Antiguo TRX Real Estate FII (CNPJ 28.548.288/0001-52). OPI el 15/10/2019. En mar/2026 incorporó activos de TRXB11 y concluyó la 12ª emisión (62,43 millones de cuotas). En jul/2026 concluyó la adquisición indirecta del Hotel Emiliano Rio de Janeiro (R$ 260 millones), la primera incursión de la cartera en la hotelería de lujo. En jul/2026 firmó un compromiso de compraventa para la adquisición indirecta de un complejo logístico AAA en Guarulhos/SP (3 naves K100/K200/K300, superficie bruta locativa [ABL] de 237.390 m², inquilino Mercado Libre) por R$ 1.435 mil millones, la mayor adquisición en la historia del fondo; el portafolio pasa a contar con 115 inmuebles con una superficie bruta locativa (ABL) de 1.484.861 m².
Segmento: Ladrillo / Renta Urbana — Multicategoría (comercio minorista, mayorista, logística, educación, salud, sucursales, centros comerciales, hotelería de lujo) · Cotización R$ 71,8 · P/VP 0,7397 · VP/cuota R$ 97,07 · Patrimonio R$ 6,06 Bi · 343.736 partícipes · 123 activos
El TRXF11 (TRX Real Estate) es un fondo inmobiliario del segmento Ladrillo / Renta Urbana — Multicategoría (comercio minorista, mayorista, logística, educación, salud, sucursales, centros comerciales, hotelería de lujo). Antiguo TRX Real Estate FII (CNPJ 28.548.288/0001-52). OPI el 15/10/2019. En mar/2026 incorporó activos de TRXB11 y concluyó la 12ª emisión (62,43 millones de cuotas). En jul/2026 concluyó la adquisición indirecta del Hotel Emiliano Rio de Janeiro (R$ 260 millones), la primera incursión de la cartera en la hotelería de lujo. En jul/2026 firmó un compromiso de compraventa para la adquisición indirecta de un complejo logístico AAA en Guarulhos/SP (3 naves K100/K200/K300, superficie bruta locativa [ABL] de 237.390 m², inquilino Mercado Libre) por R$ 1.435 mil millones, la mayor adquisición en la historia del fondo; el portafolio pasa a contar con 115 inmuebles con una superficie bruta locativa (ABL) de 1.484.861 m².
Alquila supermercados, hospitales, centros comerciales y naves logísticas a grandes cadenas mediante contratos largos y distribuye los alquileres mensualmente. Atención: el 5 de agosto de 2026 el fondo aprobó la 13.ª emisión (hasta +170 % en el número de cuotas, a un precio superior al de mercado); los cuotapartistas tienen derecho de preferencia hasta el 26 de agosto de 2026.
Esta página reúne el retrato factual del TRXF11 en 2026: qué es el fondo, en qué invierte, cuánto cobra, quién lo administra y cómo llegó hasta aquí. Opinión, nota y recomendación están en el análisis; calendario y proyección en dividendos.
Gestión: TRX Gestora de Recursos Ltda..
TRX Gestora de Recursos es una de las principales gestoras brasileñas de FIIs de ladrillo (inmuebles físicos), especializada en contratos atípicos de larga duración (BTS y sale-and-leaseback) con grandes cadenas comerciales. Administra más de R$ 10.000 millones y cuenta con más de 150 inmuebles. En marzo de 2026 incorporó a Paulo Tilkin (con 11 años de trayectoria en Iguatemi) para liderar la estrategia de centros comerciales (shopping centers), ampliando así su equipo especializado. La administradora es BRL Trust DTVM. En agosto de 2025, Apex Group pasó a ser la administradora fiduciaria, sin que esto supusiera cambios operativos para el cuotapartista.
Ver el análisis de la gestora TRX Gestora de Recursos Ltda. →
| Activo | Ubicación | % del PL | Ocupación |
|---|---|---|---|
| Hospital Sírio-Libanês — Complejo "O Parque" | Brooklin, cerca de la Av. Chucri Zaidan — São Paulo/SP | 100,0% | 1,0% |
| Hotel Emiliano Rio de Janeiro (a través de Forte Mar Empreendimentos e Participações S.A.) | Av. Atlântica, 3804, Copacabana, Río de Janeiro/RJ | 100,0% | 1,0% |
| Hospital Albert Einstein Parque Global (en construcción — entrega en jul/26) | Marginal Pinheiros, 14.500 — Real Parque, São Paulo/SP | 100,0% | 1,0% |
| Nave de Mercado Libre — Araucária/PR | Av. Cézar Hasselmann, 499-497, Fazenda Velha, Araucária/PR | 100,0% | 1,0% |
| Leroy Merlin Salvador/BA | Av. Antonio Frederico Cabral, 1300, Salvador/BA | 100,0% | 1,0% |
| Corporate Garden — Link School (São Paulo/SP) | Av. Brigadeiro Luís Antônio, 5083 | 100,0% | 1,0% |
| Shopping ViaBrasil — Belo Horizonte/MG | Av. Afonso Vaz de Melo, 640, Belo Horizonte/MG | 100,0% | 0,8715% |
| Shopping São Luís — São Luís/MA | Av. Prof. Carlos Cunha, 1000, São Luís/MA | 17,0% | 0,9394% |
| BLCA11 | — | 0,2% | — |
| CPUR11 | — | 1,9% | — |
| IBBP11 | — | 0,9% | — |
| TRXY11 | — | 0,9% | — |
| PQAG11 | — | 0,5% | — |
| Complejo Logístico Guarulhos AAA (K100, K200, K300) — a través del FII Matriz Log | Av. Paschoal Thomeu, 25.545 — Guarulhos/SP | 50,0% | 0,7164% |
HHI 0,142 — baixa.
| Desglose | Participación |
|---|---|
| Por estado | Sudeste 51,8% · Nordeste 23,0% · Centro-Oeste 5,6% · Norte 5,1% · Sul 8,7% · Outros 5,8% |
| Por inquilino | Mercado Livre 18,2% · Assaí Atacadista 9,7% · Grupo Mateus 9,3% · Pão de Açúcar (PCAR3) 5,7% · Hospital Albert Einstein 8,6% · Sírio-Libanês 3,6% |
| Por indexador | IPCA 81,0% · IGP-M 6,1% · IGP-DI 2,4% · Outros 10,5% |
P/VP de 0,89 sobre el valor patrimonial por cuota de R$ 95,75 (jun/26). El descuento patrimonial existe, pero el valor patrimonial incluye inmuebles tasados antes del ciclo de expansión y no descuenta los gastos financieros que se incorporan a partir de diciembre/2026; analice esta cifra con dicha salvedad y no como un margen de seguridad automático.
último cierre R$ 71,8 · mínima histórica R$ 88,01 · máxima R$ 117,20 · valor patrimonial por cuota R$ 97,07.
Volumen medio diario (21 sesiones) de R$ 22.940.000 · media de 12 meses de R$ 13.000.000.
Liquidez excepcional. Entre los 5 principales FII de Brasil. Una posición de R$ 1 millón se liquida en menos de 1 hora de negociación en bolsa sin alterar el precio.
| Período | Qué pasó |
|---|---|
| Oferta pública inicial (IPO) en la B3 a R$ 100 por cuota | Lanzamiento como FII de ladrillo (inmuebles físicos) BTS (construcción a medida) enfocado en el comercio minorista, con especial atención a operaciones de sale-and-leaseback de cadenas de alimentación. |
| Pandemia de COVID-19: distribución por cuota (DPU) reducida temporalmente (R$ 0,34 - 0,45) | El fondo enfrentó presión sobre los ingresos entre agosto y septiembre de 2020 debido a renegociaciones puntuales. Ya en octubre de 2020 recuperó una distribución por cuota (DPU) de R$ 0,70. |
| Constitución de TRXB11 (filial con titulizaciones) | Creación de TRX Real Estate II como vehículo independiente para captar recursos mediante titulizaciones específicas, incorporado en su totalidad al TRXF11. Explicado en detalle en el informe de gestión de mayo de 2023. |
| Adquisiciones de las naves de Mercado Livre (Araucária/PR) y Hlog Cabreúva | Refuerzo del segmento logístico con naves de alta calidad (high-grade) alquiladas a inquilinos de calificación AAA. |
| Distribución extraordinaria — R$ 2,50 por cuota | Ganancia de capital por la venta de 2 inmuebles + reserva consolidada del segundo semestre de 2024. |
| Distribución extraordinaria — R$ 1,51 por cuota (1 de cada 2 inversores/primer semestre de 2025) | Ganancia de capital más la reserva semestral. |
| 12.ª Emisión de Cuotas (R$ 3.200 millones) | Lanzamiento de la 12.ª emisión para incorporar TRXB11 y financiar adquisiciones. Modificación del folleto informativo el 15/10/2025 (ID 1015047). |
| Memorando de entendimiento con Atacadão por 7 inmuebles (R$ 297 millones) | Firma de un memorando de entendimiento para una operación de sale-and-leaseback de 7 tiendas Atacadão por R$ 297,16 millones, con un contrato de alquiler atípico de 15 años. Comunicado del 06/11/2025 (ID 1029899). |
| Memorando de entendimiento para la venta de 9 inmuebles por R$ 672 millones (ganancia de capital) | TRXF11 y TRXB11 venderían 9 inmuebles (Sam's Club, Carrefour, Grupo Mateus, Sendas) por R$ 672 millones. Beneficio estimado en R$ 230 millones (R$ 7,08 por cuota del TRXF11). Comunicado del 18/12/2025 (ID 1065623). |
| Adquisición del Hospital Sírio-Libanês — Complejo "O Parque" | Adquisición de plantas de oficinas alquiladas al Hospital Sírio-Libanês por un total de R$ 328,4 millones (R$ 219,4 millones de pago + R$ 109 millones en obras). Contrato atípico BTS (construcción a medida) hasta febrero de 2054, tasa de capitalización (cap rate) del 8 % anual. Penalización por rescisión inicial de R$ 180 millones. |
| Cierre de la 12.ª Emisión — 62,43 millones de cuotas | El capital total aumentó a R$ 6,24 mil millones; cuotapartistas: 270 mil. Paulo Tilkin (11 años en Iguatemi) asume la tesis de centros comerciales (*shopping centers*). |
| Cierre de la adquisición del Hospital Sírio-Libanês (9 plantas de la Torre Orvalho) | El 29/05/2026 se concluyó la adquisición de 9 plantas en el Complejo "O Parque" por R$ 219 millones más R$ 109 millones de inversión en capital (capex) estimada. Contrato atípico con el Hospital Sírio-Libanês hasta 2054. Inquilino de primer nivel; el recuento de inmuebles pasa de 122 a 124. |
| Memorando de entendimiento para la venta de 2 inmuebles de GPA (Goiânia/GO) — R$ 74 millones, beneficio de R$ 24,5 millones | El 20/05/2026 se firmó un memorando de entendimiento para la venta de 2 activos comerciales alquilados al Grupo Pão de Açúcar en Goiânia/GO. Valor aproximado de R$ 74 millones, beneficio neto de R$ 24,5 millones (R$ 0,39 por cuota). Reduce la concentración en PCAR3 y genera capital para la rotación de activos. Se estima un dividendo extraordinario para junio (R$ 1,30 - 1,80 por cuota) financiado p |
| Cierre de la adquisición del Hotel Emiliano Rio de Janeiro (R$ 260 millones) | Se completó la adquisición indirecta del Hotel Emiliano (Av. Atlântica, 3804, Copacabana/RJ) a través de Forte Mar Empreendimentos S.A. por un total de R$ 260 millones (R$ 30,56 millones en cuotas + R$ 114,72 millones al contado + R$ 114,72 millones a pagar en un plazo de hasta 6 meses). Contrato de alquiler: 20 años (10 atípicos + 10 típicos). Primera incursión en el sector hotelero para el TRXF1 |
| Adquisición indirecta del complejo logístico de Guarulhos/SP (R$ 1.435 mil millones) | CVC assinado para aquisição de 3 galpões AAA (K100, K200, K300) em Guarulhos/SP, com ABL total de 237.390 m² e Mercado Livre como locatário âncora (contratos atípicos de 10 anos). K200 já entregue (mai/2026), K100 entrega parcial jul/2026 e completo out/2026, K300 em desenvolvimento (previsão ago/2027, condicionado). Valor total R$ 1,435 bilhão em 4 parcelas semestrais. Estrutura de Cota Subordina |