Blue chip logístico AAA de XP Asset — morosidad de Mobly del 5,9% (concurso de acreedores) presiona en el corto plazo
Segmento: FII de Ladrillo — Logístico (Renta de Gestión Activa) · Cotización R$ 90,0 · P/VP 0,8569 · VP/cuota R$ 105,03 · Patrimonio R$ 5,40 Bi · 347.304 partícipes · 31 activos
El XPLG11 (XP Log - Fundo de Inversión Inmobiliaria) es un fondo inmobiliario del segmento FII de Ladrillo — Logístico (Renta de Gestión Activa). Blue chip logístico AAA de XP Asset — morosidad de Mobly del 5,9% (concurso de acreedores) presiona en el corto plazo
Alquila naves logísticas a gigantes del comercio minorista y electrónico en 6 estados y distribuye las rentas como ingresos mensuales
Esta página reúne el retrato factual del XPLG11 en 2026: qué es el fondo, en qué invierte, cuánto cobra, quién lo administra y cómo llegó hasta aquí. Opinión, nota y recomendación están en el análisis; calendario y proyección en dividendos.
Gestión: XP Vista Asset Management Ltda..
La XP Vista Asset Management Ltda. es la gestora especializada en fondos de renta fija y estructurados del grupo XP Inc., que incluye a la mayoría de los FIIs de XP. Forma parte del paraguas de XP Asset Management (que abarca también a XP Gestão, XP PE y XP Allocation), regulada por la CVM (el regulador de valores de Brasil) desde 2013 (Acto Declaratorio 12.794, del 21/01/2013).
La administradora de XPLG11 cambió en 2026: migró de Vórtx DTVM a XP Investimentos CCTVM S.A. a lo largo del 1T26, consolidando la cadena vertical dentro del grupo XP. La auditoría corre a cargo de PricewaterhouseCoopers (PwC), que emitió un dictamen limpio (opinión sin salvedades) sobre los estados financieros de 2025 el 01/04/2026 (Estados Financieros ID 1153128). El director responsable del FII es Ricardo Fuscaldi de Figueiredo Baptista (Ingeniero Electrónico por el ITA, MBA en Finanzas por el IBMEC-SP), en el cargo desde el 24/06/2025. XPLG11 es uno de los principales activos bajo gestión, con un crecimiento patrimonial expresivo: de R$ 43 millones en la OPI (IPO) en jun/2018 a ~R$ 5,4 mil millones tras la 9ª emisión en abr/2026.
Ver el análisis de la gestora XP Vista Asset Management Ltda. →
31 condominios logísticos AAA + 1 en construcción (CD Piracicaba II), 1,72 millones de m² de ABL, 94 inquilinos en 6 estados — 49% atípico / 51% típico
| Activo | Ubicación | % del PL | Ocupación |
|---|---|---|---|
| CD Leroy + Ampliación | Cajamar — SP | 100,0% | 1,0% |
| CD MELI - Guarulhos | Guarulhos — SP | 100,0% | 1,0% |
| CD B2W | Seropédica — RJ | 100,0% | 0,63% |
| CD Gravataí | Gravataí — RS | 100,0% | 1,0% |
| Extrema II | Extrema — MG | 100,0% | 1,0% |
| CD MELI - Syslog SP (Perus) | São Paulo (Perus) — SP | 100,0% | 1,0% |
| Cone Multimodal (MM1 + PP2 vía NE Logistic FII) | Cabo de Santo Agostinho — PE | 100,0% | 1,0% |
| CLP (Piracicaba) | Piracicaba — SP | 83,0% | 0,84% |
| Especulativo Extrema | Extrema — MG | 100,0% | 1,0% |
| CD Renner + Ampliación | São José — SC | 100,0% | 1,0% |
| CD CL Imigrantes V | São Bernardo do Campo — SP | 100,0% | 0,0% |
| Santana Business Park (SBP) | Santana de Parnaíba — SP | 100,0% | 1,0% |
| CD Via Varejo | Cachoeirinha — RS | 100,0% | 1,0% |
| Hortolândia II (SP Sumaré) | Hortolândia — SP | 100,0% | 1,0% |
| Syslog Galeão (RJ) | Duque de Caxias — RJ | 51,0% | 0,87% |
| CD Unilever (Cone MM1) | Cabo de Santo Agostinho — PE | 100,0% | 1,0% |
| CD Americana | Americana — SP | 27,5% | 1,0% |
| CD MELI - Extrema I | Extrema — MG | 50,0% | 1,0% |
| CD WT Franco da Rocha | Franco da Rocha — SP | 100,0% | 1,0% |
| Hortolândia I | Hortolândia — SP | 90,0% | 1,0% |
| CD Ribeirão Preto | Ribeirão Preto — SP | 100,0% | 1,0% |
| CD Panasonic | Itapeva — MG | 49,0% | 1,0% |
| HGLG WL (Duque de Caxias) | Duque de Caxias — RJ | 49,0% | 1,0% |
| Piracicaba II (en construcción) | Piracicaba — SP | 100,0% | 0,75% |
| Paquete Atibaia/Jundiaí/Jarinu (5 activos) | Atibaia / Jundiaí / Jarinu — SP | 100,0% | 1,0% |
HHI 0,0519 — baixa.
| Desglose | Participación |
|---|---|
| Por estado | Sudeste — SP 53,8% · Sudeste — MG 15,2% · Sul — RS 10,2% · Sudeste — RJ 9,6% · Nordeste — PE 7,0% · Sul — SC 4,2% |
| Por inquilino | Mercado Livre (4 CDs consolidados) 17,2% · Leroy Merlin 9,3% · Lojas Renner 4,2% · Mobly 4,2% · SP Sumaré (Salud) 3,1% · Magazine Luiza 3,1% |
| Por indexador | IPCA 93,0% · IGP-M 7,0% |
| Por tipo de contrato | Típico 51,0% · Atípico 49,0% |
La cuota se negocia a R$ 93,55 frente a un valor patrimonial por cuota de R$ 105,25, lo que representa un descuento del 11%. El descuento se amplió tras la publicación del informe de gestión de may/26 (8 de junio de 2026), que incluyó a Mobly en concurso de acreedores. Desde la OPI en jun/2018 a R$ 100, la cuota se ha negociado históricamente cerca del valor patrimonial, con episodios de descuento en ciclos de tasa Selic alta y tensión operativa.
último cierre R$ 90,0 · mínima histórica R$ 86,88 · máxima R$ 135,46 · valor patrimonial por cuota R$ 105,03.
Volumen medio diario (21 sesiones) de R$ 7.788.859 · media de 12 meses de R$ 5.300.000.
Excepcional liquidez: entre los fondos inmobiliarios más líquidos de la B3. Las posiciones de R$ 1 millón se liquidan en cuestión de horas; las de R$ 10 millones, en 1 o 2 días hábiles. Las posiciones superiores a R$ 100 millones exigen unos 13 días hábiles (asumiendo absorber hasta el 20% del volumen diario).
El XPLG11 es un caso consolidado de crecimiento patrimonial sostenible en el universo de los FII (fondos inmobiliarios brasileños cotizados) logísticos. Desde su OPI en jun/2018, ha llevado a cabo 9 emisiones de cuotas (la 9.ª concluyó en abr/26), pasando de un patrimonio inicial de R$ 43 millones a ~R$ 5,4 mil millones en may/26, lo que representa un crecimiento de 125 veces en 8 años. La base de cuotapartistas evolucionó de unos pocos miles a 341,6 mil cuotapartistas, posicionándose en el top 3 del sector logístico en número de inversores personas físicas.
A lo largo del periodo, se ha consolidado como un valor líder (blue chip) logístico con 31 condominios AAA en 6 estados, una base de inquilinos de primera línea y, al cierre del cuarto trimestre de 2025, un 49% de contratos atípicos (build-to-suit). La fase actual (2026) marca un punto de inflexión: la adquisición de R$ 919 millones posterior a la 9.ª emisión mantuvo los contratos atípicos en el 49%, pero generó interrogantes sobre el precio pagado por Piracicaba II y llevó a la cuota a cerrar por debajo de R$ 100 por primera vez en unos 12 meses. La toma de posiciones en certificados de créditos inmobiliarios (CRI) por un total de R$ 802 millones y las emisiones 8.ª y 9.ª marcan una etapa de apalancamiento controlado y expansión agresiva, lo cual incrementa el potencial de valorización, pero también el riesgo financiero a corto plazo.
| Período | Qué pasó |
|---|---|
| CONSTITUIÇÃO | Fondo constituido el 18/10/2016 como condominio cerrado, de plazo indeterminado y público objetivo general. Gestión a cargo de XP Vista Asset Management. Índice de referencia: IPCA+6% anual. |
| IPO | Inicio de las actividades el 1/06/2018. 1.ª emisión primaria con inicio de negociación en la B3 en jun/2018 a R$ 100,00 por cuota. Cartera inicial: naves en São Paulo, Minas Gerais y Río de Janeiro. Patrimonio neto inicial: R$ 43 millones (3,66 millones de cuotas). |
| 2ª-3ª EMISSÕES + EXPANSÃO | Captaciones consecutivas en abr/2019 y sep/2019 para la adquisición de la cartera Syslog en Río de Janeiro, Extrema/MG y la expansión en São Paulo. El patrimonio neto salta a R$ 1,5 mil millones al cierre de 2019, con 15 inmuebles. |
| 4ª EMISSÃO + COVID | La emisión de feb/2020 cierra la cartera de Extrema/MG (Mercado Libre, DHL, FedEx) y Americana/SP. El impacto de la COVID lleva la distribución temporal a R$ 0,54 en may/2020, pero se recompone rápidamente. El patrimonio neto supera los R$ 1,67 mil millones en mar/2020. |
| 5ª-6ª EMISSÕES | Dos captaciones (ene y ago/2021) financian la adquisición de la cartera Renner (Santa Catarina, contrato atípico), el centro de distribución de Gravataí/RS, el centro de distribución de Via Varejo/RS, Santana Business Park/SP, entre otros. La distribución sube gradualmente de R$ 0,58 a R$ 0,64. |
| 7ª EMISIÓN + 1os CRI | 7.ª emisión e inicio de la estructura de apalancamiento mediante certificados de créditos inmobiliarios (CRI). CRI 68 Serie II (IPCA+7,25%, mar/36) en sep/22; CRI 176 Serie II (CDI+2,70%, jun/35) en jun/23. La distribución sube a R$ 0,74-0,78. Distribución de 2023: R$ 9,32 por cuota al año. |
| CONSOLIDAÇÃO | Año de consolidación operativa. Distribución de R$ 9,36 por cuota (R$ 0,78 mensuales). Venta del centro de distribución MM2 anunciada en ene/25 por R$ 124,9 millones (cesión de cobros realizada en dic/25, lo que generó R$ 1,38 por cuota de ganancia retenida en NE Logistic FII). |
| DPS SOBE PARA R$ 0,82 | La distribución mensual aumenta de R$ 0,78 a R$ 0,82 por cuota, nivel mantenido hasta la fecha (15 meses consecutivos). Hecho Relevante del 24/01/2025 sobre la venta del centro de distribución MM2 por R$ 124,9 millones. |
| 8.ª EMISIÓN + R$ 1,6 MIL MILLONES EN ADQUISICIONES | La 8.ª emisión recaudó un valor neto de R$ 937,6 millones y concluyó el 29/12/25. Los recursos financiaron la adquisición de 7 activos (cartera ex-RBRL11 + Bricklog Guarulhos + CL Imigrantes V) por hasta R$ 1,6 mil millones, además de 5 series de CRI 499 (R$ 513,6 millones en total, IPCA+8,76% / CDI+1,30-1,70%). |
| CL IMIGRANTES V + INÍCIO DA 9ª | El 10/02/26 se cerró la adquisición del centro de distribución CL Imigrantes V (São Bernardo do Campo/SP, 62,5 mil m²) con un 100% de vacancia; los vendedores pagan una prima de alquiler de R$ 2,12 millones al mes (R$ 0,05 por cuota) durante 9 meses. El 9/02/26 se inició la 9.ª emisión (volumen inicial de R$ 1 mil millones). Tasa Selic en 14,75% tras la reunión del Copom del 18/03. |
| FECHAMENTO 1T26 | Cuota a R$ 100,59 (P/VP 0,95), distribución mantenida en R$ 0,82 por cuota (rendimiento por distribución del 9,78%). Patrimonio neto de R$ 4,45 mil millones, 341,6 mil cuotapartistas, 41,95 millones de cuotas. Caja neta de R$ 103 millones (ítem 9 del Informe Mensal; cayó un 56% frente a dic/25 debido a la ejecución de las adquisiciones). |
| 9ª EMISSÃO R$ 1,2 BI + AQUISIÇÃO R$ 919 MI | 9.ª emisión concluida con una recaudación de R$ 1,2 mil millones (11.374.408 cuotas a R$ 105,56 + lote adicional de 1.895.735). Los recursos financian la adquisición de 6 activos en São Paulo por R$ 919,1 millones: Piracicaba II (162 mil m², en construcción, 75% prealquilado), 2 activos en Jundiaí, 2 en Jarinu, 1 en Atibaia. 97% pagado en cuotas (R$ 895,5 millones), 3% en efectivo (R$ 23,6 millone |
| ATUAL (DATA ANÁLISE) | La cuota cotiza a R$ 96,05 (P/VP 0,91) el 1/06/26; retrocedió tras la 9.ª emisión (R$ 1,2 mil millones recaudados) y la adquisición de R$ 919,1 millones en 6 activos. El informe de gestión de abr/26 (ID 1196020) confirma la cartera consolidada: patrimonio neto de R$ 5,42 mil millones, 51,39 millones de cuotas, 342.647 cuotapartistas, 1,72 millones de m² de ABL en 31 condominios más 1 en construcci |