(JSRE)
Segmento: Ladrillo · Oficinas · alta calidad · Cotización R$ 57,65 · P/VP 0,5675 · VP/cuota R$ 101,59 · Patrimonio R$ 2,11 Bi · 87.207 partícipes · 6 activos
El JSRE11 (JS Real Estate Multigestão FII) es un fondo inmobiliario del segmento Ladrillo · Oficinas · alta calidad. (JSRE)
Propietario de seis edificios de oficinas de alto nivel en São Paulo — Berrini, Av. Paulista y Pinheiros —, con más de 90 empresas inquilinas y gestión de Safra Asset desde 2011. A tener en cuenta: la mitad de los contratos de alquiler vence en 2026-2027, una fase que exige buenas renegociaciones por parte del gestor.
Esta página reúne el retrato factual del JSRE11 en 2026: qué es el fondo, en qué invierte, cuánto cobra, quién lo administra y cómo llegó hasta aquí. Opinión, nota y recomendación están en el análisis; calendario y proyección en dividendos.
Gestión: Safra Asset Management Ltda..
Banco J. Safra S.A. actúa como administrador y Safra Asset Management como gestora del JSRE11 desde su salida a bolsa (IPO) en 2011. El Grupo Safra es una de las instituciones financieras privadas más tradicionales de Brasil, con más de 180 años de historia global y una presencia consolidada en banca privada (wealth management), banca de inversión y gestión de fondos. En dic/2024, Safra Asset Management se incorporó a Guide Investimentos (en proceso de transición a "Safra Asset Corretora de Títulos e Valores Mobiliários S.A."), una reorganización societaria dentro del mismo conglomerado. Sólido historial (track record) de gestión activa: reestructuró su cartera entre 2017 y 2021 (vendió el CSHG Brasil Shopping y compró el Tower Bridge, el Rochaverá, el WTNU III y el Ed. Paulista) y entre 2024 y 2025 realizó una emisión de CRI vinculada al Rochaverá (R$ 135 millones) que fue prepagada en feb/2026, lo que mantuvo al fondo sin apalancamiento.
Ver el análisis de la gestora Safra Asset Management Ltda. →
Cartera de 6 edificios AAA en São Paulo (más 1 en Río), con gestión de Safra Asset
| Activo | Ubicación | % del PL | Ocupación |
|---|---|---|---|
| Edificio Tower Bridge Corporate | Av. Jornalista Roberto Marinho, 85 — Berrini, São Paulo, SP | 100,0% | 0,898% |
| Torres Marble y Ebony — Complejo Rochaverá | Av. das Nações Unidas, 14.171 — Brooklin, São Paulo, SP | 40,0% | 0,967% |
| Edificio Paulista | Av. Paulista, 2064 y 2086 — Bela Vista, São Paulo, SP | 100,0% | 1,0% |
| Edificio W Torre Nações Unidas III | Rua Eugênio de Medeiros, 303 — Pinheiros, São Paulo, SP | 64,3% | 1,0% |
| WT Morumbi - Ala B | Av. das Nações Unidas, 14.261 — Brooklin, São Paulo, SP | 75,0% | 0,802% |
| Work Bela Cintra | Rua Bela Cintra, 755 — Consolação, São Paulo, SP | 100,0% | 1,0% |
| Edificio Praia de Botafogo 440 | Praia de Botafogo, 440 (oficinas 501 y 2101) — Botafogo, Río de Janeiro, RJ | 100,0% | 1,0% |
HHI 0,205 — moderada.
| Desglose | Participación |
|---|---|
| Por estado | São Paulo - Berrini/Chucri Zaidan 68,5% · São Paulo - Av. Paulista/Consolação 22,0% · São Paulo - Pinheiros 9,1% · Río de Janeiro - Botafogo 0,4% |
| Por inquilino | Cartera pulverizada (94 inquilinos) 95,0% · TRT (entró en feb/2026) · Allianz + CloudWalk · Boehringer Ingelheim · Sinqia |
| Por indexador | IPCA 73,0% · IGP-M 27,0% |
JSRE11 cotiza a R$ 60,47 (2 de junio de 2026) con un valor patrimonial por cuota de R$ 102,83 (abril de 2026). Esto representa un descuento patrimonial del 41%, situándose entre los mayores del segmento de oficinas AAA. Refleja el ciclo de tasas Selic elevadas y la revaluación patrimonial posterior a la incorporación de Tower Bridge en JSRI, y no problemas operativos. En un ciclo de recortes de la tasa Selic, los fondos con este perfil tienden a reprecificarse en primer lugar.
último cierre R$ 57,65 · mínima histórica R$ 51,66 · máxima R$ 123,00 · valor patrimonial por cuota R$ 101,59.
Volumen medio diario (21 sesiones) de R$ 2.917.854 · media de 12 meses de R$ 2.160.784.
Buena liquidez; se sitúa entre los fondos punteros en el segmento de oficinas. Una posición de R$ 1 millón se liquida en aproximadamente 1,7 días hábiles sin mover el precio, y una de R$ 10 millones en unos 17 días. Es adecuado para el inversor mediano (R$ 100k-1M) que busca una salida rápida, mientras que el inversor institucional debe programar sus movimientos.
| Período | Qué pasó |
|---|---|
| Jun/2011 - 2016 | Constitución del fondo en feb/2011 y OPI el 06/06/2011 con la administración del Banco J. Safra y la gestión de Safra Asset Management. Portafolio inicial híbrido con cuotas de otros FIIs (CSHG Brasil Shopping era una posición relevante en el origen) y gestión activa. |
| 2017 - 2018 | En oct/2017 el fondo adquirió participación en el Edificio W Torre Nações Unidas III (R$ 320 millones). En 2018 realizó la 5ª Emisión (R$ 377,8 millones) a un precio de R$ 109,91 por cuota, captando recursos para una nueva fase de adquisiciones. En dic/2018 compró el 100% del Edificio Paulista en la Av. Paulista (R$ 465 millones). |
| 2020 - 2021 | En mar/2020 (pandemia) el fondo adquirió el 100% del Tower Bridge Corporate en la Berrini (R$ 666 millones), inmueble AAA con certificación LEED Gold. En feb/2021 adquirió el 40% de las torres Marble y Ebony del Complejo Rochaverá (R$ 408 millones), AAA con certificación LEED Platinum. Posición prime consolidada con 4 edificios AAA en el distrito financiero de São Paulo (SP CBD). |
| 2019 - 2020 | La cuota alcanzó un pico histórico de R$ 123,00 en dic/2019 , con un valor patrimonial por cuota cercano a R$ 110. El P/VP rondaba 1,12, un premio típico de un fondo AAA en un ciclo de tasas Selic bajas. |
| 2022 - 2025 | La tasa Selic subió del 2% (2020) al 13,75% (ago/2022) y posteriormente al 15% (ene/2026). La cuota se desplomó de R$ 123 (2019) a un mínimo histórico de R$ 51,66 en feb/2025 (-58% desde el pico). La vacancia llegó al 8,4% en feb/2024 y se redujo al 3,7% en dic/2024 gracias a la gestión activa de alquileres. |
| 2024 | En feb/2024 el fondo emitió el CRI Rochaverá (R$ 135 millones, CDI+2,6%, plazo de 5 años) con respaldo en los contratos de alquiler para reforzar la caja. En dic/2024 Colliers realizó una reevaluación a valor de mercado de los inmuebles con una desvalorización del 6,61% , lo que redujo el valor patrimonial por cuota de R$ 109,53 a R$ 101,73. |
| Dic/2025 - Feb/2026 | En dic/2025 el fondo suscribió cuotas subordinadas del JS Renda Imobiliária FII (JSRI) , integrando el 46% del Tower Bridge y recibiendo a cambio exposición al WT Morumbi (75% de la Ala B) y al Work Bela Cintra (100%). En feb/2026 el fondo realizó el pago anticipado total del CRI Rochaverá (R$ 135 millones) , con lo que eliminó su apalancamiento. |
| 2024 - 2026 (actual) | A pesar de la tensión macroeconómica, el fondo mantiene una distribución por cuota (DPU) de R$ 0,48 por cuota durante 24 meses consecutivos (abr/2024 - mar/2026). La cuota subió de R$ 51,66 (mínimo de feb/2025) a R$ 65,89 (abr/2026), lo que representa una recuperación del +27%, aunque todavía se encuentra un 36% bajo el valor patrimonial actual de R$ 102. El resultado por cuota en feb/2026 fue de |