Recomendación: ACUMULAR · Nota 7,2/10
El RZTR11 (Riza Terrax) es el mayor FIAGRO de tierras agrícolas listado: 24 haciendas, 84 mil hectáreas útiles, tasa contractual media del 15% a.a. y plazo medio de 10 años. En abr/2026 distribuyó R$ 1,00/cuota (DY a 12 meses del 14,2%), con la cuota cotizando a P/VP 0,98 (R$ 90,08 vs VP R$ 91,74) — por primera vez por debajo del valor patrimonial en 2026. Es un caso excepcional de diversificación real en fiagro — HHI de 0,07, la primera posición concentra el 16,2% (Fazenda Paranatinga, soja-MT), 8 estados, 21 arrendatarios distintos.
El punto destacado del Informe de Gestión abr/2026: la gestora aclaró formalmente la estructura de deuda. Las obligaciones brutas son ~R$ 263M (Francisco Dumont R$ 72M + San Francisco R$ 190,8M), pero los créditos por ventas suman ~R$ 313M (Paranatinga R$ 246,1M hasta 2030 + Clarão da Lua R$ 67,2M hasta 2029). Deuda neta: R$ 24M (~1,4% del patrimonio neto) — el fondo opera con apalancamiento mínimo, no alto como el pasivo bruto sugería.
El contexto de corto plazo: la cuota cayó -5,2% en abr/2026 (de R$ 94,98 a R$ 90,08), acumulando -9,1% en 2026. El saldo acumulado se mantuvo en R$ 0,19/cuota — la tesis depende de la captura semestral en jun-jul y nov-dic para sostener DPS R$ 1,00. La Fazenda Roma (Land Equity, TO) será valorada a mercado antes del 30/06/2026 con expectativa de apreciación. Para quienes aceptan exposición al agro, sigue siendo la opción más diversificada del segmento — ahora con P/VP < 1 y mayor visibilidad sobre la estructura de capital.
El RZTR11 es el mayor fiagro de tierras agrícolas listado en Brasil: 24 haciendas en 84 mil hectáreas útiles, distribuidas en 8 estados, con una tasa contractual media del 15% a.a. y plazo medio de 10 años. La tesis central es la diversificación real en tierras productivas, con tres motores de retorno: arrendamiento recurrente (Sale & Leaseback + Buy to Lease, ~74% del patrimonio neto), ganancia de capital en tierras subvaloradas (Land Equity, 26%) y potencial de recompra por parte de los arrendatarios (opción incorporada en contratos S&L y BtL).
El Saldo de Resultado Acumulado se mantuvo en R$ 0,19/cuota en abr/2026 (igual que mar/2026). La corrección contable de ene/2026 que lo redujo de ~R$ 2,50 a R$ 0,19/cuota permanece — la reserva es mínima. Con DPS R$ 1,00/cuota y resultado/cuota de R$ 1,00 (abr/2026), el fondo opera sin acumular colchón adicional. El DPS sigue dependiendo de la captura semestral en jun-jul y nov-dic/2026.
El VP/cuota pasó de R$ 94,62 (dic/2025) a R$ 91,74 (abr/2026) — una caída del 3,1% en 4 meses, aunque el VP se mantuvo estable entre mar/2026 y abr/2026. La gestora aclaró en el Informe de Gestión abr/2026 que la reducción proviene de las obligaciones de las Fazendas San Francisco (R$ 190,8M pagaderos hasta 2028) y Francisco Dumont (R$ 72M + costos de cultivo de café). Positivo: Fazenda Roma será valorada a mercado antes del 30/06/2026 con informe de tasación, lo que debería contribuir a normalizar el VP.
Los pagos de arrendamiento son anuales o semestrales, no mensuales. En 1T2026 el fondo generó R$ 3,10/cuota de resultado y distribuyó R$ 3,00/cuota (payout 97%), pero este ritmo solo puede sostenerse gracias a la recaudación semestral. En mar/2026 el resultado/cuota fue R$ 1,01 con ingresos de R$ 21,1 mi vs R$ 22,1 mi en ene/2026 (caída del 4,7%).
Los contratos de arrendamiento están prefijados en bolsas de soja (tasa media 15% a.a.). Los ingresos en reales varían según el precio CEPEA de la soja: en ene/2026, la bolsa de Paranaguá osciló entre R$ 136-141, por debajo del pico de 2025. Un ciclo prolongado de soja deprimida (inventarios globales altos, demanda china estable) puede comprimir el DPS sin que la gestora pueda ajustarlo — a diferencia de los FII con cláusula IPCA.
Tres haciendas (Clarão da Lua, San Francisco I, Fazendas Roma+Cedro I) totalizan R$ 612 millones (26% del patrimonio neto) sin arrendamiento actual. La tesis es la ganancia de capital a largo plazo (~30% a.a. esperado por la gestora), pero no generan flujo mensual. Esto significa que el 26% del inmovilizado depende de ventas futuras para generar retorno al partícipe — el caso Clarão da Lua Grupo 3 funcionó (TIR 20,5%), pero es una estrategia más arriesgada que el sale-leaseback tradicional.
La caja neta (ítem 9 del Informe Mensual mar/2026) es de R$ 36,6 millones (~R$ 1,94/cuota), equivalente a ~2% del patrimonio neto. Para un fondo de R$ 1,73 bi con ingresos semestrales, es un margen estrecho: un fracaso de cosecha o retraso de pago de 1-2 arrendatarios lo consume rápidamente. Por el lado positivo, la recompra de las haciendas Clarão da Lua (Grupos 3+4 = R$ 1,98/cuota de impacto positivo a reconocer) y las 137 mil bolsas de soja a recibir en 4 cuotas anuales (hasta 2029) dan visibilidad.
El Informe de Gestión cita explícitamente riesgos de incendios, deforestación ilegal e invasiones en las haciendas — riesgo operacional ajeno a la gestora. En 2024, el fondo registró una desvalorización del 13,93% en la Fazenda Jordãozinho (PR) y desvalorizaciones del 8-12% en las SPEs (Paranatinga, Clarão da Lua, TRX Patrimonial) en 2025 — señal de que las valoraciones de mercado pueden moverse desfavorablemente.
Tasa de administración del 1,25% a.a. + 20% sobre CDI + 2% a.a. de desempeño. En 2025 la tasa de administración consumió R$ 21M (1,14% del patrimonio neto contable). Con la Selic en 14,5%, el benchmark CDI+2% queda en 16,5% — un nivel alto que limita la frecuencia de cobro de desempeño, pero que puede crecer en un ciclo de bajada de Selic.
Nuestra lectura del RZTR11 hoy es ACUMULAR, con nota 7,2/10. Esta nota no es del gestor ni del administrador: es la evaluación editorial de Rico aos Poucos, hecha a partir de los documentos que el fondo publica en la CVM. Abajo está lo que la sustenta — y lo que la contradice.
Segundo lugar en el trío ladrillo · otros · alta calidad (n=3). RZTR11 entrega el triplete de escala + diversificación real + mayor DY del grupo: R$ 1,73 Bi patrimonio neto (3,2× RZAT11 y 4,8× PLAG11), 148k partícipes (4,3× y 10,5×), 24 haciendas en 8 estados (HHI 0,07, top-1 16,2%) y DY 14,17% vs 12,45% (RZAT11) y 9,64% (PLAG11). Sube +0,3 pt vs nota absoluta (6,9) porque, en el peer-a-peer de este grupo, escala y diversificación merecen prima incluso con saldo acumulado exiguo.
Pierde ante RZAT11 en tres dimensiones: P/VP 0,99 vs 0,77 (ningún margen de seguridad patrimonial vs descuento del 23%), indexador en bolsas de soja vs IPCA+10% real (sin cláusula de inflación — el ciclo deprimido de soja comprime DPS sin ajuste contractual) y saldo acumulado R$ 0,19/cuota (reserva mínima tras la corrección contable de ene/2026, lo que hace que el DPS dependa 100% de la captura semestral). Supera a PLAG11 en DY (+450 bps), en diversificación (21 arrendatarios vs 1 BRF) y en escala. Los frenos estructurales — 26% del patrimonio neto en Land Equity sin renta corriente, ingresos semestrales/anuales (no mensuales) y caída de cuota -9,1% en 2026 — impiden subir a la posición 1 y justifican el veredicto ACUMULAR en el peer-a-peer.
Seguridad en un FII no es sí o no — es cuánto riesgo aceptas. El RZTR11 tiene perfil de riesgo medio. Lo que eso significa en la práctica:
| Componente | Nivel |
|---|---|
| Concentração | 1,5 |
| Volatilidad del precio | 2,5 |
| Volatilidad del dividendo | 4,0 |
| Liquidez | 2,0 |
| Riesgo del activo subyacente | 4,0 |
| Riesgo financiero/apalancamiento | 1,0 |
En mar/2026 la gestora corrigió retroactivamente el saldo acumulado de ene/2026 de R$ 2,50/cuota a R$ 0,15/cuota (error contable identificado). El saldo en mar/26 es R$ 0,19/cuota = R$ 3,58 mi — equivale a menos de 1 mes de DPS. Sin reserva real, cualquier retraso en la captura semestral de jun-jul/2026 obliga a recortar el DPS
La captura semestral en jun-jul debería restaurar el saldo SI la soja se mantiene por encima de R$ 130/bolsa y los arrendatarios cumplen sus contratos
R$ 612 millones en 3 haciendas (Clarão da Lua, San Francisco I, Roma+Cedro I) sin arrendamiento — el retorno depende de ventas futuras. El Clarão da Lua Grupo 3 funcionó, pero no es una regla
La gestora demostró competencia: TIR 20,5% a.a. en el Grupo 3. El Grupo 4 ya tiene compromiso de venta firmado
La operación Clarão da Lua tiene 4 cuotas anuales de 137.288 bolsas hasta 2029 — equivalente a R$ 18,5M/año al valor actual de la soja. El impago del comprador comprometería el flujo previsto
En caso de impago, la opción de recompra queda rescindida y el fondo retiene el activo (regla general del tipo Sale & Leaseback)
Paranatinga Agropecuária (-8,5%), Clarão da Lua Agronegócios (-8,3%), TRX Patrimonial (-12,9%) registraron desvalorización en el ejercicio 2024-2025 — señal de dificultades en activos aún mantenidos vía SPE
El total de las SPEs es R$ 167M (~10% del patrimonio neto) — concentración reducida
Mato Grosso representa el 50% del inmovilizado en 9 haciendas. El riesgo climático sistémico (sequía de El Niño 2024 ya impactó la productividad) puede afectar a múltiples arrendatarios simultáneamente
Diversificación por municipio dentro de MT (Sorriso, Canarana, Nova Ubiratã, Campo Verde, São José do Xingu, Paranatinga)
| Escenario | Descripción |
|---|---|
| Alza de la soja + bajada de Selic | La recuperación del precio CEPEA (R$ 150+/bolsa) eleva los ingresos reales; la bajada de Selic favorece la repreciación al alza de los FII con descuento en general |
| Conclusión de la venta Clarão da Lua Grupo 4 | Compromiso de venta firmado en nov/2025. La conclusión debería liberar R$ 1,98/cuota de impacto positivo (junto con el Grupo 3) — distribución extraordinaria o amortización |
| Land Equity Cedro I (café-MG) entra en arrendamiento o venta con prima | Hacienda de R$ 237M (top-1 de la cartera) es Land Equity sin renta actual. La conversión a arrendamiento añade ~R$ 2,5M/mes a la caja |
| Fracaso grave de cosecha en MT | 50% del inmovilizado en MT — un fracaso de cosecha concentrado (sequía, La Niña) puede afectar a 4-5 arrendatarios simultáneamente. Los retrasos o renegociaciones afectarían al DPS |
| Soja en ciclo deprimido por 12+ meses | CEPEA Paranaguá por debajo de R$ 130/bolsa durante más de 12 meses comprime los ingresos reales. El DPS puede retroceder a R$ 0,85-0,90 (caso 2024) |
| Impago de un arrendatario relevante | Los 3 principales arrendatarios (Grupo Cultivo, Grupo Kappes, Agropecuária N Fries) suman ~25% de los ingresos. El impago obliga a recuperar el inmueble y re-arrendarlo — período de vacancia |
El RZTR11 (Riza Terrax) es hoy el mayor y más diversificado fiagro de tierras agrícolas listado en Brasil: 24 haciendas en 84 mil hectáreas útiles, 8 estados, 21 arrendatarios distintos, tasa contractual media del 15% a.a. y plazo medio de 10 años. Un caso excepcional de diversificación real en fiagro — HHI de 0,07 y top-1 (Cedro I, café-MG) con apenas el 12,7% del inmovilizado.
El fondo opera tres estrategias en paralelo (asignación Informe de Gestión mar/2026): Sale & Leaseback (51%) con tasa prefijada en bolsas de soja, Buy to Lease (29%) con retorno vía opción de recompra del arrendatario, y Land Equity (17%) con tesis de ganancia de capital. La estrategia Land Equity ya entregó: la venta de la Fazenda Clarão da Lua – Grupo 3 en ago/2025 generó una TIR del 20,5% a.a. y una ganancia de R$ 41M (R$ 1,98/cuota considerando el conjunto Grupos 3+4 a reconocer a lo largo del período).
En mar/2026 el RZTR11 distribuyó R$ 1,00/cuota (DY a 12 meses del 13,4%) y la cuota cerró el mes en R$ 94,98 — P/VP 1,04, pequeña prima sobre el valor patrimonial. Dentro del micro-segmento de fiagros, es el más caro (vs BTRA11 en 0,60), pero la prima refleja liquidez 6× mayor, gestora top-5 y diversificación real. El modelo cuantitativo apunta a un precio justo de R$ 84,50 (rango R$ 78-91), sugiriendo que la cuota cotiza con una prima de ~12% — la entrada exige convicción en la ejecución del Land Equity y en el ciclo de la soja.
Punto crítico del Informe de Gestión mar/2026 (publicado el 13/05/2026): la gestora anunció una corrección contable retroactiva que redujo el Saldo Acumulado de ene/2026 de R$ 2,50/cuota a R$ 0,15/cuota — en mar/2026 el saldo es de R$ 0,19/cuota (~R$ 3,58 mi). La reserva contable que sustentaba el DPS de R$ 1,00 quedó efectivamente agotada. En paralelo, el valor patrimonial por cuota cayó de R$ 94,62 (dic/25) a R$ 91,74 (mar/26), una reducción del 3,1% que la gestora atribuye a obligaciones financieras de las Fazendas Francisco y Dumont y a 'alineamientos contables en validación' con la administradora relacionados con la venta Clarão da Lua.
El escenario base para los próximos 12 meses es DPS oscilando entre R$ 0,90-1,05 con captura semestral en jun-jul y nov-dic — ahora sin colchón de reserva para suavizar retrasos. Los principales catalisadores positivos siguen siendo las cuotas de las ventas Clarão da Lua (4 anuales hasta 2029) y la posible conclusión de la venta de la Fazenda San Francisco I (Land Equity, R$ 182M). Los riesgos centrales son el indexador en bolsas de soja (CEPEA R$ 127-130 en mar/2026), la reserva contable agotada y la concentración geográfica en MT (50%).
Recomendación actual: ACUMULAR. Nota 7,2/10. El RZTR11 (Riza Terrax) es el mayor FIAGRO de tierras agrícolas listado: 24 haciendas, 84 mil hectáreas útiles, tasa contractual media del 15% a.a. y plazo medio de 10 años. En abr/2026 distribuyó R$ 1,00/cuota (DY a 12 meses del 14,2% ), con la cuota cotizando a P/VP 0,98 (R$…
Nuestra lectura actual del RZTR11 es “ACUMULAR”. Nota 7,2/10. Evalúa según tu perfil de riesgo y los puntos de atención listados arriba.
Los principales puntos de atención del Riza Terrax FIAGRO-FII incluyen: Saldo Acumulado se mantuvo en R$ 0,19/cuota en abr/2026 (reserva exigua); Valor patrimonial por cuota en caída (-3,1% en 4 meses, se estabilizó en abr/2026); Los ingresos anuales/semestrales ocultan la cadencia mensual; Indexador en bolsas de soja, no IPCA.
El RZTR11 es recomendado para: Inversor que busca exposición diversificada al agronegocio brasileño con protección vía tasa prefijada Quien busca DY 13% con un fondo de ladrillo agrícola y WAULT largo (10 años) Cartera con pequeña posición en fiagro como diversificación sectorial — 3-7%