Recomendación: ACUMULAR · Nota 7,2/10
El RZTR11 (Riza Terrax) compra haciendas y las alquila a productores rurales: el agricultor paga un alquiler equivalente al 15% anual en sacas de soja, y el fondo transfiere esto mensualmente al inversor, libre de impuesto a la renta. Posee 24 haciendas en 8 estados, constituyendo el mayor fondo de inversión en tierras agrícolas de Brasil. La gestora Riza Asset dirige el fondo desde 2020, respaldada por un historial sólido: 5 años de distribuciones mensuales ininterrumpidas.
La cuota cayó alrededor de un -9% en 2026 después de que un ajuste contable revelara que la reserva de caja era menor a la reportada previamente. La gestión aclaró que las deudas están cubiertas por los cobros de ventas de haciendas ya realizadas —deuda neta de apenas el 1,4% del patrimonio, muy por debajo de lo aparentado. El dividendo (DY del 14% anual sobre el precio actual) es real y proviene de los alquileres; sin embargo, los productores pagan por zafra (cada 6 a 12 meses) y la reserva de caja es baja, por lo que un retraso en la zafra podría obligar a un recorte temporal en la distribución.
La cuota se negocia a un P/VP de 0,89 (el inversor paga R$ 87 por cada R$ 100 de patrimonio del fondo), lo que representa un descuento considerable respecto a su historial. Es adecuado para quienes buscan exposición al agronegocio y aceptan que la distribución oscile según el precio de la soja. No es adecuado para quienes necesitan ingresos estables y previsibles. Veredicto: ACUMULAR.
El RZTR11 es el mayor fiagro de tierras agrícolas cotizado en Brasil: 24 haciendas en 84 mil hectáreas útiles, distribuidas en 8 estados, con una tasa contractual media de 15% anual y un plazo medio de 10 años. La tesis central es la diversificación real en tierras productivas, con tres motores de rendimiento: arrendamiento recurrente (Sale & Leaseback + Buy to Lease, ~74% del PN), ganancia de capital en tierras infravaloradas (Land Equity, 26%) y potencial recompra por parte de los arrendatarios (opción integrada en los contratos S&L y BtL).
El saldo de resultado acumulado se mantuvo en R$ 0,19/cuota en abr/2026 (sin cambios respecto a mar/2026). La corrección contable de ene/2026 que lo redujo de ~R$ 2,50 a R$ 0,19/cuota persiste, por lo que la reserva es mínima. Con un DPU de R$ 1,00/cuota y un resultado por cuota de R$ 1,00 (abr/2026), el fondo opera sin acumular un colchón adicional. El DPU continúa dependiendo de la captura semestral en jun-jul y nov-dic/2026.
El valor patrimonial por cuota pasó de R$ 94,62 (dic/2025) a R$ 91,74 (abr/2026) —una caída del 3,1% en 4 meses—, aunque el valor patrimonial se mantuvo estable entre mar/2026 y abr/2026. El gestor aclaró en el informe de gestión de abr/2026 que esta reducción obedece a las obligaciones de las haciendas San Francisco (R$ 190,8 millones financiados hasta 2028) y Francisco Dumont (R$ 72 millones + costos de mantenimiento de café). Aspecto positivo: la hacienda Roma será valorada a mercado antes del 30/06/2026 mediante un dictamen de tasación, lo cual debería contribuir a normalizar el valor patrimonial por cuota.
Los pagos de los alquileres son anuales o semestrales, no mensuales. En el primer trimestre de 2026, el fondo generó un resultado de R$ 3,10/cuota y distribuyó R$ 3,00/cuota (payout del 97%), pero este ritmo solo puede sostenerse gracias a los cobros semestrales. En mar/2026 el resultado por cuota fue de R$ 1,01, con ingresos de R$ 21,1 millones frente a los R$ 22,1 millones de ene/2026 (una disminución del 4,7%).
Los contratos de alquiler están prefijados en sacas de soja (con una tasa media del 15% anual). Los ingresos en reales varían según el precio CEPEA de la soja: en ene/2026, la saca en Paranaguá osciló entre R$ 136 y R$ 141, por debajo del máximo de 2025. Un ciclo prolongado de precios bajos de la soja (debido a existencias globales elevadas y una demanda china estable) podría comprimir el DPU sin que el gestor tenga la capacidad de ajustarlo, a diferencia de lo que ocurre con los FIIs que cuentan con cláusulas ligadas al IPCA.
Tres haciendas (Clarão da Lua, San Francisco I, haciendas Roma y Cedro I) totalizan R$ 612 millones (26% del PN) y carecen de un alquiler vigente. La tesis se basa en la obtención de ganancias de capital a largo plazo (el gestor proyecta ~30% anual), pero no generan un flujo de caja mensual. Esto implica que el 26% de los activos inmovilizados depende de una venta futura para generar retornos al cuotapartista; si bien el caso del Grupo 3 de Clarão da Lua funcionó exitosamente (TIR del 20,5%), representa una estrategia de mayor riesgo en comparación con el tradicional sale-leaseback.
La caja neta (mar/2026) se situaba en R$ 36,6 millones (~R$ 1,94/cuota, ~2% del PN). En agosto de 2026, el Grupo Cereal Ouro ejerció de manera anticipada las opciones de compra de los inmuebles ubicados en Porto Alegre do Norte/MT, transfiriendo al fondo R$ 48,8 millones en un pago único (~R$ 2,59/cuota), lo que mejora considerablemente la posición de liquidez. Si bien se reduce el riesgo de liquidez, surge un nuevo riesgo: cuándo y a qué tasa se reasignará este capital.
El informe de gestión señala explícitamente los riesgos de incendios, deforestación ilegal e invasiones en las haciendas, los cuales constituyen riesgos operativos ajenos al control de la gestora. En 2024, el fondo registró una devaluación del 13,93% en la hacienda Jordãozinho (PR) y bajas de valor entre el 8% y el 12% en las SPEs (Paranatinga, Clarão da Lua, TRX Patrimonial) durante 2025, lo que evidencia que las tasaciones de mercado pueden ajustarse a la baja.
Comisión de administración del 1,25% anual más una comisión de rendimiento del 20% sobre el exceso respecto al CDI + 2% anual. En 2025, la comisión de administración consumió R$ 21 millones (1,14% del PN contable). Con una tasa Selic en el 14,5%, el índice de referencia CDI + 2% se ubica en el 16,5%, un umbral elevado que limita la frecuencia de cobro de la comisión de rendimiento, aunque esta podría aumentar en un escenario de recortes de la tasa Selic.
Nuestra lectura del RZTR11 hoy es ACUMULAR, con nota 7,2/10. Esta nota no es del gestor ni del administrador: es la evaluación editorial de Rico aos Poucos, hecha a partir de los documentos que el fondo publica en la CVM. Abajo está lo que la sustenta — y lo que la contradice.
Lo mejor del segmento: 24 haciendas en 8 estados que diluyen el riesgo climático y de inquilinos, gestión de Riza con trayectoria comprobada, P/VP de 0,84 (16% de descuento) y DPU sostenible. DY del 12,7%, inferior al del SNAG11, pero con un riesgo sustancialmente menor. Atención a la porción de Land Equity sin ingresos corrientes y al indexador en sacas de soja.
Seguridad en un FII no es sí o no — es cuánto riesgo aceptas. El RZTR11 tiene perfil de riesgo medio. Lo que eso significa en la práctica:
| Componente | Nivel |
|---|---|
| Concentração | 1,5 |
| Volatilidad del precio | 2,5 |
| Volatilidad del dividendo | 4,0 |
| Liquidez | 2,0 |
| Riesgo del activo subyacente | 4,0 |
| Riesgo financiero y de apalancamiento | 2,5 |
En mar/2026 la gestora corrigió retroactivamente el saldo acumulado de ene/2026, pasándolo de R$ 2,50/cuota a R$ 0,15/cuota (error contable identificado). El saldo en mar/26 es de R$ 0,19/cuota = R$ 3,58 millones, lo que equivale a menos de 1 mes de distribución por cuota (DPU). Sin una reserva real, cualquier retraso en la captura semestral de jun-jul/2026 obligará a recortar la distribución
La captura semestral en jun-jul debería restaurar el saldo SI la soja se mantiene en R$ 130/saco y los arrendatarios cumplen sus contratos
R$ 612 millones en 3 haciendas (Clarão da Lua, San Francisco I, Roma+Cedro I) sin arrendamiento — el rendimiento depende de su venta futura. El caso de Clarão da Lua Grupo 3 funcionó, pero no es la norma
La gestora demostró competencia: tasa interna de retorno (TIR) del 20,5% anual en el Grupo 3. El Grupo 4 ya cuenta con un compromiso de venta firmado
La operación Clarão da Lua contempla 4 cuotas anuales de 137.288 sacos hasta 2029, equivalentes a R$ 18,5 millones/año al precio actual de la soja. Un impago del comprador comprometería el flujo previsto
En caso de impago, la opción de recompra se rescinde y el fondo retiene el activo (regla general de las operaciones de Sale & Leaseback)
Paranatinga Agropecuária (-8,5%), Clarão da Lua Agronegócios (-8,3%) y TRX Patrimonial (-12,9%) registraron devaluaciones en el ejercicio 2024-2025, lo que denota dificultades en activos que todavía se mantienen a través de sociedades de propósito específico (SPE)
El total de las sociedades de propósito específico (SPE) es de R$ 167 millones (~10% del patrimonio neto) — concentración reducida
Mato Grosso representa el 50% de los activos inmovilizados distribuidos en 9 haciendas. Un riesgo climático sistémico (la sequía de El Niño en 2024 ya afectó a la productividad) puede perjudicar a varios arrendatarios al mismo tiempo
Diversificación por municipio dentro de Mato Grosso (Sorriso, Canarana, Nova Ubiratã, Campo Verde, São José do Xingu, Paranatinga)
| Escenario | Descripción |
|---|---|
| Subida de la soja + bajada de la tasa Selic (la tasa de política monetaria de Brasil) | La recuperación del precio del CEPEA (más de R$ 150 por saco) eleva los ingresos reales; la bajada de la tasa Selic favorece la revalorización al alza de los fondos de inversión inmobiliaria descontados en general |
| Venta concluida de la hacienda Clarão da Lua Grupo 4 | Compromiso de venta firmado en nov/2025. Su conclusión debería liberar un impacto positivo estimado de R$ 1,98/cuota (junto con el Grupo 3) — ya sea mediante distribución extraordinaria o amortización |
| El activo Land Equity Cedro I (café en Minas Gerais) pasa a arrendamiento o se vende con prima | Una hacienda valorada en R$ 237 millones (la mayor del fondo) corresponde a Land Equity sin renta actual. Su conversión a arrendamiento añadiría ~R$ 2,5 millones/mes a la caja |
| Fracaso severo de la cosecha en Mato Grosso | El 50% de los activos inmovilizados están en Mato Grosso — un fracaso de cosecha concentrado (sequía, La Niña) puede afectar a 4 o 5 arrendatarios de forma simultánea. Los retrasos o renegociaciones mermarían la distribución por cuota (DPU) |
| Ciclo deprimido de la soja durante más de 12 meses | Un índice CEPEA Paranaguá por debajo de R$ 130/saco durante más de 12 meses comprime los ingresos reales. La distribución por cuota (DPU) podría retroceder al rango de R$ 0,85-0,90 (como ocurrió en 2024) |
| Impago por parte de un arrendatario relevante | Los 3 principales arrendatarios (Grupo Cultivo, Grupo Kappes y Agropecuaria N Fries) concentran ~25% de los ingresos. Un impago obliga a recuperar el inmueble y buscar un nuevo inquilino, lo que genera un periodo de vacancia |
El RZTR11 (Riza Terrax) es hoy en día el mayor y más diversificado fiagro de tierras agrícolas cotizado en Brasil: 24 haciendas en 84 mil hectáreas útiles, 8 estados, 21 arrendatarios distintos, tasa contractual promedio del 15% anual y plazo promedio de 10 años. Un caso poco común de diversificación real en un fiagro, con un índice Herfindahl-Hirschman (HHI) de 0,07 y el activo principal (Cedro I, café en Minas Gerais) representando apenas el 12,7% del activo fijo.
El fondo opera tres estrategias en paralelo (asignación según el Informe de Gestión de mar/2026): Sale & Leaseback (51%) con tasa prefijada en sacas de soja, Buy to Lease (29%) con retorno a través de la opción de recompra del arrendatario, y Land Equity (17%) con una tesis de ganancia de capital. La estrategia de Land Equity ya ha dado frutos: la venta de la Hacienda Clarão da Lua – Grupo 3 en ago/2025 generó una TIR del 20,5% anual y una ganancia de R$ 41 millones (R$ 1,98/cuota considerando el conjunto de los Grupos 3+4 a reconocer a lo largo del período).
En mar/2026, el RZTR11 distribuyó R$ 1,00/cuota (rendimiento por distribución a 12 meses del 13,4%) y la cuota cerró el mes a R$ 94,98; P/VP de 1,04, una pequeña prima sobre el valor patrimonial. Dentro del microsegmento de fiagros, es el más caro (vs BTRA11 a 0,60), pero la prima refleja una liquidez 6 veces mayor, una gestora top-5 y diversificación real. El modelo cuantitativo señala un precio justo de R$ 84,50 (rango de R$ 78-91), lo que sugiere que la cuota cotiza con una prima de ~12%; la entrada exige convicción en la ejecución de Land Equity y en el ciclo de la soja.
Punto crítico del Informe de Gestión de mar/2026 (publicado el 13/05/2026): el gestor anunció una corrección contable retroactiva que redujo el saldo acumulado de ene/2026 de R$ 2,50/cuota a R$ 0,15/cuota; en mar/2026 el saldo se sitúa en R$ 0,19/cuota (~R$ 3,58 millones). La reserva contable que respaldaba la distribución por cuota de R$ 1,00 se ha visto prácticamente agotada. Paralelamente, el valor contable por cuota cayó de R$ 94,62 (dic/25) a R$ 91,74 (mar/26), una reducción del 3,1% que el gestor atribuye a obligaciones financieras de las haciendas Francisco y Dumont, así como a 'ajustes contables en validación' sobre la venta de Clarão da Lua.
El escenario base para los próximos 12 meses contempla una distribución por cuota oscilando entre R$ 0,90 y R$ 1,05, con capturas semestrales en jun-jul y nov-dic, aunque ahora sin el colchón de la reserva para suavizar posibles retrasos. Los principales catalizadores positivos siguen siendo las cuotas de las ventas de Clarão da Lua (4 anuales hasta 2029) y la posible conclusión de la venta de la Hacienda San Francisco I (Land Equity, R$ 182 millones). Los riesgos centrales son el indexador en sacas de soja (indicador CEPEA R$ 127-130 en mar/2026), la reserva contable agotada y la concentración geográfica en Mato Grosso (50%).
Recomendación actual: ACUMULAR. Nota 7,2/10. El RZTR11 (Riza Terrax) compra haciendas y las alquila a productores rurales : el agricultor paga un alquiler equivalente al 15% anual en sacas de soja, y el fondo transfiere esto mensualmente al inversor, libre de impuesto a la renta. Posee 24 haciendas en 8 estados…
Nuestra lectura actual del RZTR11 es “ACUMULAR”. Nota 7,2/10. Evalúa según tu perfil de riesgo y los puntos de atención listados arriba.
Los principales puntos de atención del Riza Terrax FIAGRO-FII incluyen: El saldo acumulado se mantuvo en R$ 0,19/cuota en abr/2026 (reserva escasa); Valor patrimonial por cuota a la baja (-3,1% en 4 meses, estabilizado en abr/2026); Los ingresos anuales o semestrales enmascaran la periodicidad mensual; Indexador en sacas de soja, no IPCA.
El RZTR11 es recomendado para: Inversor que busca exposición diversificada al agronegocio brasileño con protección mediante tasa predeterminada Quien busca un rendimiento por distribución (dividend yield) del 13% con un fondo de ladrillo agrícola y un WAULT largo (10 años) Cartera con una pequeña posición en fiagro como diversificación sectorial — 3-7%