Fondo de Inversión Inmobiliaria de Responsabilidad Limitada (Suno Asset)
Segmento: Papel / CRI de riesgo medio (HG + HY equilibrado) · Cotización R$ 80,23 · P/VP 0,8511 · VP/cuota R$ 94,27 · Patrimonio R$ 396 Mi · 34.655 partícipes
El SNCI11 (Suno Recebíveis Imobiliários) es un fondo inmobiliario del segmento Papel / CRI de riesgo medio (HG + HY equilibrado). Fondo de Inversión Inmobiliaria de Responsabilidad Limitada (Suno Asset)
Otorga préstamos a desarrolladoras e constructoras mediante CRI (contratos con garantía inmobiliaria) y distribuye los intereses mensualmente: R$ 1,00 por cuota sin recortes durante 16 meses consecutivos. Atención: el 7% del patrimonio está en 4 préstamos en recuperación activa y el fondo compró acciones de Gafisa para viabilizar una obra otorgada en garantía.
Esta página reúne el retrato factual del SNCI11 en 2026: qué es el fondo, en qué invierte, cuánto cobra, quién lo administra y cómo llegó hasta aquí. Opinión, nota y recomendación están en el análisis; calendario y proyección en dividendos.
Gestión: Suno Asset Management.
Suno Asset Management es una casa creadora integral: cuenta con estructuración interna de CRI (no es solo un comprador en el mercado secundario), análisis de crédito propio, un comité de inversiones formalizado y una relación directa con los deudores que abre la posibilidad de reestructuraciones. El diferencial de crédito consolidado de la cartera pasó de un máximo del 5,4% en el segundo semestre de 2025 al 3,19% en abril de 2026, lo cual sigue siendo saludable para la estrategia.
La administración está a cargo de BTG Pactual Serviços Financeiros DTVM. El equipo de gestión de Suno publica una carta mensual extensa, con un alto nivel de transparencia sobre los eventos de crédito (incluyendo información detallada de los CRI AIZ, Vanguarda, RDR y Solar Junior en recuperación, así como de las decisiones tomadas en las asambleas generales de cuotapartistas).
Punto positivo: la gestión demostró su capacidad para mantener una distribución por cuota (DPU) de R$ 1,00 durante todo el período de tensión de 2025 (con una caída de ~41 mil a ~35 mil cuotapartistas), utilizando reservas de beneficios (actualmente R$ 0,34/cuota) y reciclando la cartera. En abril dejó el apalancamiento neto en cero (el fondo pasó a ser acreedor neto), pagó de forma anticipada el CRI Primato con multa y compró CRI a tasas atractivas (MZM Serie 1 a IPCA+12,95%, AXS III a IPCA+11,90%, Comporte a CDI+3,85%, Copagril a IPCA+11,50%). La rentabilidad ajustada de los últimos 6 meses (21,26%) superó al IFIX (9,36%) y al IFIX de Papel (10,07%), corrigiendo la brecha abierta por los eventos de crédito. Punto neutro: la relación entre el SNCI y el SNME (misma gestora) requiere un seguimiento continuo para evitar conflictos.
50 activos: 44 CRI + 6 FIIs — 62,5% IPCA, 19,7% CDI, ~1% INCC/IGPM/Prefijado, 10,1% FII híbrido/logístico/papel, 8,2% operaciones compromisadas, 4% caja
| Activo | Ubicación | % del PL | Ocupación |
|---|---|---|---|
| cri-supreme-garden | — | 7,3% | — |
| cri-gafisa-sorocaba | — | 6,3% | — |
| cri-gs-souto | — | 6,2% | — |
| cri-mrv-i | — | 5,6% | — |
| cri-opy-health | — | 4,4% | — |
| cri-itabira | — | 4,3% | — |
| cri-ceratti-magna | — | 3,5% | — |
| cri-mzm-iii | — | 3,1% | — |
| cri-mzm-ii | — | 3,0% | — |
| cri-axs | — | 2,9% | — |
| cri-rdr-itu | — | 2,9% | — |
| cri-mzm-v | — | 2,7% | — |
| cri-mrv-ii | — | 2,6% | — |
| cri-axs-3 | — | 2,4% | — |
| cri-bit-serie-4 | — | 2,3% | — |
| cri-latam | — | 2,1% | — |
| cri-bit | — | 2,1% | — |
| cri-bit-serie-3 | — | 2,0% | — |
| cri-mzm-i | — | 1,6% | — |
| cri-aiz-longa | — | 1,4% | — |
| cri-comporte | — | 1,4% | — |
| cri-conceito | — | 1,2% | — |
| cri-gf6 | — | 1,2% | — |
| cri-wimo-iv | — | 1,1% | — |
| cri-rdr-itu-serie-3 | — | 1,1% | — |
| cri-bit-serie-2 | — | 0,9% | — |
| cri-supreme-garden-509 | — | 0,8% | — |
| cri-rdr-itu-serie-2 | — | 0,8% | — |
| cri-arpoador-sub | — | 0,7% | — |
| cri-vanguarda | — | 0,6% | — |
| cri-locpay-senior | — | 0,6% | — |
| cri-wimo | — | 0,4% | — |
| cri-estoque-helbor | — | 0,4% | — |
| cri-gramado-gvi | — | 0,3% | — |
| cri-esatas | — | 0,3% | — |
| cri-astir | — | 0,2% | — |
| cri-rede-duque-443 | — | 0,2% | — |
| cri-rede-duque-444 | — | 0,2% | — |
| cri-arpoador-senior | — | 0,2% | — |
| cri-aiz-curta | — | 0,1% | — |
HHI 0,038 — moderada-baixa.
| Desglose | Participación |
|---|---|
| Por estado | Sudeste (SP/RJ/ES/MG) 62,0% · Sur (RS/SC/PR) 10,0% · Nordeste (PI/MA/CE) 4,0% · Diversos / Pulverizados 7,0% · No inmobiliario (FIIs/caja) 17,0% |
| Por indexador | IPCA 62,0% · CDI 17,0% · FII (sin indexador directo) 17,0% · Compromissadas 12,0% · INCC 1,0% · IGPM 0,3% |
mínima histórica R$ 74,40 · máxima R$ 113,92 · valor patrimonial por cuota R$ 94,27.
Liquidez de media a baja — el volumen medio diario cayó a R$ 512 mil en jun/26 (frente al promedio de 12m de R$ 664 mil). Una posición de R$ 200k se liquida en 2 días. Una posición de R$ 1 millón puede tomar más de 10 días.
| Período | Qué pasó |
|---|---|
| 2021 — OPI (jul/2021) | |
| 2022 — Maduración de la cartera | |
| 2023 — Linealización | |
| 2024 — Compresión de la DPU | |
| 2024-2025 — Eventos de crédito | |
| 2026 — Recuperación iniciada |