Hectare Capital Gestora de Recursos

A Hectare Capital Gestora de Recursos Ltda. (CNPJ 31.230.324/0001-40) é uma gestora brasileira especializada em crédito imobiliário high yield, com diretor responsável Tales Prado Furlanetti Santos Silva e quadro societário que reúne nomes como Andre Luiz Segurado Catrocchio, Eduardo Espíndola Malheiros, Chen Tzong Tyng, Lucas Marrucci Sampaio, Guilherme Silvares Mendonça, Lucas Soares de Oliveira e a própria Hectare Administração e Participações Ltda. A casa não divulga publicamente sua data de fundação, mas firmou seu nome como uma das pioneiras do segmento de CRIs de alto retorno em FIIs, chegando a administrar 16 fundos registrados ao longo de sua história. Seu maior veículo, o HCTR11, atingiu um patrimônio líquido contábil de R$ 2,22 bilhões — auge que hoje contrasta brutalmente com a realidade de mercado dos fundos sob sua gestão.

Track record e governança

O histórico da Hectare é a definição de ascensão e queda dentro do nicho de crédito estruturado. No auge, o HCTR11 reuniu mais de 130 mil cotistas e R$ 2,3 bilhões de PL, sustentado por uma tese de CRIs IPCA+ com taxas generosas. A partir de 2022, porém, a concentração em multipropriedade e hotelaria — segmentos com distratos massivos e operações fragilizadas — desencadeou um colapso que derrubou a cota de R$ 172 (2019) para a casa dos R$ 16,71 em maio de 2026, queda de cerca de 70% em cinco anos.

A governança da casa passou a ser questionada formalmente. A ANBIMA, em processo disciplinar AGRT005/2024 (publicado em 28/07/2025), apurou estrutura e processos inadequados na análise e aquisição de CRIs, com falha em evidenciar as análises que justificariam novas séries ou aumento de exposição; o caso terminou em Termo de Compromisso, com determinação de relatório de consultoria sobre as fragilidades e revisão da estrutura funcional para segregar atividades e prevenir conflitos de interesse, à luz do Código de ART e da Resolução CVM 175. Em paralelo, desde março de 2024, um grupo de mais de 2 mil cotistas (5,6% das cotas) organizou-se para destituir a gestora, alegando conflito de interesse credor/devedor: a Hectare teria emprestado recursos dos cotistas — via CRIs como Circuito de Compras e Gramado Parks — a empresas que depois se tornaram sócias da própria gestora. Gestora e Vórtx recusaram comentar. Agravando o quadro, a comunicação da gestora está ausente desde fevereiro de 2026, e em 29/04/2026 a gestão reconheceu perda de aproximadamente R$ 152 milhões (-6,5% do VP).

Estratégia e fundos sob gestão

A proposta original da Hectare era clara: montar carteiras de CRIs imobiliários indexados ao IPCA, capturando prêmios elevados em operações high yield de incorporação, loteamento, multipropriedade e hotelaria. Olhada como conjunto, a casa hoje opera essencialmente dois veículos listados, ambos em situação delicada. O HCTR11 é o FII de crédito mais deteriorado da B3: carteira de cerca de 30 CRIs concentrada em multipropriedade (45%), hotelaria (25%) e loteamentos (9%), com apenas ~12% em dia, ~75% em waiver/carência e ~14% perdida — quase 89% não-performada — e os quatro maiores devedores (Hope, WAM, Gramado Parks e Brasil Parques) somando ~57% do PL. O HCHG11, por sua vez, nasceu mais bem estruturado (13 CRIs IPCA+ high grade, lastros como Via Varejo, GPA, BTLG e shoppings, taxa média ~IPCA+7,1%), mas teve sua autonomia encerrada: em Consulta Formal de novembro de 2025 aprovou-se a consolidação de seus ativos no VVCR11 e a liquidação do fundo.

O dado mais revelador da escala real da casa: dos 16 fundos registrados, 9 foram cancelados, restando 6 operacionais e 1 pré-operacional. E embora o AUM contábil do HCTR11 figure em R$ 2,22 bilhões, a cota negocia a cerca de 16% do valor patrimonial — o que sinaliza que o patrimônio efetivamente realizável é muito inferior ao número contábil, dada a baixa qualidade do crédito subjacente.

Pontos fortes e de atenção

• Experiência real no nicho de crédito estruturado, com conhecimento de originação e estruturação de CRIs.
• Atuação ativa em recuperação de ativos: cobrança via securitizadora, execução de garantias, pré-pagamento do CRI Thermas São Pedro (R$ 8,4 Mi) e reorganização do HCHG11.
• HCHG11 originalmente bem estruturado, com carteira high grade 100% IPCA+ antes da decisão de liquidação.

• Colapso do HCTR11, com ~89% da carteira não-performada e perda de ~R$ 152 Mi reconhecida em abr/2026.
• Processo disciplinar ANBIMA (AGRT005/2024) por falhas estruturais de análise e aquisição de CRIs.
• Alegações de conflito de interesse (Circuito de Compras, Gramado Parks) envolvendo devedores que viraram sócios.
• Silêncio com cotistas desde fevereiro de 2026, em meio a movimento organizado de destituição da gestão.
• 9 dos 16 fundos cancelados e o segundo veículo (HCHG11) em liquidação — encolhimento material da operação.

Para qual investidor faz sentido

O veredito é direto: na prática, a Hectare Capital não oferece hoje um produto viável para um novo investidor. O HCHG11 está em liquidação e em incorporação pelo VVCR11, de modo que a tese relevante migra para o veículo incorporador. O único FII em operação plena sob a marca Hectare, o HCTR11, é um caso de distress puro: P/VP de ~0,16, carteira quase integralmente não-performada, perdas já reconhecidas e — talvez o mais grave — risco de continuidade da própria gestão, com a casa em silêncio desde fevereiro de 2026 e cotistas mobilizados para destituí-la. Trata-se de um ativo apenas para perfis de altíssima tolerância a risco e familiaridade com situações especiais e recuperação judicial/extrajudicial de crédito — nunca uma posição de renda recorrente ou de proteção patrimonial. Para o investidor comum em busca de previsibilidade, a exposição à Hectare Capital, no estágio atual, é desaconselhável.