Navi Imobiliário Total Return Fundo de Investimento Imobiliário Responsabilidade Limitada (CNPJ 35.652.252/0001-80). IPO el 31/07/2020. Escisión parcial en nov/2023 (1.054.507 → 612.282 cuotas, R$ 42 millones vertidos al FIM Aberto y NAVT2/IMOV). Mandato Total Return: FIIs cotizados + CRIs + acciones inmobiliarias con gestión activa.
Segmento: Multiestrategia / Total Return (FIIs + CRIs + Acciones) · Cotización R$ 64,39 · P/VP 0,7651 · VP/cuota R$ 84,16 · Patrimonio R$ 51,5 Mi · 2.182 partícipes
El NAVT11 (Navi Imobiliário Total Return FII) es un fondo inmobiliario del segmento Multiestrategia / Total Return (FIIs + CRIs + Acciones). Navi Imobiliário Total Return Fundo de Investimento Imobiliário Responsabilidade Limitada (CNPJ 35.652.252/0001-80). IPO el 31/07/2020. Escisión parcial en nov/2023 (1.054.507 → 612.282 cuotas, R$ 42 millones vertidos al FIM Aberto y NAVT2/IMOV). Mandato Total Return: FIIs cotizados + CRIs + acciones inmobiliarias con gestión activa.
FoF Total Return pequeño cuya gestión está en transición de Navi Real Estate a Vinci Real Estate (adquisición de la gestora anunciada el 11/08/2026, con conclusión prevista para finales de 2026). Combina FIIs cotizados, CRI high grade y gestión activa long/short; ofrece un DY de ~13% y un P/VP de 0,84, pero su liquidez ínfima (R$ 22-30 mil/día) es el principal riesgo estructural. Atención: el resultado de caja cayó en may/2026, la reserva se está consumiendo para mantener la distribución y el cambio de mando aún no se ha completado.
Esta página reúne el retrato factual del NAVT11 en 2026: qué es el fondo, en qué invierte, cuánto cobra, quién lo administra y cómo llegó hasta aquí. Opinión, nota y recomendación están en el análisis; calendario y proyección en dividendos.
Gestión: Navi Real Estate Selection.
La Navi Real Estate Selection - Administradora e Gestora de Recursos Financeiros (Av. Ataulfo de Paiva, 1100, Leblon/RJ — CNPJ 37.658.373/0001-64) es una gestora especializada en fondos inmobiliarios, habilitada por la CVM en ene/2021 (Acto Declaratorio nº 18.360). Equipo procedente de Navi Capital, una gestora multiestratégica tradicional de Río de Janeiro. El historial del NAVT11 es mixto: el fondo entregó un 64,3% de rendimiento desde el IPO (R$ 49,4 distribuidos + valorización —vs R$ 100 inicial). En 2026 la gestión acertó el timing del rally (cotización +33% YTD). Por otro lado, la escisión de 2023 señala el descontento de la base y el uso de posiciones cortas generó un lastre en 2024-2025. Auditor: KPMG (jun/2024 y 2025).Cartera Total Return: ~70% en FIIs cotizados (long/short) + 20% CRI + 9% caja (ALOS3 liquidada en el 1T26)
| Activo | Ubicación | % del PL | Ocupación |
|---|---|---|---|
| XP Selection FoF | — | 7,9% | — |
| Vectis Juros Real FII | — | 7,6% | — |
| CRI Bari Securitizadora (0ª/1ª) | — | 8,5% | — |
| Pátria Logística FII | — | 6,0% | — |
| CRI Opea Securitizadora (0ª/1ª) | — | 6,2% | — |
| Pátria Securities FII | — | 5,7% | — |
| CRI Opea Securitizadora 328ª/1ª | — | 5,6% | — |
| VBI Prime Properties FII | — | 4,4% | — |
| Galapagos Recebíveis Imobiliários FII | — | 4,5% | — |
| Vinci Imóveis Urbanos FII | — | 5,3% | — |
| Vinci Credit Securities FII | — | 2,5% | — |
| Guardian Real Estate FII | — | 1,8% | — |
| Fator Verità Multistratégia FII | — | 3,6% | — |
| Capitania Securities II FII | — | 3,5% | — |
| Green Towers FII | — | 3,5% | — |
| RBR Prime Offices FII | — | 3,0% | — |
| BB Fundo de Fundos FII | — | 2,9% | — |
| Habitat Recebíveis Pulverizados FII | — | 2,6% | — |
| Kilima Volkano Recebíveis Imobiliários FII | — | 2,4% | — |
| JS Ativos Financeiros FII | — | 1,8% | — |
| JS Real Estate Multigestão FII | — | 1,7% | — |
| BRPR Corporate Offices FII | — | 1,9% | — |
| Riza Akin FII | — | 1,0% | — |
| Inter Logístico FII | — | 1,1% | — |
| RB Capital I FoF FII | — | 1,5% | — |
| RBR Plus Multistratégia FII | — | 2,8% | — |
| Polo Crédito Imobiliário FII | — | 0,4% | — |
| FII Succespar Varejo | — | 1,5% | — |
| Ourinvest JPP FII | — | 0,4% | — |
| Itaú Crédito Imobiliário IPCA FII | — | 0,2% | — |
| Kinea Renda Imobiliária FII (SHORT) | — | -5,1% | — |
| TRX Real Estate FII (SHORT) | — | -3,1% | — |
| TG Ativo Real FII (SHORT) | — | -1,9% | — |
| Vinci Shopping Centers FII (SHORT) | — | -1,7% | — |
P/VP del fondo.
valor patrimonial por cuota R$ 84,16.
Volumen medio diario (21 sesiones) de R$ 26.000 · media de 12 meses de R$ 30.000.
Liquidez bajísima: peor que el 90% de los FII del mercado. Una salida de R$ 100 mil requiere 19 días hábiles (~1 mes calendario) sin mover el precio.
El NAVT11 comenzó en 2020 como un FII Total Return ambicioso (R$ 102 millones con 1.054.507 cuotas), pero la escisión de nov/2023 redujo drásticamente su tamaño — el 42% de los recursos salieron a través del NAVT2 (liquidación en el IMOV) o del FIM Aberto (multimercado). Quienes permanecieron hoy poseen cuotas de un fondo de R$ 54,5 millones con una base de 2.302 cuotapartistas. El régimen actual de distribución por cuota es estable (R$ 0,75-0,85/mes con extra en diciembre), pero el fondo nunca recuperó una liquidez relevante (R$ 22-30 mil/día). El 2026 trajo un rally del 33% YTD en la cotización —quien confió sigue siendo recompensado, pero la historia estructural sugiere que el fondo se instaló en un nicho donde permanece como un producto para minoristas informados, no institucionales.
| Período | Qué pasó |
|---|---|
| Constitución e IPO | |
| Fase de gestión estabilizada (2021-2023) | |
| Escisión parcial — evento estructural | |
| Postescisión y adaptación a la Resolución 175 |