Blue chip de ladrillo híbrido (oficinas AAA + logística AAA) de Kinea/Itaú: 15+ años, 19 inmuebles, R$ 4,61 mil millones de PN
Segmento: Ladrillo Híbrido — Edificios de Oficinas AAA + Logística AAA · Cotización R$ 155,48 · P/VP 0,9516 · VP/cuota R$ 163,38 · Patrimonio R$ 4,61 Bi · 313.347 partícipes · 19 activos
El KNRI11 (Kinea Renda Imobiliária - FII) es un fondo inmobiliario del segmento Ladrillo Híbrido — Edificios de Oficinas AAA + Logística AAA. Blue chip de ladrillo híbrido (oficinas AAA + logística AAA) de Kinea/Itaú: 15+ años, 19 inmuebles, R$ 4,61 mil millones de PN
Alquila oficinas de alto estándar en São Paulo y Belo Horizonte, así como naves logísticas a grandes empresas (Renner, Kimberly Clark, Bunge), y distribuye el alquiler mensual exento de impuesto a la renta, con la gestión activa de Kinea/Itaú. Atención: la vacancia financiera volvió a subir (5,24%) y el resultado operativo recurrente (~R$ 0,93 por cuota) aún no cubre el dividendo de R$ 1,10; el fondo cuenta con una reserva de R$ 79,5 millones para respaldar la distribución.
Esta página reúne el retrato factual del KNRI11 en 2026: qué es el fondo, en qué invierte, cuánto cobra, quién lo administra y cómo llegó hasta aquí. Opinión, nota y recomendación están en el análisis; calendario y proyección en dividendos.
Gestión: Kinea Investimentos Ltda. (Grupo Itaú Unibanco).
Kinea Investimentos Ltda. (CNPJ 08.604.187/0001-44) es la gestora de activos del Grupo Itaú Unibanco, una de las gestoras de inversiones más grandes y respetadas de Brasil. Con sede en Rua Minas de Prata 30 (Itaim Bibi, São Paulo), Kinea administra más de R$ 100 mil millones en diversas clases de activos y es un referente en el segmento de fondos inmobiliarios brasileños (FIIs) gracias a un portafolio que incluye KNRI11, KNCR11, KNHY11, KNIP11, KNSC11, KNSD11, KNRC11 y KFOF11.
El KNRI11 es el producto inaugural de la familia de fondos inmobiliarios de Kinea (lanzado en agosto de 2010) y representa, por tanto, el escaparate histórico de la gestora en la categoría de ladrillo. La administración fiduciaria está a cargo de Intrag DTVM Ltda. (también perteneciente al grupo Itaú, CNPJ 62.418.140/0001-31), con custodia en el propio banco Itaú. La auditoría externa es realizada por Ernst & Young y las tasaciones patrimoniales corren por cuenta de Colliers International (fecha de referencia junio de 2025). El conjunto conforma una de las estructuras institucionales más sólidas del universo de fondos inmobiliarios brasileños, respaldada por una trayectoria de más de 15 años, 8 emisiones exitosas totalmente suscritas, una rentabilidad total acumulada del 405,46% desde la primera emisión (frente al 277,64% del CDI en el mismo período — 146,04% del CDI en 15 años) y una gestión activa evidenciada en las desinversiones de los edificios Athenas (TIR del 16%) y Jundiaí IP (TIR del 11%) durante el periodo 2025-2026.
Ver el análisis de la gestora Kinea Investimentos Ltda. (Grupo Itaú Unibanco) →
| Activo | Ubicación | % del PL | Ocupación |
|---|---|---|---|
| Rochaverá Torre Crystal | Av. Nações Unidas, 14.171 — Chucri Zaidan, São Paulo/SP | 16,1% | 0,9673% |
| Rochaverá Torres Ebony y Marble | Av. Nações Unidas, 14.171 — Chucri Zaidan, São Paulo/SP | 4,4% | 0,9693% |
| Diogo Moreira 184 (Bunge) | Rua Diogo Moreira, 184 — Pinheiros, São Paulo/SP | 7,4% | 1,0% |
| Edificio Madison | Rua Gomes de Carvalho, 1.195 — Vila Olímpia, São Paulo/SP | 2,9% | 1,0% |
| Edificio Bela Paulista | Avenida Paulista, 2.421 — São Paulo/SP | 2,2% | 1,0% |
| Edificio São Luiz — Torre IV | Av. Juscelino Kubitschek, 1.830 — Itaim Bibi, São Paulo/SP | 4,3% | 1,0% |
| Edificio Joaquim Floriano | Rua Joaquim Floriano, 913 — Itaim Bibi, São Paulo/SP | 1,6% | 0,7856% |
| Edificio Biosquare (en fase de desarrollo — 88% de avance físico) | Rua dos Pinheiros, 701 — Pinheiros, São Paulo/SP | 7,0% | — |
| Boulevard Corporate Tower | Av. dos Andradas, 3.000 — Belo Horizonte/MG | 5,3% | 1,0% |
| Edificio Lagoa Corporate | Rua Humaitá, 275 — Humaitá, Río de Janeiro/RJ | 5,2% | 0,7662% |
| Edificio Botafogo Trade Center | Rua Prof. Álvaro Rodrigues, 352 — Botafogo, Río de Janeiro/RJ | 2,1% | 0,7453% |
| Edificio Buenos Aires Corporate | Rua Buenos Aires, 15 — Centro, Río de Janeiro/RJ | 0,8% | 0,1485% |
| Centro de distribución de Cabreúva (Lojas Renner) | Rod. Dom Gabriel Paulino Bueno Couto, km 82 — Cabreúva/SP | 15,7% | 1,0% |
| Centro de distribución de Pouso Alegre | Rodovia Fernão Dias, km 863 — Pouso Alegre/MG | 7,0% | 1,0% |
| Centro de distribución de Mogi das Cruzes (Kimberly Clark) | Rodovia Mogi-Dutra, 11.100 — Mogi das Cruzes/SP | 5,7% | 1,0% |
| Centro de distribución de Santa Cruz (Lojas Renner) | Estrada da Lama Preta, 2.805 — Santa Cruz, Río de Janeiro/RJ | 4,0% | 1,0% |
| Centro de distribución de Itaquaquecetuba (Marisa) | Rua do Níquel, 205 — Itaquaquecetuba/SP | 2,9% | 1,0% |
| Centro de distribución Global Jundiaí (Foxconn / Habasit) | Avenida Caminho de Goiás, 100 — Jundiaí/SP | 2,8% | 1,0% |
| Centro de distribución PIB Sumaré (100% desocupado) | Avenida Parque Industrial, 580 — Sumaré/SP | 0,4% | 0,0% |
HHI 0,0835 — baixa.
| Desglose | Participación |
|---|---|
| Por estado | SP 73,2% · MG 12,3% · RJ 12,2% |
| Por inquilino | Lojas Renner 19,7% · BASF 8,0% · CTEEP 8,0% · Bunge 7,4% · Empresa del sector de consumo 7,0% · Kimberly Clark 5,7% |
| Por indexador | IPCA 70,3% · IGP-M 29,7% |
| Por tipo de contrato | Típico 53,0% · Atípico/BTS 46,9% |
La cuota cerró el 01/06/2026 a R$ 158,21 frente a un valor patrimonial de R$ 163,15, lo que representa un descuento de ~3%. En marzo/26, el fondo llegó a operar con prima (R$ 167,98); el retroceso reciente ha devuelto la oportunidad de entrar bajo el valor patrimonial en un valor principal (blue chip) institucional, una situación poco común en sus 15 años de historia. Aun así, el KNRI11 sigue siendo más caro que muchos pares de ladrillo con descuento (P/VP < 0,90), lo que refleja la prima de calidad de la gestión de Kinea/Itaú. El potencial alcista (upside) a corto plazo depende de la entrega del Biosquare (1S26), la continuidad del reciclaje y la normalización de la vacancia en Río de Janeiro.
último cierre R$ 155,48 · mínima histórica R$ 99,00 · máxima R$ 184,60 · valor patrimonial por cuota R$ 163,38.
Volumen medio diario (21 sesiones) de R$ 8.699.224 · media de 12 meses de R$ 6.066.757.
Liquidez excelente: R$ 8,70 millones diarios en 21 días, lo que respalda posiciones institucionales. Un inversor minorista puede operar cualquier tamaño sin distorsionar el precio.
KNRI11 es una de las franquicias de FII más longevas y exitosas del mercado brasileño. Desde la OPI (IPO) en agosto de 2010, ha acumulado una rentabilidad total del 405,46% en la 1ª emisión (vs. el CDI de 277,64%, equivalente al 146,04% del CDI) y del 23,39% en la 8ª emisión (vs. el CDI de 22,65%, equivalente al 103,29% del CDI). Ha pasado por 8 emisiones exitosas y un desdoblamiento (jun/2014), y ha construido una cartera de R$ 4,61 mil millones en 19 propiedades AAA, con más de 150 inquilinos de primera categoría.
El ciclo actual es de reciclaje activo del portfólio: en 2025/2026, Kinea vendió el Edificio Athenas (R$ 95 millones, TIR del 16%) y el Jundiaí Industrial Park (R$ 255 millones, TIR del 11%), capturando R$ 121 millones en ganancias de capital, al tiempo que aumentó su participación en Rochaverá Crystal y avanzó en la entrega de Biosquare (88% de avance físico en feb/26, Habite-se en mar/26). La estrategia es clara: realizar activos maduros, redirigir el capital hacia oportunidades con mayor potencial y mantener un rendimiento por distribución creciente a través de una valorización compuesta. Con la 7ª mayor participación en el IFIX, representa un caso de estudio de FII institucional de alta calidad; hoy ofrece la ventana poco común de ingresar cerca del VP en un blue chip.
| Período | Qué pasó |
|---|---|
| IPO | Fondo constituido el 11/08/2010 como Kinea Renda Imobiliária - FII. 1ª emisión el 15/09/2010 a R$ 100,58 por cuota (valor ajustado tras el desdoblamiento), cerrada el 20/10/2010 con 258.979 cuotas. Fue el FII pionero en la estrategia de renta híbrida de oficinas y logística en Brasil. |
| 2ª, 3ª y 4ª EMISIONES | 2ª emisión el 08/07/2011 a R$ 112,86 por cuota. 3ª el 13/01/2012 a R$ 122,80 por cuota (333.755 nuevas cuotas). 4ª el 01/02/2013 a R$ 163,43 por cuota (607.500 nuevas cuotas). Aceleración de adquisiciones: centro de distribución Mogi das Cruzes (Kimberly Clark), Madison, Joaquim Floriano, Edificio Athenas. |
| DESDOBRAMENTO 10:1 | Desdoblamiento de cuotas en una proporción de 10 nuevas cuotas por cada 1 existente, el 02/06/2014, lo que hizo que KNRI11 fuera más accesible para el inversor minorista y amplió significativamente la base de cuotapartistas del segmento minorista. |
| 5ª EMISSÃO | 5ª emisión el 21/07/2017 a R$ 144,48 por cuota, cerrada el 31/08/2017 con suscripción íntegra. |
| 6ª EMISSÃO | 6ª emisión el 05/04/2019 a R$ 144,36 por cuota, cerrada el 28/06/2019. Recursos aplicados en adquisiciones, incluyendo el Boulevard Corporate Tower (Belo Horizonte) con Google y WeWork como inquilinos. |
| 7ª EMISSÃO + CD CABREÚVA | 7ª emisión el 01/01/2021 a R$ 156,68 por cuota, cerrada el 13/05/2021 con 556.319 nuevas cuotas. El 27/08/2021 se entregó el centro de distribución Cabreúva, la nave logística más grande del portfólio (178.730 m² de ABL, tasación de R$ 722 millones, 100% atípico con Lojas Renner). Financiado mediante un CRI de R$ 100 millones a IPCA + 7,25% con vencimiento en marzo de 2036. |
| 8ª EMISIÓN (R$ 652 millones) | 8ª emisión el 26/04/2024 a R$ 159,54 por cuota, cerrada el 28/06/2024 con R$ 652 millones captados, una de las mayores emisiones en la historia del fondo. Recursos destinados a la adquisición de la participación adicional (13%) en la Torre Crystal (Rochaverá), el centro de distribución Itaqua y el Edificio Biosquare en desarrollo. |
| VENDA ED. ATHENAS | Venta del Edificio Athenas (Pinheiros/SP) por R$ 95 millones, con un beneficio de R$ 44,1 millones (R$ 1,56 por cuota), una Tasa Interna de Retorno (TIR) del 16% anual (167% del CDI en el período). Cobro en 3 plazos (40% al contado, 40% a los 12 meses, 20% a los 24 meses). Incremento recurrente de R$ 0,03 por cuota en la distribución por cuota (DPU). |
| VENDA JUNDIAÍ I.P. | Venta del 90% del Jundiaí Industrial Park por R$ 255 millones, con un beneficio de R$ 77 millones (R$ 2,73 por cuota), una TIR de ~11% anual (123% del CDI neto). Cobro del 60% al contado + 20% en jul/26 + 20% en ene/27. Incremento recurrente de R$ 0,07 por cuota a partir de mar/26. |
| BIOSQUARE 88% + EXPANSÃO BV | El Edificio Biosquare (Pinheiros/SP) alcanza un 88% de avance físico, con el certificado de finalización de obra (Habite-se) previsto para marzo de 2026 y entrega en el 1S2026. Torre corporativa íntegramente prealquilada a una multinacional global de tecnología. 3 de los 4 locales comerciales prealquilados a Ráscal, Starbucks y Pobre Juan. Volumen total aportado de R$ 323,1 millones con un apalanc |
| ATUAL | KNRI11 cierra el 01/06/2026 con una cuota a R$ 158,21, un 3% bajo el VP de R$ 163,15 (P/VP 0,97). Patrimonio neto de R$ 4,60 mil millones (R$ 4.601.415.318,82), 19 inmuebles (12 edificios de oficinas y 7 naves logísticas), 308.643 cuotapartistas, ahora en la 8ª posición en el IFIX (2,922%). La vacancia física mejoró al 4,09% y la financiera al 5,39% (desde el 4,20% y 5,41% en abr/26), tras la conc |