), muito acima do IFIX (+290%, 9,6% a.a.) e CDI (+302%, 9,9% a.a.). Foi um dos BTS pioneiros do Mercado Livre no Brasil.
Em julho/2024, após 13 anos de CSHG, o fundo migrou para a Pátria Investimentos (gestor) e Banco Genial (administrador) — a maior transferência de gestão da história dos FIIs brasileiros, sem ruptura operacional. Sob o Pátria, o ritmo acelerou: em 18 meses foram captados R$ 2,1 bilhões (10ª + 11ª emissão), 8 novos galpões foram adquiridos (420 mil m² adicionais) e a consolidação histórica com LVBI11, PATL e fundos Brookfield foi aprovada em AGE, mirando formar o maior FII do Brasil (R$ 10 Bi de PL, 54 imóveis, 2,9 Mi m²) no 1S2026.
| Período | Qué pasó |
|---|---|
| CONSTITUIÇÃO | El fondo HGLG11 se constituyó el 1/6/2010 bajo la gestión y administración de Credit Suisse Hedging-Griffo Corretora de Valores, enfocado en naves logísticas e industriales, siendo uno de los pioneros del segmento en Brasil. |
| INÍCIO B3 | Inicio de la negociación de las cuotas en la B3 (la bolsa brasileña). El fondo inicia operaciones con una cartera reducida y se centra en construir uno de primeros FIIs puros de logística de Brasil. |
| CRESCIMENTO | A lo largo de 8 emisiones, el HGLG11 se expande a más de 25 inmuebles y alcanza un patrimonio neto cercano a los R$ 3 mil millones. Se adquieren activos icónicos: DCB (Betim), Vinhedo (VW), DCC (Cajamar), Extrema I/II/III, Louveira, Itupeva G100/G200, Cone MM2, Parque Torino (Cariacica, Espírito Santo), entre otros. |
| BOOM LOGÍSTICO | La pandemia y el auge del comercio electrónico elevan la demanda de naves. CSHG Logística firma contratos build-to-suit (BTS) con Mercado Livre en Betim (Meli 48 + Meli 64) con un CRI indexado a IPCA + 6,25% y un período de carencia de 6 meses, además de un desarrollo en Cone MM2 (Espírito Santo). |
| 9ª EMISSÃO | Concluida el 27/7/2023 con 10.330.900 cuotas emitidas a R$ 152,50 (un total de R$ 1,575 mil millones). Tras la 9ª emisión, el fondo pasa a contar con 33.787.575 cuotas. Reglamento consolidado el 4/8/2023, todavía bajo la gestión de CSHG. |
| TRANSIÇÃO HISTÓRICA | El 16/7/2024, un hecho relevante comunica la transferencia de los servicios de administración y gestión de CSHG a Banco Genial (administrador) y Pátria Investimentos (gestor). Un hito histórico tras 14 años de gestión de CSHG. Se mantienen la cartera y la política de inversión. |
| NOVO NOME | El 26/2/2025, un instrumento privado formaliza el cambio de denominación a 'Pátria Log - Fundo de Investimento Imobiliário - Responsabilidade Limitada' (corrección de acento en feb/2025). El reglamento pasa a reflejar una comisión de gestión global de 0,6% anual sobre el valor de mercado, conforme a la Resolución CVM 175/22. Se preserva el ticker HGLG11. |
| 10ª EMISSÃO | Concluida el 30/11/2025, la 10ª emisión recauda R$ 1,4 mil millones mediante compensación de créditos por suscripción. Viabiliza las adquisiciones del Portafolio I (5 naves, 235,5 mil m², R$ 850,7 millones, tasa de capitalización del 9,2%) y del Portafolio II (3 naves en São Paulo, 185,7 mil m², R$ 807,9 millones, tasa de capitalización del 8,3%). |
| AGE CONSOLIDAÇÃO | El 1/12/2025 se convoca una asamblea general extraordinaria (AGE) mediante consulta formal para aprobar: (i) la incorporación de LVBI11 por HGLG11; (ii) la adquisición de la totalidad de los inmuebles de PATL por HGLG11; (iii) la incorporación de dos fondos monoinmueble gestionados por Brookfield; (iv) ajustes reglamentarios. Objetivo: formar el mayor FII de Brasil con R$ 10 mil millones de patrim |
| REAVALIAÇÃO | El 1/12/2025, una carta de la gestora informa la conclusión de la reevaluación de los activos realizada por Colliers Brazil: valorización media del 2,52% sobre el valor contable de dic/2024. Puntos destacados: Betim BTS Meli (+10,7%), Goiânia (+5,1%), DCR (+2,2%) y DCB (+2,0%). La cartera está valorada en R$ 5,7 mil millones (media de R$ 3.591/m²). |
| 11ª EMISSÃO | El 5/2/2026 se anuncia el inicio de la 11ª emisión con un volumen objetivo de R$ 700 millones. Período de ejercicio del derecho de preferencia: del 13/2 al 2/3. Los activos objetivo incluyen la cartera inmobiliaria de PATL (etapa 1 de la consolidación). |
| G200 ML SIMÕES FILHO | El contrato build-to-suit (BTS) de Mercado Livre en Simões Filho (Bahía) —G200— se formaliza en mar/2026 como un nuevo desarrollo. Simultáneamente, HGLG Simões Filho G100 (86 mil m²) está concluido al 99,9% y en operación, quedando pendiente únicamente la Contención 02 (conclusión prevista para mar/2026). |
| ATUAL | El HGLG11 cotiza a R$ 158,97 (P/VP de 0,96) con una distribución de R$ 1,10/cuota por el 13.º mes consecutivo. Rendimiento por distribución (dividend yield) en 12 meses de 8,3% (mercado) y 8,0% (patrimonial). Vacancia física del 3,0%, WALE de 4,0 años. La consolidación de LVBI, PATL y Brookfield se encuentra en su fase final de aprobación por la CVM (el regulador de valores de Brasil). |