Canuma Capital

A Canuma Capital es una gestora de activos independiente centrada en activos inmobiliarios, fundada originalmente en 2015 y retomada efectivamente en junio de 2021, cuando Marcelo Vainstein dejó su puesto como CIO en Brookfield — donde comandó una cartera de R$ 11 mil millones y transacciones de R$ 8,25 mil millones entre 2015 y 2021. Autorizada por la CVM (Resolución nº 21/21) y adherida al Código ANBIMA de Administración de Recursos de Terceros, la casa tiene a BTG Pactual como socio (cerca del 30% del negocio, con R$ 1 mil millones comprometidos), pero preserva, por acuerdo, "independencia total" en la gestión. En el mercado de FIIs cotizados, Canuma gestiona hoy dos vehículos — CCME11 (producto insignia, multiestrategia) y CCVA11 (single-asset de centro comercial)— sumando algo cercano a R$ 720 millones de patrimonio visible en bolsa, dentro de una meta declarada de R$ 3 mil millones de AUM en cinco años a partir del IPO (hasta ~2027).

Track record y gobernanza

El diferencial más tangible de Canuma es el capital humano. Además de Vainstein (CEO/fundador, con pasos por Deutsche Bank, JP Morgan, Morgan Stanley y Brookfield), el equipo reúne a Felipe Vaz (Managing Partner, ex-head de análisis de FIIs y REITs de Santander, más de 10 años de mercado), Ademilson Ribeiro (ex-head de research de Brookfield) y Eduardo Moraes (ex-Itaú BBA). Es un perfil de origen institucional y de crédito inmobiliario, no minorista, lo que se refleja en la capacidad de originación propietaria de CRIs. La estructura de proveedores es sólida y está estandarizada entre los fondos: administración y custodia en BTG Pactual y auditoría por PwC. En el track record de CCME11 desde el IPO (oct/2022, que captó R$ 250 millones, la 2ª mayor 476 de ese año), la cartera de FIIs y acciones acumuló un +58,2% frente al +39,5% del IFIX, batiendo al índice en el 97% de las ventanas móviles de 36 meses. Un punto de gobernanza digno de mención es la alineación: Canuma renunció voluntariamente al 100% de la comisión de gestión sobre el monto que CCME11 asigna a CCVA11, eliminando la doble comisión.

Estrategia y fondos bajo gestión

La tesis de la casa es la de una boutique inmobiliaria multiclase, y CCME11 es donde esto realmente se materializa: se describe como el único multiestrategia que realmente asigna simultáneamente en CRIs, inmuebles directos, FIIs y acciones. En may/2026, el fondo distribuía su cartera en 44% en 17 CRIs (tasa promedio CDI+2,6% y IPCA+9,5%, con garantías reales robustas — Brookfield, centro comercial HGBS, constructoras pulverizadas — y cero morosidad), 26% en inmuebles directos (KASA Vila Olímpia y la participación en el Shopping Jardim Sul vía CCVA11), 8% en siete FIIs y 22% en caja. CCVA11, a su vez, no es un producto minorista autónomo: es un vehículo de acceso de cuota única que posee el 10% del Shopping Jardim Sul (vacancia 0%) y cuyo único cuotapartista es el propio CCME11. Es decir, los dos fondos no compiten; CCVA11 es un engranaje de la estrategia de CCME11. Esta relación explica la dispersión de calificaciones (7,5 para CCME11 frente a 6,0 para CCVA11): el vehículo insignia ofrece gestión activa diversificada y un DY del 11,65% sobre una cuota de R$ 8,74, mientras que el single-asset entrega un DY de ~6,8% y un P/VP cercano a 1,0, sin liquidez práctica. Además de los FIIs cotizados, la gestora también opera un fondo de REITs estadounidenses (dic/2021) y un fondo de Pensiones multimercado en la plataforma BTG, lo que evidencia una ambición de plataforma más allá de la bolsa local.

Puntos fuertes y de atención

• Originación y crédito de calidad: 17 CRIs estructurados internamente, garantías reales de peso y cero morosidad — fruto directo del ADN Brookfield/institucional del equipo.
• Alineación concreta: renuncia integral a la comisión sobre la posición cruzada CCME11→CCVA11, algo raro en el sector y que señala una gobernanza superior a la media.
• Sello institucional: BTG como socio capitalizado y proveedor (administración/custodia) sumado a la auditoría de PwC reduce el riesgo operativo.
• Resultado en fuerte aceleración: el beneficio neto de CCME11 saltó de R$ 14,01 mi (2024) a R$ 95,78 mi (2025), superando consistentemente al IFIX.

• Línea de productos esbelta y concentrada: solo dos FIIs cotizados, y el segundo (CCVA11) es, en la práctica, un apéndice del primero — poca diversificación real de vehículos para el cuotapartista.
• Historial corto bajo la estructura actual: el motor de gestión data de 2021/2022; el track record, aunque sólido, aún no ha atravesado un ciclo completo de crédito inmobiliario bajo estrés.
• Dependencia de figura clave: la tesis se ancla fuertemente en Vainstein y en la originación propietaria — riesgo de persona clave inherente a las boutiques.
• CCVA11 inaccesible e iliquidez: cuota única poseída por CCME11 y concentración total en un solo centro comercial hacen que el vehículo sea inadecuado para el inversor minorista.

Para qué inversor tiene sentido

En la práctica, la exposición relevante a Canuma se da vía CCME11 — CCVA11 no es un camino viable para el inversor minorista. CCME11 tiende a tener sentido para el inversor de FIIs que busca un vehículo híbrido y gestionado activamente, con un fuerte respaldo en crédito inmobiliario (CRIs) y dispuesto a aceptar la complejidad de una cartera multiclase a cambio de un DY en torno al doble dígito y un doble descuento (cuota a P/VP ~0,83 y FIIs invertidos por debajo del VP). No es un producto de simplicidad ni de previsibilidad absoluta de ingresos: requiere seguimiento. Qué vigilar: (i) la trayectoria de la morosidad de la cartera de CRIs en un eventual ciclo adverso de tipos de interés y del mercado inmobiliario; (ii) la sostenibilidad de la distribución mensual (R$ 0,084–0,088), ya que parte del resultado reciente proviene de ganancias de capital y gestión activa, no solo de carry; (iii) el avance hacia la meta de R$ 3 mil millones de AUM, que puede presionar la originación por calidad; y (iv) el mantenimiento del nivel de transparencia y alineación a medida que la casa crece.