(antiguo TRNT11 — TRX Realty Trust)
Segmento: FII de Ladrillo - Centro Comercial (Monoactivo Premium) · Cotización R$ 2475,0 · P/VP 0,9541 · VP/cuota R$ 2594,11 · Patrimonio R$ 672 Mi · 2.951 partícipes · 1 activos
El PQDP11 (FII Parque Dom Pedro Shopping Center) es un fondo inmobiliario del segmento FII de Ladrillo - Centro Comercial (Monoactivo Premium). (antiguo TRNT11 — TRX Realty Trust)
Apuesta quirúrgica en el 25,78% del Parque Dom Pedro — calidad del activo frente al riesgo binario de concentración total
Esta página reúne el retrato factual del PQDP11 en 2026: qué es el fondo, en qué invierte, cuánto cobra, quién lo administra y cómo llegó hasta aquí. Opinión, nota y recomendación están en el análisis; calendario y proyección en dividendos.
Gestión: BTG Pactual Serviços Financeiros (Administrador) + Aliansce (Operador).
El PQDP11 es administrado por BTG Pactual Serviços Financeiros DTVM (CNPJ 59.281.253/0001-23, autorizado por la CVM, el regulador de valores de Brasil, el 20/03/2006). El administrador es responsable de la gestión fiduciaria y la gestión de la cartera es, en la práctica, definida (rendimiento con gestión pasiva — un único activo). Director responsable: Gustavo Cotta Piersanti (socio de BTG, MD Partner y director de servicios de fondos desde el 31/01/2023).
La operación del centro comercial corre a cargo de Aliansce Assessoria Comercial e Serviços Ltda., una sociedad holding perteneciente al grupo Aliansce Sonae (controlada por Sonae Sierra do Brasil y Aliansce, uno de los mayores operadores de centros comerciales de Brasil), con una gestión comercial profesional (mix de inquilinos, marketing, expansión). El auditor independiente es KPMG. La combinación de BTG (administrador) y Aliansce (operador) es ampliamente reconocida en el mercado como una estructura de calidad institucional; no se trata de un caso de gestión amateur o de sustituciones recurrentes.
| Activo | Ubicación | % del PL | Ocupación |
|---|---|---|---|
| Shopping Parque Dom Pedro | Av. Guilherme Campos, 500 — Bairro Santa Genebra, Campinas/SP | 25,8% | 0,9935% |
HHI 0,7312 — alta.
| Desglose | Participación |
|---|---|
| Por estado | Sudeste 100,0% |
| Por inquilino | Diversos (382 tiendas, ningún inquilino con >10% de los ingresos) |
La cuota cotiza a R$ 2.594,99 frente a un valor patrimonial de R$ 2.641,04, lo que representa un descuento de apenas el 2%. El P/VP está en línea con sus pares de centros comerciales prémium multiactivo (HGBS11 0,96; VISC11 0,93; HSML11 0,91; MALL11 0,93); el mercado no otorga una prima por la calidad del activo único ni un descuento por el riesgo binario de ser un fondo de un solo inmueble.
último cierre R$ 2475,0 · mínima histórica R$ 1600,00 · máxima R$ 3990,00 · valor patrimonial por cuota R$ 2594,11.
Volumen medio diario (21 sesiones) de R$ 970.000 · media de 12 meses de R$ 850.000.
Liquidez moderada. Un volumen diario de aproximadamente R$ 970 mil en marzo de 2026 limita las posiciones grandes; liquidar R$ 1 millón toma cerca de 5 días hábiles sin mover el precio. Una cuota unitaria cara (R$ 2.595) reduce la base de inversores minoristas, concentrando la negociación en institucionales y inversores calificados.
El PQDP11 tiene 17 años de historia, pero solo se convirtió en un fondo monoactivo de hecho tras la escisión parcial de 06/2024 que redujo el patrimonio neto (PN) en un 60,06% y transfirió activos a los fondos PDP Allos y PDP Investment Fund. La motivación fue mitigar el riesgo fiscal planteado por el auto de infracción de R$ 135,8 millones (mar/2023), en una estructura en la que el fondo era simultáneamente cuotapartista del FII SHDP y tenedor directo del inmueble.
Tras la escisión, el fondo pasó a poseer directamente el 12,005% del centro comercial (sin más cuotas del SHDP). En dic/2025, la posición más que dobló hasta el 25,78% mediante una adquisición financiada por la 5ª emisión. El CARF falló unánimemente a favor del fondo en el 4T2024 (con un recurso pendiente) y la adaptación a la norma CVM 175 modernizó el reglamento. Para el inversor, el PQDP11 hoy es una apuesta quirúrgica en un único centro comercial de excelencia (vacancia del 0,66%, ventas de R$ 2,29 mil millones/año), sin diversificación intrafondo; un valor puro (pure-play) en Parque Dom Pedro.
| Período | Qué pasó |
|---|---|
| CONSTITUIÇÃO | Fondo constituido el 16/06/2009 bajo el ticker TRNT11 (TRX Realty Trust), con un patrimonio neto inicial multi-activos. Administrado por BTG Pactual Serviços Financeiros DTVM, bajo la Ley 8.668/93 y la instrucción CVM 472. |
| FOCO EM PARQUE DOM PEDRO | El fondo concentra su estrategia en participaciones en el Shopping Parque Dom Pedro. Inicialmente a través de cuotas del FII Shopping Parque Dom Pedro (FII SHDP) y de una fracción ideal del inmueble. |
| AUTO DE INFRAÇÃO RFB | La Hacienda Federal brasileña (Receita Federal) emite un auto de infracción por R$ 135,8 millones (IRPJ, CSLL, PIS, COFINS) contra el fondo, alegando el incumplimiento del art. 2 de la Ley 9.779/1999. En paralelo, el FII SHDP (en el que invierte) también recibe una autuación por R$ 399,6 millones. Existe el riesgo de tributación como persona jurídica. |
| AGE DE CISÃO | El 30/04/2024, los cuotapartistas mayoritarios (60,06%) solicitan la convocatoria de una AGE para escindir parcialmente el fondo. Propuesta: mantener la fracción ideal en el inmueble y reducir el riesgo fiscal. |
| CISÃO PARCIAL APROVADA | El 3/6/2024, la AGE aprueba con el 60,307% de los votos la escisión parcial basada en la posición al 31/05/2024. El patrimonio neto se reduce en un 60,064% y se cancelan 151.242 cuotas. Los activos se transfieren a PDP Allos y PDP Investment Fund. El PQDP deja de ser cuotapartista del FII SHDP y pasa a poseer directamente el 12,005% del inmueble. |
| VITÓRIA NO CARF | En el 4T2024, el CARF decide por unanimidad a favor del fondo en la impugnación del auto de infracción. Aunque la decisión administrativa aún puede ser recurrida, el escenario fiscal mejora sustancialmente. |
| ADAPTAÇÃO CVM 175 | El 10/04/2025, el reglamento se adapta a la Resolución CVM 175. El fondo pasa a tener una «clase única de cuotas» con responsabilidad limitada para los cuotapartistas. Sin impacto en la política de inversión ni en la estructura de remuneración. |
| 5ª EMISSÃO | El 21/08/2025, un Hecho Relevante anuncia una nueva emisión de cuotas para hacer frente a la continuidad de las obras aprobadas en la AGE de 2022. Captación destinada a la expansión y revitalización del centro comercial. |
| AQUISIÇÃO +13,7% | Conforme al Hecho Relevante de dic/2025 y a la aprobación en la AGE, el fondo adquiere un 13,7% adicional de la fracción ideal del inmueble. La participación en el Shopping Parque Dom Pedro pasa del 12,005% al 25,78%. Operación financiada mediante una nueva emisión que genera un pasivo de R$ 199 millones (obligaciones por adquisición). |
| POSIÇÃO ATUAL | Cuota a R$ 2.594,99 (P/VP 0,98), con un patrimonio neto de R$ 571,6 millones y 3.007 cuotapartistas. DPU promedio a 12m de R$ 19,86 y un rendimiento por distribución (dividend yield) de 9,18%. Una vacancia de apenas el 0,66%, ventas totales en 2025 de R$ 2,29 mil millones y un NOI/m² (100%) de R$ 192. Obras de revitalización (entrada Colinas) en su fase final. |