Recomendación: MANTENER · Nota 5,9/10
El INLG11 es un FII de logística clase A con 4 naves modulares que totalizan 113,9 mil m² de ABL, vacancia cero y contratos 100% indexados al IPCA. Tras distribuir la apreciación inmobiliaria de la venta de Goiânia (sep/2024), el gestor recortó el DPU a R$ 0,60 en ene/2026 (recomposición de reserva). La AGE de mar/2026 abrió dos puertas estructurales: recompra de cuotas con cancelación (acretiva con un P/VP de 0,67) y apalancamiento directo. El ciclo de los próximos 18 meses está determinado por los vencimientos de 2027 (59% de los ingresos) y la ejecución de las nuevas herramientas.
Nuestra lectura del INLG11 hoy es MANTENER, con nota 5,9/10. Esta nota no es del gestor ni del administrador: es la evaluación editorial de Rico aos Poucos, hecha a partir de los documentos que el fondo publica en la CVM. Abajo está lo que la sustenta — y lo que la contradice.
Mayor descuento patrimonial del bucket (P/VP 0,60) y naves logísticas de alto estándar en el Sudeste, pero rodeado de riesgo de renovación.
Se ubica en la base porque el 59% de los contratos vence en 2027, el DPU fue cortado de R$ 0,76 a R$ 0,60, la AGE aprobó el fin de la era sin deuda y 1 cuotapartista concentra el 22,8% de las cuotas.
Seguridad en un FII no es sí o no — es cuánto riesgo aceptas. El INLG11 tiene perfil de riesgo medio. Lo que eso significa en la práctica:
| Componente | Nivel |
|---|---|
| Concentração | 3,5 |
| Volatilidad del precio | 2,0 |
| Volatilidad del dividendo | 3,0 |
| Liquidez | 3,5 |
| Riesgo del activo subyacente | 3,5 |
| Riesgo financiero / apalancamiento | 2,5 |
Viana representa el 40,8% del patrimonio neto (R$ 192,8 millones de valor razonable) y aporta el 23,2% de los ingresos por alquiler; su cap rate aparente es de ~4% anual, por debajo de lo esperado para naves clase A. Esto sugiere una tasación optimista que podría sufrir una revaluación negativa si se produce una contracción en los precios de alquiler.
Seguir de cerca las tasaciones anuales y el indicador SiiLA para Viana/ES en los próximos trimestres.
1 cuotapartista posee el 22,84% (1.030.377 cuotas), 1 posee el 15,14% (683.124 cuotas) y 1 posee el 12,47% (562.677 cuotas); todos ellos son personas jurídicas. La decisión de cualquiera de ellos de redimensionar su posición puede presionar fuertemente el precio en un mercado de baja liquidez.
El programa de recompra autorizado por la asamblea general extraordinaria (AGE) puede absorber la presión puntual.
LOG Commercial Properties actúa simultáneamente como asesor especializado, administrador de alquileres y propietario de la participación remanente en los inmuebles. En marzo de 2026, LOG CP vendió su participación en Gaiolli, Contagem y Viana a terceros. El fondo INLG11 tuvo derecho de preferencia, pero lo rechazó en Contagem y Viana.
La asamblea general extraordinaria (AGE) fue necesaria debido a un conflicto de intereses; la gobernanza formal funcionó en este caso.
Se debe hacer un seguimiento de las negociaciones a partir de mediados de 2026. El saldo neto parece positivo: Gaiolli y Rio CG compensan a Viana y Contagem.
La asamblea general extraordinaria (AGE) aprobó la garantía fiduciaria (alienação fiduciária) de los inmuebles como garantía para el apalancamiento directo. La gestora afirma que solo la utilizará si la tasa de capitalización (cap rate) de la adquisición es superior a la tasa real de la deuda; no obstante, la tesis de riesgo del fondo dejó de ser «sin deuda» y pasó a depender de la disciplina futura.
Es necesario monitorear los primeros movimientos posteriores a la asamblea general extraordinaria (AGE); la gestora debe comunicar el LTV objetivo.
Un plazo de 5 años es suficiente para la acumulación de caja o la mejora del P/VP. Una tasa de capitalización (cap rate) del 9,32% sumada al potencial de revalorización (upside) del alquiler de Gaiolli mejoran la ecuación con el paso del tiempo.
| Escenario | Descripción |
|---|---|
| Tasa Selic a la baja combinada con una recompra agresiva. | Con la cuota a 0,67 veces el valor patrimonial, las recompras a R$ 71 (precio actual) elevarían el valor patrimonial por cuota de los inversores restantes. Ante la caída de la tasa Selic, los FII con descuento se reprecifican con mayor fuerza, por lo que INLG11 captura un premio adicional. |
| Renovación en 2027 con un potencial de revalorización (upside) relevante en Gaiolli y Rio CG. | SiiLA primer trimestre de 2026: Gaiolli cobra R$ 28,13 frente a un mercado de R$ 39,83 (+42%). Rio CG cobra R$ 17,78 frente a un mercado de clase A/A+ de R$ 26,91 (+51%). Una renovación, incluso al 80% del precio pedido en Gaiolli, añadiría entre un +15% y un +20% a los ingresos de dicho activo, cifra suficiente para destrabar una distribución por cuota (DPU) sostenible de R$ 0,70 a R$ 0,75. Riesg |
| Renegociación de Gaiolli en 2027 por encima del certificado de créditos inmobiliarios (CRI) (tasa de capitalización / cap rate > 9,30%). | El certificado de créditos inmobiliarios (CRI) cuesta el IPCA más un 9,30% anual. Con Guarulhos registrando una vacancia del 1,4% y un precio de mercado de R$ 42,47/m² (segundo trimestre de 2026) frente a un alquiler actual de R$ 30,30/m², una renovación cercana a los valores de mercado incrementa los ingresos de Gaiolli en aproximadamente un 40%. La tasa de capitalización (cap rate) real de la ad |
| Renegociación en 2027 en un contexto de vacancia sistémica. | Si el IFIX, el índice brasileño de fondos inmobiliarios, y la tasa Selic, la tasa de política monetaria de Brasil, no cooperan en 2026/27, el gestor puede verse forzado a renovar contratos a la baja, sobre todo en Río CG (con una vacancia de mercado del 26% en la región) y Contagem (precio pedido de R$ 30 frente a un alquiler actual todavía menor). La distribución por cuota (DPU) puede situarse en |
| Reevaluación negativa en Viana. | Una tasa de capitalización (cap rate) aparente del 4% en Viana sugiere un informe de tasación optimista. Una reevaluación al 6% (más alineada con el mercado) reduciría el valor razonable de Viana de R$ 192,8 millones a aproximadamente R$ 130 millones, lo que representa una caída de R$ 13 por cuota en el valor patrimonial y llevaría este último a R$ 92. |
| Apalancamiento mal calibrado. | El certificado de créditos inmobiliarios (CRI) cuesta el IPCA más un 9,30% (estructura aprobada). Si el índice IPCA acelera y el alquiler de Gaiolli no lo acompaña, el costo real de la deuda superará la tasa de capitalización (cap rate) de la adquisición (9,32%), lo que presionará la caja y la distribución por cuota (DPU). La amortización tipo bullet en 2031 concentra el riesgo de refinanciamiento |
El INLG11 es un FII de logística ágil y bien cuidado: 4 naves logísticas clase A modulares (Gaiolli/SP, Viana/ES, Contagem/MG y Rio Campo Grande/RJ) que totalizan 113,9 mil m² de superficie bruta locativa (ABL), con vacancia cero por segundo mes consecutivo, una morosidad que baja del 8,5% (abr/25) al 2,1% (mar/26) y 33 clientes pulverizados en 14 estados. La gestión está a cargo de Inter Asset (Banco Inter) con una comisión de gestión competitiva del 0,46% a.a. y sin comisión de rendimiento.
La distribución por cuota (DPU) de R$ 0,60 se ha mantenido estable durante 5 meses con la caja cubriendo la distribución (YTD 2026: R$ 13,60 millones generados vs. R$ 13,54 millones distribuidos). Atención a la morosidad, que saltó al 6% en may/26 con 1 inquilino relevante con 2 meses de atraso —la gestora se encuentra en negociaciones avanzadas. Los datos de SiiLA del 1T26 actualizan el escenario de la renegociación de 2027: Gaiolli cobra R$ 28,13 vs. el mercado a R$ 39,83 (+42%) y Rio CG cobra R$ 17,78 vs. el mercado a R$ 26,91 (+51%). Por otro lado, Viana y Contagem están 6-7% por encima del mercado —riesgo de reducción en dichas renovaciones. El saldo neto de la renegociación parece favorable dado el peso de Gaiolli en los ingresos.
En julio de 2026 el fondo ejecutó su primer movimiento apalancado: ejerció el derecho de preferencia sobre el 20% restante del Parque Logístico Gaiolli en Guarulhos/SP por R$ 26,1 millones, estructurando un certificado brasileño de créditos inmobiliarios (CRI) de R$ 30,2 millones a IPCA+9,30% a.a. (5 años, bullet). Con esto, el INLG11 consolida el 100% de Gaiolli —eliminando el conflicto de intereses con LOG CP en este activo y capturando el potencial alcista (*upside*) de la renegociación en 2027 (alquiler actual de R$ 30,30/m² vs. mercado de R$ 42,47/m² en Guarulhos, con una vacancia del 1,4%). El apalancamiento de ~6% del patrimonio neto es bajo, pero marca un cambio estructural en el perfil del fondo que merece un seguimiento cercano.
Recomendación actual: MANTENER. Nota 5,9/10. El INLG11 alquila 4 naves logísticas clase A en SP, ES, MG y RJ a más de 30 empresas y transfiere la renta a usted todos los meses, sin impuesto a la renta. La gestora Inter Asset (Banco Inter) tiene una comisión baja y un historial limpio. El rendimiento cayó a R$ 0,60/mes en…
Nuestra lectura actual del INLG11 es “MANTENER”. Nota 5,9/10. Evalúa según tu perfil de riesgo y los puntos de atención listados arriba.
Los principales puntos de atención del Inter Logístico FII incluyen: El 59% de los contratos vence en 2027; DPU cortado de R$ 0,76 a R$ 0,60 en ene/26; AGE Mar/26 aprobó apalancamiento directo — fin de la era 'sin deuda'; La AGE también aprobó un programa de recompra de cuotas.
El INLG11 es recomendado para: Inversor que valora una comisión baja (0,46% anual) y calidad de los activos — naves clase A con altura libre de 12 m y resistencia de piso de 6 ton/m², en mercados con vacancia a la baja y precios de alquiler al alza. Quien busca protección pura contra la inflación — el 100% de los contratos están indexados al IPCA, sin…