Antiguo BB Progressivo II FII (BBPO11) — renombrado en oct/2023 cuando pasó a la gestión activa de Tivio Capital. CNPJ 14.410.722/0001-29.
Segmento: Ladrillo / Renta urbana + Oficinas · Cotización R$ 88,34 · P/VP 0,8796 · VP/cuota R$ 100,43 · Patrimonio R$ 1,60 Bi · 58.307 partícipes · 58 activos
El TVRI11 (Tivio Renda Imobiliária FII) es un fondo inmobiliario del segmento Ladrillo / Renta urbana + Oficinas. Antiguo BB Progressivo II FII (BBPO11) — renombrado en oct/2023 cuando pasó a la gestión activa de Tivio Capital. CNPJ 14.410.722/0001-29.
Propietario de más de 50 inmuebles en 14 estados —anteriormente sucursales de Banco do Brasil— que reemplaza inquilinos en todo el país, alquilando a supermercados, clínicas y oficinas mientras distribuye renta mensual. Atención: casi todos los contratos con BB vencen en nov/2027.
Esta página reúne el retrato factual del TVRI11 en 2026: qué es el fondo, en qué invierte, cuánto cobra, quién lo administra y cómo llegó hasta aquí. Opinión, nota y recomendación están en el análisis; calendario y proyección en dividendos.
Gestión: Tivio Capital DTVM S.A..
La Tivio Capital es la evolución de BV Asset (ex-Votorantim Asset), la cual pasó por una reestructuración societaria en 2023. Asumió la gestión de BBPO11 —un fondo pasivo de 11 años— y entregó en poco más de 2 años y medio: 9 ventas (~R$ 200 millones), el CACEX reubicado a los 5 meses de la devolución por parte de BB, y dos adquisiciones estratégicas (Hortifruti Botafogo y Day Hospital Santo André) con cap rates de 10,4-10,6% y contratos largos (2035-2037). En 2026, obtuvo el 3er puesto en los premios Outliers InfoMoney en la categoría de FIIs de Ladrillo. Riesgo: el fondo necesita concretar un volumen mucho mayor de reciclaje en los próximos 17 meses, ya que aún quedan unas 49 sucursales de BB en el portafolio con un vencimiento concentrado en nov/2027.Portafolio en transición activa: 55 sucursales y oficinas de BB + 2 inmuebles nuevos (Hortifruti, Day Hospital). Sucursal Florianópolis vendida en jun/2026. 9 ventas acumuladas.
| Activo | Ubicación | % del PL | Ocupación |
|---|---|---|---|
| Edificio Sede III - Brasilia | QD. 1, BL.G, LT. 32 - Brasilia/DF | — | — |
| CSL São Paulo (3 direcciones) | Av. S. João, 32 / R. Líbero Badaró, 568 / R. S. Bento, 465 - SP | — | — |
| Sucursal Belo Horizonte | R. Rio de Janeiro, 750 - BH/MG | — | — |
| CSL Curitiba | Pç. Tiradentes, 410 - Curitiba/PR | — | — |
| Sucursal Tamoios BH | R. Tamoios, 731 - BH/MG | — | — |
| CSL Belo Horizonte | R. da Bahia, 2500 - BH/MG | — | — |
| Sucursal Belém - Centro | Av. Presidente Vargas, 248 - Belém/PA | — | — |
| CSL Brasilia (Goiânia) | Av. Goiás, 980 - QD.14 - Goiânia/GO | — | — |
| Edificio CACEX | R. São Bento, 483 - SP | — | — |
| Ag. Manaus | R. Guilherme Moreira, 315 - Manaus/AM | — | — |
| Sucursal Ipiranga-SP | R. Bom Pastor, 153/169 - SP | — | — |
| Sucursal Afonso Pena (Campo Grande) | Av. Afonso Pena, 2202 - Campo Grande/MS | — | — |
| Sucursal Campos Elíseos | Av. Rio Branco, 1437 - SP | — | — |
| Sucursal Praça Rui Barbosa - Bauru | Pç. Rui Barbosa, 1-55 - Bauru/SP | — | — |
| Day Hospital Santo André | Av. Dom Pedro II, 655 - Santo André/SP | — | — |
| Hortifruti Botafogo | R. Prof. Álvaro Rodrigues, 355 - RJ | — | — |
| Sucursal Cinelândia (RJ) | Av. 13 de Maio, 13 - RJ | — | — |
| Sucursal São José do Rio Preto | R. Voluntários de S.Paulo, 2975 - SJRP/SP | — | — |
| +40 otras sucursales y oficinas de BB | Diversas — SP, RJ, RS, SC, PR, MG, GO, DF, CE, AM, MS, MT, PA, SE | — | — |
HHI 0,1156 — Concentración moderada-alta. El HHI de 0,116 refleja la dominancia del ED. Sede III + 3 CSL..
| Desglose | Participación |
|---|---|
| Por estado | SP 53,0% · DF 13,5% · RJ 14,4% · MG 14,0% · PR 6,5% · SC 2,9% |
valor patrimonial por cuota R$ 100,43.
| Período | Qué pasó |
|---|---|
| 2012 | Fondo creado por Votorantim Asset con 64 inmuebles adquiridos a Banco do Brasil. Contrato atípico de 10 años (hasta nov/2022) con un alquiler base de R$ 144 millones al año, ajustado por IPCA. Inicio de la negociación el 30/12/2012. |
| 2013 | BB aportó R$ 130,9 millones para hacer frente a las mejoras necesarias durante los 10 años del contrato. Estructura inicial: alquiler base + ITBI + reserva. |
| 2017 | Distribución mensual estable durante todo 2017 (media de 0,99). Modelo de «CDB con dirección»: alquiler atípico = dividendo previsible. Atrae al cuotapartista conservador. |
| 2020 | La elevada indexación al IPCA durante la pandemia lleva a la DPU a un máximo histórico de R$ 1,08. DY anualizado de ~12% mantiene el atractivo. |
| 2022 | En nov/2022 venció la condición de atipicidad. Los 64 contratos se migraron a tipos típicos con un alquiler renegociado a la baja (media del -8% según el historial). La DPU cae de R$ 0,98 (2020) a R$ 0,89 (2022). Periodo de máxima incertidumbre. |
| 2023 | Los cuotapartistas aprueban el cambio a gestión activa. Tivio Capital (ex-BV Asset reestructurada) asume el mandato. Comienza el proceso de reciclaje de la cartera. |
| 2023 | Renombrado como Tivio Renda Imobiliária con un nuevo ticker. Fin de la era del «fondo de BB». En nov/2023 se realiza la primera venta: sucursal Juiz de Fora por R$ 54 millones (59% por encima del avalúo, ganancia de R$ 1,78/cuota). |
| 2024 | En 2024, Tivio ejecuta 5 ventas (Brás, Tijuca, Catedral Sorocaba, Ponta Grossa, Maringá) que totalizan R$ 77,6 millones. La DPU aumenta de forma gradual de R$ 0,97 a R$ 0,98, impulsada por la combinación de ganancias no recurrentes y el ajuste por IPCA de los contratos restantes. |
| 2025 | Tivio ejecuta las primeras adquisiciones de la era activa: Hortifruti Botafogo (R$ 25 millones, contrato típico hasta 2035) y Day Hospital Santo André (R$ 21,6 millones a través del FII Bluerock + R$ 35,1 millones de CRI asumido, contrato atípico hasta 2037). Esto diversifica el sector (salud + minorista) y extiende el WAULT. |
| 2026 | Venta de la sucursal Toledo por R$ 13 millones (57% por encima del avalúo, cap rate de 8,4%). La DPU sube a R$ 1,05. TVRI11 obtiene el 3er puesto en los premios Outliers InfoMoney 2026 en la categoría de FII de Ladrillo. Validación externa del trabajo de la gestión activa. |
| 2026 | En feb/2026: BB notifica la rescisión anticipada de SJ Rio Preto, Tamoios y Cinelândia (4,7% de los ingresos). En mar/2026: se suman Praça Rui Barbosa-Bauru y Belém-Centro. El edificio CACEX fue devuelto en ene/26. La vacancia financiera proyectada salta del 2,7% al 19% en feb/2027. |
| 2026 | El edificio CACEX (R. São Bento, 483 - SP, 7.106 m²), devuelto por BB en ene/2026, se alquila por completo en may/2026 con un contrato típico de 120 meses. La vacancia física cae del 5,7% al 3,2% en un mes. Demuestra agilidad para reubicarse tras la devolución de BB. |
| 2026 | Tivio Capital vende la sucursal Florianópolis (5.722 m², PçXV de Novembro, 321 - Centro, Florianópolis/SC) por R$ 37.822.220 mediante una promesa de compraventa vinculante. Pago a plazos en 5 cuotas: R$ 7,2 millones al firmar + 4 cuotas semestrales de R$ 7,65 millones hasta jun/2028. El total de desinversiones de la gestión activa asciende a ~R$ 200 millones. |