(ex-VBI Agro / ex-Quasar Agro — el ticker cambió de QAGR11 a PLAG11 el 04/02/2025)
Segmento: Ladrillo · Logística · calidad media (silos y almacenes de grano) · Cotización R$ 62,98 · P/VP 0,94 · VP/cuota R$ 67,01 · Patrimonio R$ 365 Mi · 13.571 partícipes · 8 activos
El QAGR11 (Pátria Logística Agro) es un fondo inmobiliario del segmento Ladrillo · Logística · calidad media (silos y almacenes de grano). (ex-VBI Agro / ex-Quasar Agro — el ticker cambió de QAGR11 a PLAG11 el 04/02/2025)
El único FII de ladrillo dedicado al agronegocio de Brasil: 8 silos y almacenes íntegramente alquilados a MBRF bajo contratos atípicos indexados al IPCA con un WALE de 9 años. Atención: todos los ingresos del fondo dependen de un único inquilino; cualquier problema en MBRF afectará al 100% del flujo.
Esta página reúne el retrato factual del QAGR11 en 2026: qué es el fondo, en qué invierte, cuánto cobra, quién lo administra y cómo llegó hasta aquí. Opinión, nota y recomendación están en el análisis; calendario y proyección en dividendos.
Gestión: Pátria — VBI Asset Management Ltda..
Pátria Investimentos asumió la gestión del PLAG11 en dos etapas: primero, VBI Real Estate sustituyó a Quasar Asset el 27/05/2024; después, Pátria adquirió el 100% de VBI en 08/2024, consolidándose como una de las mayores plataformas de Real Estate de América Latina. La firma es hoy en día la mayor gestora independiente de FIIs de Brasil, con R$ 38 mil millones en Real Estate (R$ 289 mil millones en total), más de 30 FIIs cotizados y 37 años de trayectoria en activos alternativos.
El equipo de gestión demostró una ejecución clara en 2026 con la venta de los 4 activos de Belagrícola a Coamo por un 51% por encima del costo (TIR del 15,7% anual, ganancia de R$ 8,42 por cuota), lo que eliminó el riesgo de crédito del inquilino en dificultades y elevó la DPU de R$ 0,48 a R$ 0,65. La comunicación mensual es detallada (seguimiento del porcentaje de avance de las obras por unidad) y la transparencia sobre el uso de la caja en los informes de gestión es alta. El administrador BTG Pactual se mantiene desde la oferta pública inicial (IPO).
Ver el análisis de la gestora Pátria — VBI Asset Management Ltda. →
| Activo | Ubicación | % del PL | Ocupación |
|---|---|---|---|
| Silo Uberlândia | Anel Viário Ayrton Senna, 2000 — Distrito Industrial, Uberlândia/MG | 100,0% | 1,0% |
| Centro de Distribución Paranaguá | Av. Senador Attilio Fontana, 1989 — Parque São João, Paranaguá/PR | 100,0% | 1,0% |
| Silo Nova Ponte | Rodovia MG 190, Km 72 — Nova Ponte/MG | 100,0% | 1,0% |
| Silo Jataí | Rodovia BR 364, Km 203 — Setor Francisco Antônio, Jataí/GO | 100,0% | 1,0% |
| Sucursal Francisco Beltrão | Rua Barra Mansa, s/n — Pinheirinho, Francisco Beltrão/PR | 100,0% | 1,0% |
| Sucursal Pato Branco | Rodovia PR 493, 5500 — Fraron, Pato Branco/PR | 100,0% | 1,0% |
| Sucursal Medianeira | Rua Goiás, 540 — Nazaré, Medianeira/PR | 100,0% | 1,0% |
| Silo Campo Erê | Linha Agroisa, s/n, Margens Rodovia SC 305 — Campo Erê/SC | 100,0% | 1,0% |
HHI 0,146 — baixa.
| Desglose | Participación |
|---|---|
| Por estado | Sudeste 57,8% · Sul 42,2% · Centro-Oeste 14,2% |
| Por inquilino | MBRF (BRF + Marfrig) 100,0% |
| Por indexador | IPCA 100,0% |
En el informe de gestión de junio de 2026, el fondo reporta un valor patrimonial por cuota de R$ 67,01 y una cotización de mercado de R$ 62,98, lo que arroja un P/VP de 0,94x — un descuento del 6% respecto al valor patrimonial (VP). Binswanger llevó a cabo una reevaluación de los inmuebles en jun/2026 con una valorización media del +1,62% (Campo Erê +15,1%, Pato Branco +7,2%). El descuento actual refleja el retroceso general del IFIX en jun/2026 (-1,21%), y no un deterioro de los fundamentos.
valor patrimonial por cuota R$ 67,01.
Volumen medio diario (21 sesiones) de R$ 1.100.000 · media de 12 meses de R$ 1.400.000.
Baja liquidez para un fondo de R$ 340 millones. Una posición de R$ 1 millón requiere ~5 días hábiles para liquidarse; R$ 10 millones requieren 2 meses. Enero de 2026 registró un volumen excepcional (volumen medio diario negociado de R$ 10,7 millones) impulsado por el anuncio relacionado con Coamo, lo cual no representa el comportamiento normal.
El PLAG11 es un fondo que ha atravesado tres identidades en 6 años: nació como Quasar Agro (QAGR11) en 11/2019, pasó a llamarse VBI Agro en 05/2024, fue rebautizado como Pátria Logística Agro en 07/2025 y cambió su ticker a PLAG11 en 02/2025. La trayectoria de retorno desde la OPI (IPO) es del +91,7% acumulado (11% anual), superando al IFIX (5,4% anual) y a la tasa CDI bruta (9,7% anual). La venta de los 4 silos a Coamo en ene/2026 fue el evento más transformador: eliminó el riesgo de crédito de Belagrícola, generó una ganancia de R$ 8,42 por cuota y elevó la DPU a R$ 0,65, aunque concentró el 100% de los ingresos en MBRF. El punto de inflexión pendiente es la reinversión de los R$ 104,8 millones por cobrar hasta 2028.
| Período | Qué pasó |
|---|---|
| IPO QUASAR AGRO | El fondo nace como QUASAR AGRO (QAGR11) gestionado por Quasar Asset Management. La 1.ª Emisión capta R$ 504 millones a R$ 100 por cuota con 5,04 millones de cuotas. Foco: adquisición de inmuebles de almacenamiento para el agronegocio. |
| AQUISIÇÕES INICIAIS | En 9 meses el fondo monta el portafolio: activos de Belagrícola (Assaí, Cambé, Bela Vista do Paraíso, Sabáudia) en febrero; activos de BRF (Campo Erê, Medianeira, Francisco Beltrão, Pato Branco) en junio; activos de BRF (Jataí, Nova Ponte, Uberlândia) en agosto; activo de Paranaguá de BRF en octubre. |
| AMORTIZAÇÃO EXTRAORDINÁRIA | Amortización extraordinaria de cuotas de la 1.ª Emisión por valor de R$ 191,5 millones — devolvió R$ 38 por cuota a los inversores que no fueron asignados a activos. El patrimonio neto desciende de R$ 485 millones a R$ 295 millones y el valor patrimonial por cuota cae de R$ 96 a R$ 58. |
| TROCA DE GESTORA | VBI Real Estate sustituye a Quasar Asset en la gestión del fondo el 27/05/2024. El nombre cambia a «VBI Agro FII». El ticker sigue siendo QAGR11. VBI aporta su experiencia en real estate (con foco en centros comerciales, oficinas y logística); es la primera incursión de la gestora en activos agro. |
| CONSOLIDAÇÃO PÁTRIA | Pátria Investimentos concluye la adquisición del 100% de VBI Real Estate, consolidándose como la mayor plataforma independiente de Real Estate de Brasil (R$ 38 mil millones de activos bajo gestión). El gestor formal pasa a ser «Pátria — VBI Asset Management Ltda.». |
| MUDANÇA DE TICKER + 2ª EMISSÃO | El 04/02/2025 el ticker cambia de QAGR11 a PLAG11. El 27/02/2025 se inicia el ejercicio del Derecho de Preferencia de la 2.ª Emisión a R$ 60,51 por cuota — captación de hasta R$ 29,9 millones. El CNPJ (número de identificación fiscal en Brasil) se mantiene (32.754.734/0001-52). Se conserva el código ISIN BRQAGRCTF005. |
| DENOMINAÇÃO PÁTRIA LOGÍSTICA AGRO | La denominación social del fondo cambia de «VBI Agro FII» a «PATRIA LOGÍSTICA AGRO - FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - RESPONSABILIDADE LIMITADA», completando su integración en la plataforma Pátria. Reestructuración interna del equipo de gestión (salida de algunas figuras de VBI y entrada de Augusto Martins como director ejecutivo de Real Estate de Pátria Brasil). |
| VENDA COAMO — DIVISOR DE ÁGUAS | El 26/01/2026 el fondo vende los 4 silos de Belagrícola (Assaí, Cambé, Bela Vista do Paraíso, Sabáudia) a COAMO (la mayor cooperativa agroindustrial de América Latina) por R$ 136 millones . Adquisición original en 2020: R$ 90 millones — ganancia del 51% (TIR del 15,7% anual, R$ 8,42 por cuota). Pago: R$ 31,2 millones al contado + 4 cuotas semestrales de R$ 26,2 millones (corregidas por la tasa CDI |
| ATUALIZAÇÃO REGULAMENTO (CVM 175) | El 18/05/2026, BTG aprobó el Reglamento consolidado adaptado al Oficio Circular Conjunto CVM 1/2025, migrando la divulgación de la remuneración de los proveedores de servicios a la Herramienta ANBIMA de Transparencia de Comisiones. Con vigencia a partir del 19/05/2026, sin alterar en absoluto los importes pagados por los cuotapartistas. |
| ABRIL/2026 | Informe de Gestión de abril/2026: patrimonio neto de R$ 359,1 millones, valor patrimonial por cuota de R$ 65,86, precio de mercado de la cuota de R$ 65,44 (P/VP de 0,99x). 8 activos 100% alquilados a MBRF, WALE de 9,1 años, 100% IPCA, vacancia del 0%. Se mantiene la distribución de R$ 0,65 por cuota y se prevé para el semestre. En el mes, el fondo liquidó su posición restante en KNIP para rotar la |
| ATUAL | Informe de Gestión de junio/2026: patrimonio R$ 365,4 millones, valor patrimonial por cuota R$ 67,01 (+1,62% por revaluación Binswanger), precio de mercado R$ 62,98 (P/VP 0,94x). 8 activos 100% alquilados a MBRF, WALE 9,0 años. La gestión elevó el guidance a R$ 0,68/cuota a partir de ago/2026. Obras Jataí/Nova Ponte/Uberlândia: 81,6% concluidas (Fase 1); la Fase 2 se reanuda en sep/2026. Sin apala |