Fondo inmobiliario de papel multicategoría (CRIs HG + HY + loteo + multipropiedad) gestionado por Kilima Gestão (en alianza con Monte Bravo Asset). CNPJ 42.273.325/0001-98 — administrado por BRL Trust DTVM.
Segmento: Papel — CRI Multicategoría (Otros) · Cotización R$ 53,01 · P/VP 0,632 · VP/cuota R$ 83,87 · Patrimonio R$ 186 Mi · 7.207 partícipes
El KIVO11 (Kilima Volkano Recebíveis Imobiliários FII) es un fondo inmobiliario del segmento Papel — CRI Multicategoría (Otros). Fondo inmobiliario de papel multicategoría (CRIs HG + HY + loteo + multipropiedad) gestionado por Kilima Gestão (en alianza con Monte Bravo Asset). CNPJ 42.273.325/0001-98 — administrado por BRL Trust DTVM.
Fondo gestionado por Kilima que presta dinero a constructoras y loteadoras a través de certificados inmobiliarios (CRIs), percibiendo intereses que distribuye mensualmente en forma de renta. Tenga en cuenta que parte del rendimiento mensual proviene de las reservas acumuladas del fondo, y no de los intereses que este recibe en el periodo.
Esta página reúne el retrato factual del KIVO11 en 2026: qué es el fondo, en qué invierte, cuánto cobra, quién lo administra y cómo llegó hasta aquí. Opinión, nota y recomendación están en el análisis; calendario y proyección en dividendos.
Gestión: Kilima Gestão de Recursos (en alianza con Monte Bravo Asset).
Kilima Gestão de Recursos (CNPJ 34.877.615/0001-12) recibió la autorización de la CVM en abr/2020 y opera en el segmento de fondos inmobiliarios en alianza con Monte Bravo Asset; el informe de gestión...Ver el análisis de la gestora Kilima Gestão de Recursos (en alianza con Monte Bravo Asset) →
Cartera de papel multicategoría — 50,3% en CRIs, 21,9% en fondos inmobiliarios, 27,9% en caja tras la liquidación de Costa Hirota
| Activo | Ubicación | % del PL | Ocupación |
|---|---|---|---|
| cri-concresul | — | 4,6% | — |
| cri-telar | — | 3,4% | — |
| cri-patriarca | — | 2,2% | — |
| cri-condominio-terraz-1 | — | 3,2% | — |
| cri-condominio-terraz-2 | — | 2,9% | — |
| cri-santa-lucia | — | 2,0% | — |
| cri-realiza | — | 3,8% | — |
| cri-realiza-serie2 | — | 1,6% | — |
| cri-you-inc | — | 2,8% | — |
| cri-arquiplan | — | 0,4% | — |
| cri-fgr-2 | — | 3,1% | — |
| cri-over-urbanismo | — | 2,5% | — |
| cri-vic-engenharia | — | 1,6% | — |
| cri-ekko-live-1 | — | 0,2% | — |
| cri-keralty | — | 4,1% | — |
| cri-roldao | — | 1,9% | — |
| cri-keycash | — | 3,0% | — |
| cri-starbucks | — | 0,1% | — |
| cri-olimpo | — | 1,1% | — |
| InVista Brazilian Business Park II | — | 6,9% | — |
| Suno Energias Limpas FII | — | 7,3% | — |
| Alianza Renda Mais (cuotas subordinadas) | — | 1,9% | — |
| TG Ativo Real | — | 1,4% | — |
| Manatí Recebíveis Imobiliários | — | 1,5% | — |
| Zavit Crédito Imobiliário | — | 0,8% | — |
HHI 0,082 — baixa.
| Desglose | Participación |
|---|---|
| Por indexador | IPCA+ 81,7% · CDI+ 18,3% |
P/VP de 0,72 (cuota a R$ 61,86 frente a un valor patrimonial por cuota de R$ 85,58 en mar/2026) — descuento del 28%. Considerando la mediana de 0,91 de los comparables, KIVO está un 21% más descontado, pero la
último cierre R$ 53,01 · mínima histórica R$ 54,91 · máxima R$ 103,95 · valor patrimonial por cuota R$ 83,87.
Volumen medio diario (21 sesiones) de R$ 451.000 · media de 12 meses de R$ 451.000.
Baja liquidez típica de un fondo inmobiliario de papel poco conocido. Una posición de R$ 500 mil ya consume casi 1 semana de volumen medio —
| Período | Qué pasó |
|---|---|
| Constitución y primera capitalización | Fondo constituido el 25/11/2016, con la primera capitalización el 03/12/2021 (358.100 cuotas a R$ 100,00 — patrimonio neto inicial de R$ 35,8 millones). Comienzo de la negociación en la B3 el 14/03/2022. |
| 2ª emisión de cuotas — precio R$ 98,34 | Oferta pública de hasta 1.271.101 nuevas cuotas a R$ 98,34/cuota (con una comisión de distribución del 3,72%), totalizando entre R$ 125 millones y R$ 150 millones. Tras la 2ª emisión, el fondo pasó a tener 1.215.124 cuotas y un patrimonio neto de ~R$ 117 millones. |
| Starbucks entra en concurso de acreedores — CRI moroso | SRC 6 (operador de Starbucks en Brasil) entra en concurso de acreedores en dic/2023. El CRI Starbucks (CDI+5,5%, 0,1% del patrimonio neto en ese momento) se convierte en el primer caso de morosidad del fondo. Provisión y valoración severa al 6% |
| El fondo alcanza 2.222.736 cuotas — patrimonio neto de R$ 202 millones | La conclusión de la 3ª emisión consolidó las cuotas en 2.222.736 (el patrimonio neto alcanzó los R$ 202 millones en mar/2024, un pico histórico). La cartera de CRIs creció para acompañar la aportación. |
| El CRI Ekko Live 1+2 declara el vencimiento anticipado | El 06/09/2024 los titulares decidieron el vencimiento anticipado del CRI Ekko Live (Granja Viana). La valoración cayó al 14,53% del valor nominal de media. Activación del seguro de conclusión de obra como principal g |
| Adecuación a la Resolución CVM 175 | El 18/11/2024 el administrador BRL Trust redujo su remuneración específica al 0,135% anual sobre el patrimonio neto (la comisión de administración agregada cayó del 1,20% al 1,15% anual) en cumplimiento de la Resolución CVM 175. |
| El CRI Olimpo vence sin pago | El CRI Olimpo (3 SPEs de loteo en SP, IPCA+11%, 1,15% del patrimonio neto) venció en ene/2025 sin pago. La deudora interpuso una medida cautelar solicitando una mediación judicial, sin avances concretos hasta feb/2026. |
| Distribución de R$ 24,9 millones frente a un beneficio de R$ 19,9 millones | El ejercicio 2025 cerró con un beneficio contable de R$ 19,885 millones y una distribución de R$ 24,961 millones, lo que representa un payout del 125%. La reserva de beneficios acumulados cayó de ~R$ 37 millones a R$ 57 millones (recompuesta por el beneficio del año antes de la distrib |
| Reciclaje de R$ 4 millones en caja | En feb/2026 el CRI Costa Hirota (Brooklin-SP, IPCA+11%) se liquidó de forma anticipada, generando R$ 4 millones para el fondo. Paralelamente, R$ 3,47 millones del CRI Braspark se convirtieron en cuotas subordinadas del f |
| PwC limita su opinión sobre el 6,8% del patrimonio neto | El 31/03/2026 PwC emitió una opinión con salvedad sobre los estados financieros de 2025: no obtuvo evidencia apropiada sobre el saldo de R$ 12,910 millones (6,80% del patrimonio neto) en cuotas del fondo inmobiliario InVista Brazilian Busines |