XP Vista Asset (gestión) + BTG Pactual DTVM (administración). Iniciado el 13/04/2012. CNPJ 97.521.225/0001-25. El FII con más cuotapartistas persona física de Brasil: 1,47 millón.
Segmento: Híbrido (CRI 79,1% + FII 11,8% + Permutas 8,3%) · Cotización R$ 9,26 · P/VP 1,0 · VP/cuota R$ 9,26 · Patrimonio R$ 5,25 Bi · 1.509.087 partícipes
El MXRF11 (Maxi Renda Fundo de Investimento Imobiliário - FII) es un fondo inmobiliario del segmento Híbrido (CRI 79,1% + FII 11,8% + Permutas 8,3%). XP Vista Asset (gestión) + BTG Pactual DTVM (administración). Iniciado el 13/04/2012. CNPJ 97.521.225/0001-25. El FII con más cuotapartistas persona física de Brasil: 1,47 millón.
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Esta página reúne el retrato factual del MXRF11 en 2026: qué es el fondo, en qué invierte, cuánto cobra, quién lo administra y cómo llegó hasta aquí. Opinión, nota y recomendación están en el análisis; calendario y proyección en dividendos.
Gestión: XP Vista Asset Management Ltda..
XP Vista Asset Management Ltda. (CNPJ 16.789.525/0001-98) es la división de gestión activa del grupo XP Inc., uno de los mayores conglomerados de inversión de América Latina. Heredó el mandato de MXRF11 de XP Gestão de Recursos (gestora original desde el IPO en abr/2012), y la administración migró gradualmente de XP Investimentos CCTVM a BTG Pactual Serviços Financeiros DTVM en 2023. La combinación de XP en la gestión y BTG en la administración es una de las más conservadoras y con mayor liquidez en el mercado de FII.
El MXRF11 es uno de los escaparates de XP Asset en el segmento de FII, tanto por su tamaño (R$ 4,31 mil millones) como por su popularidad (1,40 millón de cuotapartistas). El equipo mantiene un portal propio (mxrf.xpasset.com.br), un canal de relaciones con inversores activo ([email protected]) y publica Informes de Gestión robustos (>30 páginas/mes). La auditoría corre a cargo de Ernst & Young y la coordinación líder de la 11ª emisión estuvo en manos del propio BTG Pactual. En comparación con sus pares, la calificación de gestión es de 8,0/10: una gestora sólida que ejecuta su mandato desde hace 14 años sin grandes escándalos, aunque con un historial de emisiones frecuentes (11 en total) que diluyen parte de la rentabilidad.
Ver el análisis de la gestora XP Vista Asset Management Ltda. →
Fondo de papel / CRI puro con cartera complementaria de FII tácticos (11,8%) y permutas financieras en São Paulo (8,3%)
| Activo | Ubicación | % del PL | Ocupación |
|---|---|---|---|
| cri-birmann32 | — | 3,6% | — |
| cri-helbor-libano | — | 3,1% | — |
| cri-arcelor-mittal | — | 3,0% | — |
| cri-uberlandia-femsa | — | 2,8% | — |
| cri-csn | — | 2,6% | — |
| cri-assai-guaruja | — | 2,1% | — |
| cri-rio-ave | — | 2,1% | — |
| cri-mercadolivre | — | 1,8% | — |
| cri-prevent-senior | — | 1,7% | — |
| cri-urbplan | — | 0,0% | — |
| cri-arquiplan | — | 0,7% | — |
| cri-aiz-pesa | — | 1,4% | — |
| Guardian Real Estate | — | 3,0% | — |
| LPL Properties | — | 2,7% | — |
| Unidades Helbor (FII de stock residencial, CDI + 2,50%) | — | 1,0% | — |
| MCLO11 | — | 0,9% | — |
| XP Hotéis Sub | — | 0,8% | — |
| Otros FII (VVMR11, SPVJ11, MANA11, GAME11, TELM11 y demás) | — | 3,3% | — |
| Cartera de Permutas — 13 proyectos en São Paulo | — | 8,3% | — |
| Disponibilidades + Fondos de Renta Fija | — | 2,4% | — |
HHI 0,0145 — baixa.
| Desglose | Participación |
|---|---|
| Por indexador | IPCA 61,6% · CDI 6,9% · Pré/IGP-M/Vencidos 10,7% · FII/Permuta/Outros 20,9% |
La cuota cotiza a R$ 9,80 frente a un valor patrimonial de R$ 9,37 (mar/2026), lo que representa una prima del 4,6%. Esto es atípico en fondos de papel — la mediana del sector cotiza con un descuento del 3-15%. La prima refleja: (i) una base de 1,40 millones de cuotapartistas con demanda recurrente; (ii) una liquidez diaria muy alta (R$ 14 millones); (iii) un historial de 14 años de distribución estable; y (iv) el efecto de la marca XP en la distribución minorista. El inversor paga por la previsibilidad, pero renuncia al margen de seguridad.
último cierre R$ 9,26 · mínima histórica R$ 8,36 · máxima R$ 14,32 · valor patrimonial por cuota R$ 9,26.
Volumen medio diario (21 sesiones) de R$ 14.065.150 · media de 12 meses de R$ 13.086.770.
Liquidez excepcional, entre las 10 mayores del mercado de FII. R$ 1 millón se liquida en menos de 1 día, y R$ 10 millones en ~3,5 días hábiles. Los grandes inversores no enfrentan un impacto de precio relevante.
El MXRF11 es un caso emblemático de FII, fondo inmobiliario brasileño cotizado, que creció a la par de la popularización de los fondos inmobiliarios en Brasil. Lanzado el 13/04/2012 como un fondo pequeño de gestión activa de XP, con una cuota de R$ 100 y distribuciones semestrales, se convirtió a partir de 2019-2020 en la principal puerta de entrada del inversor minorista en el universo de los FII. La combinación de una cuota baja (~R$ 10), un dividendo mensual estable (R$ 0,09-0,12 desde hace años) y la plataforma de XP masificó la base de cuotapartistas, que saltó de unos pocos miles a 1,40 millones en 2026, un fenómeno único en el sector minorista brasileño.
En cuanto a su estructura, la gestión pasó de XP Gestão de Recursos a XP Vista Asset Management y la administración migró de XP Investimentos CCTVM a BTG Pactual DTVM (consolidado en 2023). El fondo realizó 11 emisiones primarias entre 2012 y 2025; la 11ª (octubre-noviembre de 2025) captó apenas R$ 218 millones de los R$ 1 mil millones previstos, la primera subcaptación relevante. El ejercicio 2025 fue el mejor de su historia: beneficio neto de R$ 675,8 millones (ROE de 16,3%), revirtiendo la valoración a mercado (MtM) negativa de 2024. El MXRF11 es un FII que maduró junto con el mercado y hoy es un referente (benchmark) de liquidez y estabilidad, aunque perdió su margen de seguridad debido a la prima sostenida sobre el valor patrimonial (VP).
| Período | Qué pasó |
|---|---|
| IPO | El Maxi Renda FII inicia operaciones el 13/04/2012 como un FII de gestión activa con una cuota inicial de R$ 100,00. Administración a cargo de XP Investimentos CCTVM y gestión de XP Gestão de Recursos. Custodia de Oliveira Trust DTVM. Índice de referencia inicial: NTN-C a 6 años. Comisión de gestión de 0,46% anual + comisión de rendimiento del 30% sobre el excedente respecto al índice de referenci |
| CONSOLIDAÇÃO INICIAL | Primeros años de operación como fondo diversificado en rentas inmobiliarias: participaciones en sociedades con propósito específico (SPE), CRI y acciones en emprendimientos. Posiciones históricas en Alameda Lorena (São Paulo), Haus Jardins, Casa Jardim Itaverá y otros inmuebles en stock destinados a la venta. Fondo aún pequeño, con gestión activa propia de XP. |
| DESDOBRAMENTO + DISTRIBUIÇÃO MENSAL | Desdoblamiento de cuotas en 2017 (1:10 — de R$ 100 a R$ 10) y transición hacia la distribución mensual. El patrimonio neto de R$ 242 millones en mar/2017 crece hasta R$ 302 millones en dic/2018. El enfoque se consolida en CRI y operaciones estructuradas. |
| EXPANSÃO E POPULARIZAÇÃO | XP inicia una campaña de distribución masiva de MXRF11 como puerta de entrada del inversor minorista a los FII, impulsada por su plataforma XP Investimentos. Sucesivas emisiones en 2019-2020 (prospectos con ID 61093, 77879, 109961) y 2021 multiplican el patrimonio neto. La distribución por cuota se estabiliza en R$ 0,07-0,09 con pagos extra semestrales. |
| PICO DE DPS | La distribución por cuota alcanza su punto máximo en R$ 0,11-R$ 0,12 mensuales (2023 registra 10 meses con pagos de R$ 0,11 o más). El patrimonio neto supera los R$ 2,85 mil millones en dic/2023. La cartera de CRI se consolida como el núcleo de la tesis de inversión. |
| MIGRAÇÃO PARA BTG | La administración migra a BTG Pactual Serviços Financeiros DTVM (CNPJ 59.281.253/0001-23) y la gestión se consolida en XP Vista Asset Management Ltda. (CNPJ 16.789.525/0001-98). Los prospectos de la 8ª y 9ª emisión formalizan la nueva estructura. |
| 10ª EMISSÃO | 10ª Emisión con un volumen inicial de R$ 800 millones (ampliable hasta R$ 1 mil millón). Precio de emisión: R$ 9,74 + comisión de distribución primaria: R$ 0,33 (3,39%) = precio de suscripción de R$ 10,07. Fuerte adhesión del inversor minorista y captación completa. |
| FECHAMENTO 2024 | Cierre del ejercicio con un patrimonio neto (PN) de R$ 3,94 mil millones, 437,32 millones de cuotas y un valor patrimonial por cuota (VP/cuota) de R$ 9,01. Beneficio neto de apenas R$ 64,9 millones debido a una valoración a mercado (MtM) negativa: -R$ 274 millones en CRI y -R$ 100 millones en FII. Rendimientos distribuidos: R$ 438 millones. La distribución por cuota (DPU) cayó a R$ 0,09 entre agos |
| 11ª EMISSÃO (SUB-CAPTAÇÃO) | 11ª Emisión lanzada el 24/10/2025 con la intención de captar R$ 1 mil millón (105 millones de cuotas a R$ 9,52). Fue suscrita muy por debajo: 22,94 millones de nuevas cuotas (R$ 217,97 millones sin comisión de distribución primaria), apenas ~22% del volumen ofrecido inicialmente. Señala saturación de demanda al precio actual. |
| FECHAMENTO 2025 (RECORDE) | Cierre con un patrimonio neto (PN) de R$ 4,34 mil millones, 460,27 millones de cuotas y un valor patrimonial por cuota (VP/cuota) de R$ 9,42. El beneficio neto SE DISPARA a R$ 675,8 millones (vs. R$ 64,9 millones en 2024), lo que revierte la valoración a mercado (MtM) negativa: +R$ 79 millones en CRI y +R$ 71 millones en FII. Rendimientos distribuidos: R$ 515 millones (76% del beneficio). ROE de 1 |
| ATUAL | El fondo cierra febrero de 2026 con un patrimonio neto (PN) de R$ 4,41 mil millones, 460,27 millones de cuotas y 1.402.221 cuotapartistas (el FII número 1 de Brasil en base de personas físicas). Cuota a R$ 9,80 (13 de mayo), valor patrimonial por cuota (VP/cuota) de R$ 9,37 (mar/26), P/VP de 1,05. Distribución por cuota (DPU) en R$ 0,095 (mar/26), un recorte puntual de R$ 0,10 a R$ 0,095, con un r |