Tordesilhas EI Fundo de Investimento Imobiliário Responsabilidade Limitada
Segmento: Híbrido (CRI + FII + Equity multipropriedade) · Cotización R$ 1,02 · P/VP 0,0278 · VP/cuota R$ 36,72 · Patrimonio R$ 213 Mi · 46.674 partícipes · 2 activos
El TORD11 (Tordesilhas EI FII) es un fondo inmobiliario del segmento Híbrido (CRI + FII + Equity multipropriedade). Tordesilhas EI Fundo de Investimento Imobiliário Responsabilidade Limitada
Fondo que combina préstamos inmobiliarios (CRIs) con participación directa en resorts y loteos, invirtiendo en proyectos turísticos y de desarrollo residencial. Atención: buena parte de los CRIs ha dejado de pagar intereses, las auditorías presentan salvedades desde hace dos años y las cuotas registran un volumen muy bajo en bolsa.
Esta página reúne el retrato factual del TORD11 en 2026: qué es el fondo, en qué invierte, cuánto cobra, quién lo administra y cómo llegó hasta aquí. Opinión, nota y recomendación están en el análisis; calendario y proyección en dividendos.
Gestión: R Capital Asset Management Investimentos.
R Capital asumió TORD11 en 2021, heredando la cartera de Hectare Capital. Especializada en nichos de multipropriedade y loteo, opera también los fondos Lote M², XBXO11 (RCap 1810) y SRVD11 (Serra Verde), todos en manos de TORD11. Renunció a la comisión de gestión desde abr/2024 (incluido el 1S2026 en una modificación formal del reglamento en ene/2026), lo que muestra un reconocimiento implícito del estrés. Sin embargo, la calidad de las inversiones bajo su gestión ha decepcionado: el write-down del Resort do Lago y el Kawana Residence en 2024 no tuvo precedentes por su magnitud, y la auditoría con salvedad durante dos años seguidos (incluyendo la abstención de opinión sobre R CAP 1810 FII) enciende una seria señal de alerta en términos de gobernanza.
Ver el análisis de la gestora R Capital Asset Management Investimentos →
| Activo | Ubicación | % del PL | Ocupación |
|---|---|---|---|
| Lote M² FII (gestión R Capital) | — | 26,7% | — |
| IC Loteamentos e Recebíveis FII | — | 3,7% | — |
| Serra Verde FII (gestión R Capital) | — | 0,9% | — |
| RCap 1810 FoF (gestión R Capital) | — | 0,8% | — |
| Devant FoF FII | — | 0,3% | — |
| wam-holding-sub | — | 20,5% | — |
| gpk-sub | — | 13,0% | — |
| hope-sr | — | 4,5% | — |
| hope-sub | — | 2,0% | — |
| loteamentos-goias-mez | — | 0,9% | — |
| pride-ii-sub | — | 0,5% | — |
| quatto-atlantis-sub | — | 0,4% | — |
| hf-engenharia-sub | — | 0,4% | — |
| recanto-passaros-sub | — | 0,4% | — |
| brasil-parques-sub | — | 0,3% | — |
| araguaina-park-sub | — | 0,3% | — |
| hf-engenharia-sr | — | 0,1% | — |
| Makaira Beach Resort | Ilha de Atalaia — Canavieiras/BA | 100,0% | — |
| Ondas Praia Resort | Porto Seguro/BA | 30,0% | — |
HHI 0,13 — moderada.
| Desglose | Participación |
|---|---|
| Por estado | Nordeste (BA) 13,7% · Sudeste (SP) 41,2% · Centro-Oeste (GO+MT) 13,7% · Sul (PR+RS) 24,3% · Norte (PA+TO) 0,8% |
| Por indexador | IPCA+ 97,0% · INPC+ 0,9% · PreFixado 2,1% |
P/VP de 0,037 = la cuota cotiza al 3,7% de su valor patrimonial declarado.
último cierre R$ 1,02 · mínima histórica R$ 0,63 · máxima R$ 13,00 · valor patrimonial por cuota R$ 36,72.
Volumen medio diario (21 sesiones) de R$ 15.391 · media de 12 meses de R$ 22.000.
Salida inviable para posiciones superiores a R$ 50 mil sin asumir un descuento adicional del 5 al 15% en una subasta de puntas
| Período | Qué pasó |
|---|---|
| Captación y crecimiento agresivo | Fondo iniciado el 30/08/2019 con R$ 19 millones y 1,9 millones de cuotas. En 2 años creció hasta R$ 461 millones y 35 millones de cuotas a través de 5 emisiones. Pico de DPS en sep/2021 = R$ 0,20/cuota (R$ 1,20 equivalente post-inplit). El fondo fue gestionado por Hectare Capital hasta 2021. |
| Meseta previa al deterioro | El PN se estabilizó en ~R$ 470-500 millones. El DPS osciló entre R$ 0,07 y R$ 0,17/cuota mensuales. Enero/2022: adquisición de SERRAVD TD por R$ 111 millones (gestora R Capital). Primeras señales de saturación en el segmento de multipropriedade —caída de ventas en los emprendimientos poseídos vía Land Tordesilhas. |
| Cese de la distribución y venta de activos | Febrero/2023: ÚLTIMO rendimiento mensual (R$ 0,05/cuota). A partir de ahí, 23 meses sin distribuciones. Mayo/2023: un comunicado muestra que la falta de caja hace inviable la continuidad de los emprendimientos. El 26/03/2024, la SPE Land Tordesilhas vendió Resort do Lago (coste R$ 79,2 millones) por R$ 4,6 millones y Kawana Residence (coste R$ 38,4 millones) por R$ 5,4 millones. |
| Crisis pública: salvedad, titular en prensa e inplit forzado | Sep/2024: la auditoría Conatus emite un dictamen CON SALVEDAD por segundo año consecutivo sobre los estados financieros de 2023 (Land Tordesilhas sin estados financieros, R CAP 1810 con abstención, Serra Verde con salvedad). Oct/2024: Estadão publica el artículo 'FII vende inmuebles a precio de saldo' generando un oficio de la B3. Nov/2024: la cuota cae por debajo de R$ 1,00. Ene/2025: la CVM orde |
| Nueva caída libre tras el inplit | Tras el inplit, la cuota abrió en ~R$ 3,80 pero volvió a desplomarse: R$ 2,60 (oct/2025), R$ 2,20 (nov/2025), R$ 1,97 (inicios de 2026), R$ 1,35 (may/2026). El DPS se estabilizó en R$ 0,01/cuota mensuales (~R$ 0,06 equivalente pre-inplit). 7 de los 12 CRIs con carencia prorrogada; el CRI Solar das Águas tuvo una recompra obligatoria aprobada en nov/2025. |