XP Selection Fundo de Fundos de Investimento Imobiliário — FII (CNPJ 30.983.020/0001-90). Inicio en 10/07/2019; las cuotas comenzaron a negociarse en 17/02/2020. Desdoblamiento 1:10 en 05/05/2022 (4,3 mi → 43,3 mi cuotas). Categoría ANBIMA: FII TVM Gestión Activa. En jun/2026: 86,6% en cuotas de FII, 10,4% en CRI comprados directamente y 3% en caja (RG jun/2026, ID 1262484).
Segmento: FoF / Híbrido (FII + CRI) · Cotización R$ 5,83 · P/VP 0,7661 · VP/cuota R$ 7,61 · Patrimonio R$ 330 Mi · 53.302 partícipes
El XPSF11 (XP Selection FoF FII) es un fondo inmobiliario del segmento FoF / Híbrido (FII + CRI). XP Selection Fundo de Fundos de Investimento Imobiliário — FII (CNPJ 30.983.020/0001-90). Inicio en 10/07/2019; las cuotas comenzaron a negociarse en 17/02/2020. Desdoblamiento 1:10 en 05/05/2022 (4,3 mi → 43,3 mi cuotas). Categoría ANBIMA: FII TVM Gestión Activa. En jun/2026: 86,6% en cuotas de FII, 10,4% en CRI comprados directamente y 3% en caja (RG jun/2026, ID 1262484).
Fondo de XP Vista que compra cuotas de decenas de otros fondos inmobiliarios (naves logísticas, centros comerciales, oficinas y crédito) en una sola cuota, facilitando la diversificación sin necesidad de elegir múltiples fondos. Atención: la distribución mensual ha bajado gradualmente desde 2022.
Esta página reúne el retrato factual del XPSF11 en 2026: qué es el fondo, en qué invierte, cuánto cobra, quién lo administra y cómo llegó hasta aquí. Opinión, nota y recomendación están en el análisis; calendario y proyección en dividendos.
Gestión: XP Vista Asset Management.
La XP Vista Asset Management forma parte de XP Asset (XP Inc.), una de las mayores gestoras independientes de Brasil en el ámbito de los fondos inmobiliarios. Administra un ecosistema diversificado: XPLG11 (logística), XPML11 (centros comerciales), XPCI11 (CRI High Grade), XPIN11 (industrial), entre otros. Cuenta con un equipo gestor sénior con un historial consolidado en selección sectorial y timing de mercado —destacando positivamente la reciclaje de cartera realizada entre dic/2025 y feb/2026 (liquidación de BRCO/KNIP/KNRI/BTCI) y la reentrada táctica en abr/2026 (KNIP11 y BRCO11 tras las caídas), lo que demuestra disciplina de reentrada basada en valoraciones. Auditor: KPMG.FoF híbrido: más de 43 FII + 8 CRI directos (R$ 35,3 millones) + caja (~R$ 9,9 millones)
| Activo | Ubicación | % del PL | Ocupación |
|---|---|---|---|
| Capitânia Securities II | — | 6,2% | — |
| RBR Log | — | 6,0% | — |
| Mauá Capital Recebíveis Imobiliários | — | 5,4% | — |
| Maxi Renda | — | 5,1% | — |
| RBR High Grade | — | 5,0% | — |
| BTG Pactual Logística | — | 4,8% | — |
| XP Malls | — | 4,8% | — |
| TG Ativo Real | — | 4,5% | — |
| XP Log | — | 4,5% | — |
| HSI Mall | — | 3,6% | — |
| XP Crédito Imobiliário | — | 3,1% | — |
| Vinci Multiestratégia | — | 3,1% | — |
| Pátria Crédito Imobiliário | — | 3,0% | — |
| Vinci Logística | — | 2,9% | — |
| VBI Prime Properties | — | 2,6% | — |
| RBR Properties | — | 2,6% | — |
| Rio Bravo Renda Varejo | — | 2,3% | — |
| Lpla LP Logística | — | 2,2% | — |
| CSHG Brasil Shopping | — | 1,9% | — |
| Guardian Logística (serie 14) | — | 1,7% | — |
| TRX Real Estate | — | 1,6% | — |
| Vinci Offices | — | 1,5% | — |
| Greenway Tower (Green Towers) | — | 1,4% | — |
| CSHG Real Estate | — | 1,3% | — |
| Autonomy Edifícios Corporativos | — | 1,2% | — |
| BR Offices | — | 1,0% | — |
| RBR Crédito Estruturado | — | 0,9% | — |
| Pátria Logística | — | 0,8% | — |
| Lpla (serie 15) | — | 0,6% | — |
| SP Vista | — | 0,5% | — |
| Castello Branco Office Park | — | 0,5% | — |
| JFL Living | — | 0,5% | — |
| V2 Properties | — | 0,5% | — |
| Iridium Recebíveis Imobiliários | — | 0,5% | — |
| Alianza Trust Renda Imobiliária | — | 0,4% | — |
| Pátria Special Real Estate | — | 0,4% | — |
| Guardian Logística (serie 11) | — | 0,3% | — |
| JS Real Estate | — | 0,4% | — |
| HSI Logística | — | 0,3% | — |
| Tellus Properties | — | 0,4% | — |
HHI 0,0385 — baixa.
| Desglose | Participación |
|---|---|
| Por indexador | Cuotas de FII (variación de mercado) 87,0% · CDI (CRI directos + caja de renta fija) 13,0% |
Un P/VP de 0,81 representa ~19% de descuento frente al valor patrimonial de R$ 7,65/cuota. Se ubica por debajo de la mediana de sus pares (0,86). Combinado con el descuento adicional a través de los FII invertidos, se genera un doble descuento — con un valor patrimonial por cuota ajustado (valor patrimonial de los FII invertidos) de R$ 9,33 (30/jun/2026), lo que representa un +48% por encima de la cotización de mercado.
último cierre R$ 5,83 · mínima histórica R$ 5,5 · máxima R$ 104,0 · valor patrimonial por cuota R$ 7,61.
Volumen medio diario (21 sesiones) de R$ 386.000 · media de 12 meses de R$ 700.000.
La liquidez se deterioró — el volumen medio cayó a R$ 386 mil/día en jun/26 (vs R$ 433 mil en may/26, R$ 815 mil en feb/26). Una posición de R$ 1 millón se liquida en ~13 días hábiles sin mover el precio. Limita posiciones institucionales > R$ 2 millones.
| Período | Qué pasó |
|---|---|
| IPO | Lanzamiento del XPSF11 con R$ 30 millones y 300 mil cuotas (R$ 100/cuota). Mandato: FoF de FII con posibilidad de invertir hasta un 30% en CRI/LCI. |
| EMISSÕES INICIAIS | Dos emisiones en 2019-2020 multiplican por 10 el patrimonio neto. |
| REGIME ESTÁVEL | Operación consolidada con 4,33 millones de cuotas. DPU recurrente de R$ 0,70-0,87. |
| DESDOBRAMENTO 1:10 | Desdoblamiento aprobado en asamblea ordinaria, en vigor desde el 05/05/2022. Cuotas de 4,33 millones a 43,3 millones. |
| PRESSÃO DE MERCADO | El mercado de FII sufre con una tasa Selic alta (13,75%-14,25%). El VP/cuota cae de R$ 8,66 (dic/23) a R$ 7,27 (dic/24). |
| VIRADA + RECICLAGEM | Año de recuperación del mercado de FIIs (IFIX +21,1%). XPSF retoma asignaciones y amplía caja al 5%. |
| AVANCE EN CRI | Ampliación de los CRI directos al 12,5% del patrimonio neto con adiciones high grade. La tasa Selic inicia un ciclo de recortes. |
| RECICLAGEM TÁTICA + PRÉ-PAGAMENTO CRI ECON | CRI Econ prepagado íntegramente (R$ 5,9 millones, ~1,69% del PN); el gestor realiza reentradas tácticas en KNIP11 y BRCO11 (liquidados en dic/25), compra GARE11 y refuerza BBIG; venta parcial de TEPP11. Tasa Selic recortada al 14,5%. |
| AMPLIAÇÃO CRI + MACRO DESAFIADOR | El gestor preserva caja y realiza compras puntuales en CRI y FIIs de papel. 2 nuevos CRI (RNI + Brasil Terrenos). El entorno macroeconómico se deteriora: IPCA revisado al 5%, política fiscal expansionista, los FIIs corrigen. |
| POSICIONAMENTO CONSERVADOR — MACRO DESAFIADOR | El gestor realiza ganancia de capital en KNSC11 (posición marginal) y refuerza TEPP11 y KNIP11. 1 CRI venció y fue pagado íntegramente. La caja cae del 4% al 3%. DPS mantenido en R$ 0,07; el payout mejora al 97,2%. IFIX -1,21% en el mes. |