El TGAR11 — cuyo nombre completo es TG Ativo Real Fundo de Investimento Imobiliário — Responsabilidad Limitada — es un fondo cerrado de desarrollo inmobiliario cotizado en la B3 desde agosto de 2017. No alquila naves ni compra plantas de oficinas: en la práctica, funciona como una promotora y loteadora cotizada que invierte en proyectos residenciales en distintas etapas — desde la compra del terreno hasta la venta de las unidades y el cobro de las cuotas.
La cartera está concentrada en loteos en el interior de Brasil, que representan cerca del 61% del patrimonio neto, seguidos de promoción vertical (26%), multipropiedad (10%) y una porción pequeña de centros comerciales y crédito inmobiliario (CRIs). En junio de 2026, el fondo suma 171 activos distribuidos por 20 estados y 104 municipios, de Maranhão a Santa Catarina, con fuerte presencia en el Centro-Oeste — Goiás y Mato Grosso concentran cerca del 44% de la exposición geográfica.
El CNPJ del fondo es 25.032.881/0001-53. La responsabilidad de los partícipes está limitada al valor suscrito, protección reforzada con la adaptación a la CVM 175 en junio de 2025.
La cotización del TGAR11 se actualiza en tiempo real durante la sesión de la B3, y encontrarás el valor más reciente en la parte superior de esta página. La cuota de referencia de este análisis, del 9 de junio de 2026, era de R$ 53,54.
El indicador más revelador del momento no es el precio en sí, sino la relación entre el precio de mercado y el valor patrimonial por cuota: el llamado P/VP. Con la cuota alrededor de R$ 53-54 y el valor patrimonial (VP) de R$ 109,71 por cuota — calculado con base en el Informe de Gestión de abril de 2026 y auditado por KPMG — el P/VP estaba en 0,49 a 0,47, uno de los mayores descuentos de todo el IFIX. En la práctica, el mercado pagaba cerca de R$ 0,47 por cada R$ 1,00 de patrimonio estimado.
Ese descuento es real — y tiene razón de existir. El VP de un fondo de desarrollo no es el precio de terrenos parados: es el valor presente de una cartera de cuentas por cobrar con vencimientos largos, sensible a las tasas de interés. Con la Selic al 14,75%, el mercado redescuenta esos flujos a tasas mayores que las incorporadas en la tasación, generando un descuento estructural. Para entender si el descuento es oportunidad o trampa, mira el análisis completo del TGAR11.
El TGAR11 llegó a cotizar por encima de R$ 144 por cuota en enero de 2021, en el auge del ciclo de FIIs. A partir de 2022, con la escalada de la Selic, el precio de mercado retrocedió de forma consistente, alcanzando el mínimo histórico de R$ 51,55 el 8 de junio de 2026 — una caída de más del 64% respecto al pico y del 44% solo en 2026. La cotización tiene una oscilación histórica elevada: la desviación estándar anualizada de los últimos 12 meses está en torno al 23%, lo que coloca al fondo en la categoría de alta volatilidad para el universo de FIIs.
El patrimonio neto del TGAR11 es de aproximadamente R$ 2,605 mil millones, lo que lo convierte en el mayor FII de desarrollo residencial del IFIX por escala. Son 23,57 millones de cuotas emitidas (13ª emisión, concluida en 2024) y 144.117 partícipes en marzo de 2026 — una caída del 11% en doce meses, reflejo de la salida de inversores que compraron por encima de R$ 90 y realizaron pérdidas.
La composición interna de la cartera divide el patrimonio en ocho categorías. La mayor parte, del 70,6% del PN, está en una cartera de cuentas por cobrar de equity performado — proyectos que ya se vendieron y esperan el flujo de cuotas de los compradores. Otro 13,8% está en equity en desarrollo — proyectos que aún están en obra o con ventas en curso. El landbank (terrenos comprados para futuros emprendimientos) representa el 4,1%, y los CRIs, el 3,4%. Una porción pequeña está asignada en centros comerciales, caja y fondos de renta fija.
El mayor activo individual es el Aqualand, en Salinópolis (PA), un resort de multipropiedad con el 9,33% del PN — cerca de R$ 243 millones. Tiene el 54% de las ventas realizadas y el 77% de las obras concluidas, con una TIR esperada del 19,8% anual por encima de la inflación, pero también la mayor morosidad de la cartera (7,28% en el segmento de multipropiedad).
En loteos, los mayores complejos son el Cipasa Consolidado (cartera con más de 20 emprendimientos en el estado de São Paulo, 6,15% del PN) y el Nova Colorado Consolidado (24+ loteos en el Nordeste, línea Luar de, 3,51% del PN). También destacan el Jardim Europa en Formosa-GO (5,1% del PN, 93% vendido, obra concluida) y el Setor Solange en Trindade-GO (4,6% del PN, 71% vendido).
En conjunto, las obras están 94% concluidas y las ventas 76% realizadas, con una cartera por cobrar de cuentas ya contratadas de R$ 2,61 mil millones y un VGV en stock y landbank de R$ 4,58 mil millones. La TIR real consolidada de la cartera es del 14,36% anual por encima de la inflación.
El TGAR11 es gestionado por TG Core Asset Ltda. (CNPJ 13.194.316/0001-03), gestora especializada en desarrollo inmobiliario con foco en el interior de Brasil, operando desde 2013. El responsable de la gestión es Pedro Ernesto Bites Leão, que se hizo conocido en la comunidad de FIIs por el directo de 90 minutos realizado en el canal del Professor Baroni en enero de 2026, cuando explicó la caída de la cuota y la revisión del guidance de forma transparente. La gestora realiza webcasts trimestrales y publica informes de gestión mensuales detallados por emprendimiento.
La administración es responsabilidad de Vórtx DTVM Ltda. (CNPJ 22.610.500/0001-88), y los estados financieros son auditados por KPMG Auditores Independentes, que emitió un dictamen limpio para el ejercicio de 2025 — con la equivalencia patrimonial de las SPEs marcada como principal asunto de auditoría, lo que es esperable dado el peso del 88% del PN en esa categoría.
La comisión total efectiva queda en torno al 1,50% anual, por debajo de competidores como MFII11 (2,00%) y en línea con URPR11 (1,50%). El cobro de performance sobre el CDI es objeto de críticas de los partícipes — especialmente en el contexto del plan de elevar la asignación en CRIs —, pues sería fácil superar el CDI con crédito high grade sin generación de valor diferenciado.
El pago de rendimientos ocurre en el 10º día hábil del mes siguiente al de la competencia. El anuncio se hace el último día hábil del mes. Para detalles sobre dividendos históricos y DY por mes, accede a la página de dividendos del TGAR11. Para el análisis de riesgo y la recomendación de compra o venta, mira la página de análisis.
La cotización del TGAR11 se actualiza en tiempo real durante la sesión de la B3 y se muestra en la parte superior de esta página. La cuota de referencia el 9 de junio de 2026 era R$ 53,54, con un P/VP de 0,49 — un 51% por debajo del valor patrimonial estimado de R$ 109,71.
Ni uno ni otro en el sentido convencional. El TGAR11 es un fondo de desarrollo inmobiliario: invierte en SPEs que construyen loteos, promociones y un resort de multipropiedad, recibiendo dividendos de las SPEs a medida que los proyectos se venden y las cuotas se pagan. Tiene respaldo físico real (ladrillo), pero los ingresos vienen de cuentas por cobrar de largo plazo.
La cartera cuenta con 171 activos en 20 estados y 104 municipios brasileños, siendo la mayoría loteos en el interior del país. Los mayores son Cipasa (SP), Nova Colorado (NE), Jardim Europa (GO) y Aqualand (PA).
La gestora es TG Core Asset Ltda. (CNPJ 13.194.316/0001-03), especializada en desarrollo inmobiliario desde 2013. El administrador es Vórtx DTVM y el auditor es KPMG, con dictamen limpio en 2025.
La comisión total efectiva es de aproximadamente 1,50% anual: 0,22% de administración más 1,28% de gestión. Hay además una comisión de performance del 30% sobre lo que exceda el 100% del CDI, reducida voluntariamente desde el 50% en 2020.