Fondo de oficinas corporativas prémium en São Paulo y Río de Janeiro, gestido por Kinea (Itaú Unibanco) — CNPJ 52.219.978/0001-42
Segmento: Fondo de Ladrillo — Oficinas (Edificios de Oficinas en SP y RJ) · Cotización R$ 63,98 · P/VP 0,5966 · VP/cuota R$ 107,25 · Patrimonio R$ 1,03 Bi · 28.318 partícipes · 4 activos
El KORE11 (Kinea Oportunidades Real Estate FII) es un fondo inmobiliario del segmento Fondo de Ladrillo — Oficinas (Edificios de Oficinas en SP y RJ). Fondo de oficinas corporativas prémium en São Paulo y Río de Janeiro, gestido por Kinea (Itaú Unibanco) — CNPJ 52.219.978/0001-42
Cuatro edificios corporativos de alto estándar en São Paulo y Río de Janeiro, gestionados por Kinea (Itaú), sin ningún tipo de endeudamiento. Atención: la garantía de renta pagada por la vendedora de los inmuebles está cerca de su fin y ya venía complementando el resultado en algunos meses, al tiempo que el espacio vacante ha aumentado.
Esta página reúne el retrato factual del KORE11 en 2026: qué es el fondo, en qué invierte, cuánto cobra, quién lo administra y cómo llegó hasta aquí. Opinión, nota y recomendación están en el análisis; calendario y proyección en dividendos.
Gestión: Kinea Investimentos.
Kinea Investimentos es la gestora de activos alternativos de Itaú Unibanco, fundada en 2007, con más de R$ 90 mil millones bajo gestión en fondos inmobiliarios (FII), fondos de inversión en participaciones (FIP), fondos multimercado y capital privado (private equity). En el segmento de los FII, es una de las tres administradoras más grandes de Brasil, destacando vehículos como KNCR11, KNIP11, KNHY11, KNRI11, KNSC11, KORE11, entre otros. La entidad cuenta con una reputación sobre el promedio en materia de transparencia, calidad de los informes mensuales y disciplina patrimonial. KORE11 es el fondo de ladrillo más reciente de la casa (oferta pública inicial en diciembre de 2023), enfocado en oficinas prémium en São Paulo y Río de Janeiro, una categoría que históricamente se ha visto afectada en Kinea por su exposición directa al ciclo de tasas Selic elevadas. La administradora es Intrag DTVM (Itaú) y el custodio es el propio Itaú Unibanco S.A. La directora responsable es Roberta Anchieta Silva (vinculada a Itaú desde mayo de 2017).4 edificios corporativos prémium en São Paulo y Río de Janeiro, totalmente integrados en diciembre de 2025 (pago de la última cuota de adquisición)
| Activo | Ubicación | % del PL | Ocupación |
|---|---|---|---|
| Centro Empresarial Botafogo | Praia de Botafogo, 300 — Botafogo — Río de Janeiro/RJ | 100,0% | 0,9755% |
| Morumbi Office Tower | Av. Roque Petroni Júnior, 999 — Chácara Santo Antônio — São Paulo/SP | 82,0% | 0,948% |
| Alameda Santos (Edificio Paulista) | Alameda Santos, 2477 — Cerqueira César / Av. Paulista — São Paulo/SP | 100,0% | 0,8679% |
| Corporate Plaza | Rua Alexandre Dumas, 2100 — Chácara Santo Antônio — São Paulo/SP | 89,0% | 0,9054% |
HHI 0,4 — alta.
| Desglose | Participación |
|---|---|
| Por estado | Sudeste 100,0% |
| Por inquilino | Más de 60 inquilinos diversificados |
| Por indexador | IPCA 64,0% · IGP-M 36,0% |
Un P/VP de 0,65 representa un descuento del 35 % sobre el valor patrimonial. Cuota a R$ 69,00 frente a un valor patrimonial de R$ 106,13. Se sitúa entre los más descontados del segmento de oficinas prémium.
último cierre R$ 63,98 · mínima histórica R$ 65,82 · máxima R$ 112,93 · valor patrimonial por cuota R$ 107,25.
Volumen medio diario (21 sesiones) de R$ 2.134.485 · media de 12 meses de R$ 2.664.986.
Buena liquidez para un fondo con una capitalización bursátil (market cap) de R$ 700 millones. Volumen medio negociado de R$ 2,1 millones al día (en 21 días). Una posición de R$ 1 millón se puede liquidar en aproximadamente 2 días hábiles sin un impacto material en el precio. Para posiciones superiores a R$ 5 millones, puede ser necesario fraccionar la operación en varios días.
| Período | Qué pasó |
|---|---|
| Aprobación de la 1ª Emisión y Oferta | Aprobación de la 1ª Emisión (hasta R$ 770 millones): 7,7 millones de cuotas a R$ 100,00 cada una + comisión de distribución del 2,35%. Coordinador líder: Itaú BBA. El estudio de viabilidad proyectó un retorno objetivo del 15% anual en los dos primeros años (con el apoyo de la garantía de rentabilidad) y del 8% anual estabilizado a partir de 2026. |
| Oferta pública inicial + adquisición de los 4 inmuebles + garantía de rentabilidad contratada | Inicio de las operaciones el 1 de diciembre de 2023 con 9,625 millones de cuotas emitidas. Adquisición simultánea de los 4 inmuebles (Botafogo, Morumbi Tower, Alameda Santos, Corporate Plaza) de São Carlos Empreendimentos e Participações S.A. , con una renta mínima garantizada (RMG) de R$ 93 millones por 24 a 36 meses, suficiente para respaldar una distribución por cuota (DPU) inicial del 15% anua |
| 1.ª DPU regular: R$ 1,25/cuota | Primera DPU regular posterior a la OPI, en R$ 1,25 por cuota. Rendimiento por distribución (dividend yield) anunciado del 15% anual, respaldado por la combinación de alquileres más la renta mínima garantizada (RMG) semestral de R$ 10 millones por semestre, además del rendimiento financiero sobre la caja no utilizada. |
| Fin del 1.er año: caja en R$ 67 millones, saldo de la renta mínima garantizada (RMG) en R$ 18 millones | En diciembre de 2024, la caja neta se situaba en R$ 67 millones y el saldo restante de la renta mínima garantizada (RMG) se estimaba en R$ 18 millones (para su uso en el primer semestre de 2025). La DPU se mantuvo estable en R$ 1,25 por cuota y el número de cuotapartistas aumentó de 14,7 mil (en la OPI) a 19,8 mil . |
| Aclaración sobre oscilación atípica y publicación de video por parte de la gestora | El 31 de enero de 2025, Kinea publicó un comunicado en el que explicó que la caída en las cuotas refleja el entorno macroeconómico (tasa Selic alta y el índice IFIX a la baja) y no problemas operativos. «La cartera del KORE11 está sana y no presenta riesgos de apalancamiento». La gestora recalcó que las regiones estratégicas (São Paulo y Río de Janeiro) continúan registrando una mejora en la vacan |
| Pago de la última cuota de la adquisición: R$ 281 millones | En diciembre de 2025 se pagó la última cuota de R$ 281,3 millones correspondiente a la adquisición de los 4 inmuebles, financiada íntegramente con caja y sin necesidad de una nueva captación de capital. La caja disminuyó de R$ 47 millones (en sep/25) al saldo ajustado posterior al pago. |
| La gestora anuncia un recorte de la DPU a R$ 0,60 | Junto con la publicación del Informe de Gestión de diciembre de 2025 (el 5 de enero de 2026), la gestora anunció que a partir de enero de 2026 la DPU sería de R$ 0,60 por cuota (frente a los R$ 1,25 anteriores, lo que representa una caída del 52%), como reflejo del agotamiento de la renta mínima garantizada (RMG). El rendimiento estimado se situó en el 9,7% anual sobre el valor de la cuota de R$ 7 |
| Prórroga de la renuncia a la comisión de gestión | El Instrumento Particular de Modificación del Reglamento mantiene la comisión global en el 0,98% anual durante todo 2026 , con un retorno automático al 1,20% anual a partir del 1 de enero de 2027. |
| 1.ª DPU posterior a la renta mínima garantizada (RMG): R$ 0,60/cuota | Primer pago en el nuevo nivel. Ingresos por alquileres en caja de R$ 6,78 millones más ingresos financieros de R$ 401 mil, frente a una distribución de R$ 5,78 millones; el fondo generó un resultado de caja positivo de R$ 430 mil al mes incluso en el nivel reducido. Cobertura confirmada. |
| Vacancia en mínimo histórico (1,86%): Terra Brasil ingresa al Corporate Plaza | En marzo de 2026, la vacancia física descendió al 1,86% (desde el 2,41% de febrero de 2026) tras la entrada de Terra Brasil en el Corporate Plaza (321 m²). La vacancia financiera se ubicó en el 2,08%. La cobertura de la DPU quedó confirmada durante 3 meses consecutivos. |
| OI S/A devuelve 3 conjuntos en el Morumbi Tower; la vacancia asciende al 4,52% | En mayo de 2026, OI S/A devolvió 3 conjuntos en el Edificio Morumbi Office Tower , lo que elevó la vacancia física del 2,82% (abr/26) al 4,52% (la financiera se situó en el 4,09%). La gestora considera esto una oportunidad: se trata de conjuntos amueblados, listos para alquilar y con potencial de renta a un valor superior. El resultado de caja sin la renta mínima garantizada (RMG) en mayo de 2026 |
| Fast Card abandona el Corporate Plaza; la vacancia sube al 5,61% | En julio de 2026, Fast Card desocupó los pisos 7 y 8 del Corporate Plaza . El octavo piso fue reasignado de inmediato a Vocare; el séptimo piso (de aproximadamente 1.244 m²) permanece desocupado y en proceso de comercialización. La vacancia física aumentó del 4,52% al 5,61% (la financiera se ubicó en el 4,74%; ajustada por períodos de carencia, en el 5,99%). El resultado de caja retrocedió de R$ 0 |
| El informe trimestral revela que la garantía de São Carlos sigue vigente y fue activada | El Informe Trimestral del segundo trimestre de 2026 (presentado el 14 de agosto de 2026) muestra en el ítem 3.1 que los cuatro inmuebles continúan bajo la garantía de rentabilidad del 15% otorgada por São Carlos , limitada a R$ 93 millones, y que esta fue activada en mayo de 2026 (con una rentabilidad del 0,5521% con garantía frente al 0,5032% sin ella). Al descontar el consumo mes a mes, la gener |