FII de papel gestionado por Itaú Asset y administrado por Intrag DTVM, con ~33 CRIs (IPCA+/CDI+) y comisión de administración de 1,00% a.a. sin comisión de performance. Destaques del Q2/2026: posición MAGOPPF migrada a GENIAL INVESTIM (finaliza provisión, pérdida de R$5,9 millones reconocida en el valor patrimonial); rotación de 2 5 CRIs; caja elevado (R$32 millones). Resultado H1/2026: R$6,45 por cuota (payout del 95%). CNPJ 51.294.441/0001-84. IPO el 03/10/2023.
Segmento: Fondo de Papel — CRI Híbrido (IPCA+ y CDI+) · Cotización R$ 86,54 · P/VP 0,8655 · VP/cuota R$ 99,99 · Patrimonio R$ 386 Mi · 11.269 partícipes
El ICRI11 (Itaú Crédito Imobiliário IPCA FII) es un fondo inmobiliario del segmento Fondo de Papel — CRI Híbrido (IPCA+ y CDI+). FII de papel gestionado por Itaú Asset y administrado por Intrag DTVM, con ~33 CRIs (IPCA+/CDI+) y comisión de administración de 1,00% a.a. sin comisión de performance. Destaques del Q2/2026: posición MAGOPPF migrada a GENIAL INVESTIM (finaliza provisión, pérdida de R$5,9 millones reconocida en el valor patrimonial); rotación de 2 5 CRIs; caja elevado (R$32 millones). Resultado H1/2026: R$6,45 por cuota (payout del 95%). CNPJ 51.294.441/0001-84. IPO el 03/10/2023.
Fondo de papel que presta dinero al sector inmobiliario a través de decenas de CRIs (88% de la cartera), en su mayoría corregidos por la inflación (IPCA+), bajo la gestión de Itaú Asset y una comisión anual de 1,00% sin cobro de performance. Atención: la distribución mensual oscila con el IPCA y la reserva se redujo a ~R$ 1,50 por cuota tras la provisión de MAGOPPF en junio de 2026.
Esta página reúne el retrato factual del ICRI11 en 2026: qué es el fondo, en qué invierte, cuánto cobra, quién lo administra y cómo llegó hasta aquí. Opinión, nota y recomendación están en el análisis; calendario y proyección en dividendos.
Gestión: Itaú Asset Management (Intrag DTVM).
El ICRI11 es gestionado por Itaú Unibanco Asset Management (CNPJ 40.430.971/0001-96) y administrado por Intrag DTVM (CNPJ 62.418.140/0001-31), ambas pertenecientes al conglomerado Itaú Unibanco. Itaú Asset es una de las gestoras de fondos más grandes de Brasil y cuenta con un equipo dedicado al crédito inmobiliario con originación propia a través de Itaú BBA —una ventaja competitiva concreta (varios CRIs cofinanciados, como Lotisa e Idea Zarvos por Itaú BBA). El ICRI11 es el vehículo de papel IPCA+ del grupo. Puntos fuertes: escala, originación, acceso a la mesa de Itaú BBA, gran transparencia en el informe mensual (tabla detallada de CRIs con Tasa de Adquisición frente a MTM), disciplina de reserva creciente. Puntos débiles: base de cuotapartistas concentrada en clientes de Itaú (11.673 cuotapartistas es una cifra baja para un fondo de R$ 394 millones —media de ~R$ 34 mil por cuotapartista, perfil de banca privada/afluente de Itaú).Ver el análisis de la gestora Itaú Asset Management (Intrag DTVM) →
33 CRIs en cartera (88,67% del patrimonio neto), 5,59% en cuotas de fondos inmobiliarios (MAGOPPF), 5,74% en caja — Generación Distribuida reducida, Naves logísticas elevadas
| Activo | Ubicación | % del PL | Ocupación |
|---|---|---|---|
| HSI (Retrofit Leblon) | — | 6,8% | — |
| Órigo (Generación Distribuida) | — | 5,7% | — |
| Salas (Desarrolladora MT) | — | 5,5% | — |
| Lotisa (Desarrolladora SC) | — | 5,1% | — |
| CashMe III Sr (Home Equity Cyrela) | — | 5,1% | — |
| Econ (Desarrolladora SP) | — | 5,1% | — |
| Fulwood FW10 (BTS Mercado Libre) | — | 5,1% | — |
| Delta Energia (Generación Distribuida) | — | 4,1% | — |
| XPLG (Naves logísticas) | — | 3,9% | — |
| GAPS (Agro Goiás) | — | 3,4% | — |
| Vista Faria Lima (Triple A) | — | 3,1% | — |
| Direcional 1 (Pró-Soluto) | — | 3,1% | — |
| Almeida Júnior (Centros comerciales Sur) | — | 3,0% | — |
| Exto (Desarrolladora SP) | — | 2,5% | — |
| Direcional 2 (Atomizado) | — | 2,5% | — |
| ABMais (Loteo Franca-SP) | — | 2,4% | — |
| Urba II Sr (Loteo MRV) | — | 2,4% | — |
| JMD Urbanismo (Loteo Centro-Oeste) | — | 2,4% | — |
| Frizzo III (Loteo RS) | — | 2,3% | — |
| CashMe I Sr (Home Equity) | — | 2,2% | — |
| Idea Zarvos (Desarrolladora SP) | — | 1,9% | — |
| MRV FB I (Atomizado Alto Standing) | — | 1,9% | — |
| Solfácil Super Sr | — | 1,6% | — |
| Bravo Logística (Nave Logística Paulínia) | — | 1,3% | — |
| Safira Bronze Ipanema | — | 1,1% | — |
| Tibério (Desarrolladora SP) | — | 1,1% | — |
| Urba II Mez A | — | 1,0% | — |
| Casa Shopping (RJ) | — | 0,9% | — |
| Urba I Sr | — | 0,8% | — |
| MRV Pró-Soluto I | — | 0,7% | — |
| Urba I Mez A | — | 0,4% | — |
| Rede D'Or (Hospital Santa Helena) | — | 0,3% | — |
| Solfácil Mez A | — | 0,2% | — |
| GENIAL INVESTIM (FII) | — | 3,9% | — |
P/VP del fondo.
último cierre R$ 86,54 · mínima histórica R$ 76,10 · máxima R$ 101,96 · valor patrimonial por cuota R$ 99,99.
| Período | Qué pasó |
|---|---|
| Constitución del fondo | El 24 de julio de 2023 se aprueba el reglamento e Intrag DTVM modifica la cantidad mínima de cuotas a 2,5 millones y el patrimonio neto mínimo a R$ 250 millones. Itaú Asset Management es designada como gestora. |
| Inicio de actividades (IPO) | El 3 de octubre de 2023 el fondo inicia operaciones con un patrimonio neto aproximado de R$ 250 millones y R$ 100,00 por cuota. Foco en CRIs IPCA+ con un objetivo de retorno de 1,5%-2,5% anual por encima de las NTN-B de plazo equivalente. |
| Inicio de la negociación en bolsa | El 19 de febrero de 2024 las cuotas pasan a negociarse en la B3 bajo el ticker ICRI11. Con anterioridad, la fijación de precios era exclusivamente patrimonial. |
| Distribución extraordinaria de R$ 1,45 por cuota (durante 3 meses consecutivos) | En octubre, noviembre y diciembre de 2024 el fondo distribuyó R$ 1,45 por cuota —extraordinaria acumulada del ciclo de inflación elevada en 2024. Un hito que valida el modelo de retención y distribución programada. |
| Cierre del ejercicio social con un patrimonio neto de R$ 390 millones | El fondo cerró 2025 con un patrimonio neto de R$ 390,1 millones (precio de cuota de R$ 101,14), 11.673 cuotapartistas y 3,86 millones de cuotas. El resultado contable acumulado desde el IPO alcanza los R$ 32,00 por cuota. |
| Asignación del 5% del patrimonio neto en CashMe III | En mar/2026 la gestora anuncia una nueva asignación de aproximadamente el 5% del patrimonio neto en un CRI de CashMe (subsidiaria de Cyrela) con una tasa IPCA+8,60% y una duración de ~4 años. La caja cierra el mes en el 3% y la reserva en R$ 2,40 por cuota. |
| Salida de AXS; entradas de Fulwood FW10 (Mercado Libre) + MRV FB I | En may/2026 la gestora redujo a cero su posición en el CRI de AXS (Generación Distribuida solar) y realizó dos nuevas adquisiciones: (1) Fulwood FW10 — CRI BTS Mercado Libre, nave logística en Florianópolis-SC, IPCA+9,5%, duración de 3,7 años, LTV máx. 80%; (2) MRV FB I — crédito inmobiliario atomizado de alto standing CDI+2,05%, duración de 2,1 años, 100% garantizado por MRV. Resultado: la Genera |
| Provisión MAGOPPF absorbida — la reserva alcanza los R$ 2,99 por cuota | El 5 de junio de 2026 el fondo inmobiliario MAGOPPF (participación de ICRI a través del CRI Porto5) anunció una provisión que impacta la cuota patrimonial de ICRI en junio. De forma paralela, un BTS automotriz (IPCA+9,8%) se liquidó a principios de mes. La gestora confirmó que la reserva cerró en jun/2026 en R$ 2,99 por cuota —suficiente para absorber el impacto sin afectar la distribución. |