Fondo multicategoría del Banco Fator gestionado por la FAR (Fator Administração de Recursos). Cartera equilibrada en ~46% inmuebles residenciales (sobre plano + recompras) + ~24% FIIs + ~24% CRIs + ~6% caja. CNPJ 51.870.412/0001-13.
Segmento: Multicategoría / Híbrido (Multiestratégia) · Cotización R$ 6,45 · P/VP 0,6906 · VP/cuota R$ 9,34 · Patrimonio R$ 439 Mi · 11.704 partícipes · 27 activos
El VRTM11 (Fator Verità Multiestratégia FII) es un fondo inmobiliario del segmento Multicategoría / Híbrido (Multiestratégia). Fondo multicategoría del Banco Fator gestionado por la FAR (Fator Administração de Recursos). Cartera equilibrada en ~46% inmuebles residenciales (sobre plano + recompras) + ~24% FIIs + ~24% CRIs + ~6% caja. CNPJ 51.870.412/0001-13.
Fondo del Banco Fator que divide el capital entre inmuebles residenciales sobre plano, CRIs y cuotas de otros FIIs, buscando una renta mensual superior a la tasa CDI. Atención: los inmuebles representan casi la mitad del patrimonio y varios emprendimientos aún están en obras, lo que puede retrasar las recompras y presionar el resultado de caja.
Esta página reúne el retrato factual del VRTM11 en 2026: qué es el fondo, en qué invierte, cuánto cobra, quién lo administra y cómo llegó hasta aquí. Opinión, nota y recomendación están en el análisis; calendario y proyección en dividendos.
Gestión: FAR — Fator Administração de Recursos.
La FAR (Fator Administração de Recursos) es el brazo de gestión del Banco Fator (CNPJ 01.861.016/0001-51), un banco múltiple fundado en 1967 y con larga tradición en la estructuración de operaciones de capital. El VRTM11 sucedió e incorporó el histórico VRTA11 y WTSP11 dentro del mandato multiestrategia. Puntos positivos: equipo con experiencia en CRIs (Rodrigo Possenti, con trayectoria en FIIs de crédito inmobiliario), canal propio de operaciones estructuradas en el Banco Fator y una transparencia razonable en los informes de gestión mensuales. Puntos de atención: gestora de tamaño medio (fuera del top-3), patrimonio total en FIIs inferior al de XP/BTG/Kinea/Vinci, base reducida de cuotapartistas (~11,9 mil — lo que limita la liquidez) y un historial de reevaluaciones negativas en inmuebles residenciales sobre plano que sugiere un análisis de riesgo (underwriting) aún en maduración.Ver el análisis de la gestora FAR — Fator Administração de Recursos →
Cartera multicategoría pulverizada — 46% inmuebles residenciales (sobre plano + terminados) IPCA+11% + 24% FIIs líquidos en transición + 24% CRIs mid yield + 6% caja. HHI 0,024 (muy diversificado, +90 activos)
| Activo | Ubicación | % del PL | Ocupación |
|---|---|---|---|
| fibra | — | 6,8% | — |
| serena-campinas | — | 2,7% | — |
| terrassa | — | 2,1% | — |
| evoke | — | 1,1% | — |
| residence-entreserras | — | — | — |
| lote5-ii-loteamentos | — | 1,9% | — |
| aracaju-shopping | — | 1,7% | — |
| mrv-ii | — | 1,7% | — |
| dal-pozzo | — | 1,1% | — |
| mrv-i | — | 1,1% | — |
| coteminas | — | 1,0% | — |
| hcc-grupo-mateus | — | 0,4% | — |
| WT SP | — | 2,0% | — |
| V2 Properties Renda | — | 1,9% | — |
| Vinci Urban Properties (en canje por TRXF11) | — | — | — |
| TRX Real Estate | — | — | — |
| Newport Logística | — | 1,6% | — |
| REC Recebíveis Imobiliários | — | 1,6% | — |
| Valora Renda Imobiliária | — | 1,3% | — |
| BRIO CRECI | — | 0,9% | — |
| Kinea IPCA | — | 1,1% | — |
| BTG Pactual Crédito Imobiliário | — | 1,0% | — |
| Zagros Multiestratégia | — | 1,1% | — |
| Bresco Logística | — | 0,1% | — |
| Oscar Freire Unlimited By You,Inc | Pinheiros - São Paulo - SP | 100,0% | — |
| Oficina en Barra da Tijuca | Barra da Tijuca - RJ | 100,0% | — |
| Duo Living Complex | Maringá - PR | 100,0% | — |
| Vista Madalena By You,Inc | Vila Madalena - São Paulo - SP | 100,0% | — |
| Tumiaru 120 | Ibirapuera - São Paulo - SP | 100,0% | — |
| Evolve Vila Mariana | Vila Mariana - São Paulo - SP | 100,0% | — |
| Residencial Alpha Houses I | São Paulo - SP | 100,0% | — |
| Edifício Coral Gables (SC) | Penha - SC | 100,0% | — |
HHI 0,024 — baixa.
| Desglose | Participación |
|---|---|
| Por estado | Sudeste 82,9% · Sul 12,3% · Centro-Oeste 4,6% · Nordeste 1,2% |
| Por indexador | IPCA 61,1% · CDI 13,2% · Renta variable (FII) 24,4% · Pré-fixado 1,4% · IGPM 2,1% |
VRTM11 cotiza a un P/VP de 0,75, lo que representa un descuento del 25% sobre el valor patrimonial de R$ 9,49. El descuento está en línea con fondos pares multiestrategia con descuento (BLMG11 0,70, RBRX11 0,85).
último cierre R$ 6,45 · mínima histórica R$ 6,18 · máxima R$ 12,0 · valor patrimonial por cuota R$ 9,34.
Volumen medio diario (21 sesiones) de R$ 177.000 · media de 12 meses de R$ 230.000.
La liquidez es baja y empeora. El volumen medio negociado cayó de R$ 257 mil/día a R$ 177 mil/día entre marzo y abril de 2026. Una posición de R$ 500 mil toma ~14 días hábiles en liquidarse sin mover el precio, lo que limita las posiciones institucionales y exige paciencia a los inversores minoristas con tickets altos.
| Período | Qué pasó |
|---|---|
| OPI (IPO) del VRTM11 | Constitución del fondo el 17/11/2023. CNPJ 51.870.412/0001-13. 11.895.853 cuotas iniciales a R$ 9,52. PN inicial de R$ 114 millones. |
| Fase inicial — cartera en construcción | Período de captación y asignación inicial. El DPS osciló de R$ 0,03 (1º) a R$ 0,10/cuota a medida que la asignación se consolidaba. Los cuotapartistas crecieron de 242 a 410. |
| Gran emisión — las cuotas crecen 3,95x | El fondo realizó una emisión relevante: las cuotas saltaron de 11,9 millones a 46,97 millones en sep/2024. El PN pasó de R$ 113 millones a R$ 447 millones. Cuotapartistas: de 410 a 12.932. Hitos en la consolidación del vehículo multiestratégia. |
| Régimen de DPS de R$ 0,09/cuota estable | DPS fijado en R$ 0,09/cuota durante 18 meses consecutivos (sep/2024 a abr/2026), a pesar de las oscilaciones en el resultado mensual (R$ 3,87 millones a R$ 5,48 millones). |
| Reposicionamiento — FIIs ↓, CRIs/Inmuebles ↑ | Estrategia anunciada de reducir los FIIs cotizados (ventas en BRCO11, ZAGH11, OULG11, KNSC11, JSRE11) y ampliar la exposición en CRIs mid yield e inmuebles residenciales sobre plano. Algunas ventas con pérdidas realizadas (-R$ 2,99 millones en FIIs no recurrentes en 12m). |
| Reevaluaciones negativas en tasaciones inmobiliarias | El Informe Anual 2025 (ID 1147475) registra reevaluaciones negativas materiales: Coral Gable -74,77%, Alpha Houses -40,07%, Stillo Barra -26,20%, Edificio -25%, Evolve VM -23,17%, Habitat Vida -23,26%, Oscar Freire -19,98%. El VP por cuota cae de R$ 9,52 (sep/24) a R$ 9,48 (mar/26). |
| Mes más fuerte del ciclo reciente — reserva y kicker al alza | Resultado total de R$ 5,48 millones (R$ 0,117/cuota), distribución de R$ 0,09 → la reserva acumulada saltó de R$ 0,037 a R$ 0,063/cuota . El kicker latente subió a R$ 0,091/cuota. 13 unidades recompradas (Habitat Aquarela, MGB, Green View, Haia) y Alpha Houses I con 3 escrituraciones en curso (ganancia estimada de R$ 150-200 mil/unidad). Movimientos en CRI: compra de Evoke CDI+4,5% (R$ 5M), Terras |