Gestión competente — nota de gestión 6,6/10
Hectare Capital Gestora de Recursos cumple lo que promete, sin tropiezos graves. Lo mejor de la gestora es costo de la gestión (10,0); el principal punto de atención es entrega operativa (3,2).
2 fondos inmobiliarios, R$ 2,4 mil millones bajo gestión, 118.626 cuotistas.
Hectare Capital Gestora de Recursos Ltda. (CNPJ 31.230.324/0001-40) es una gestora brasileña especializada en crédito inmobiliario high yield, con el director responsable Tales Prado Furlanetti Santos Silva y un cuadro societario que reúne a nombres como Andre Luiz Segurado Catrocchio, Eduardo Espíndola Malheiros, Chen Tzong Tyng, Lucas Marrucci Sampaio, Guilherme Silvares Mendonça, Lucas Soares de Oliveira y la propia Hectare Administração e Participações Ltda. La casa no divulga públicamente su fecha de fundación, pero ha consolidado su nombre como una de las pioneras del segmento de CRIs de alto rendimiento en los FIIs, llegando a administrar 16 fondos registrados a lo largo de su historia. Su vehículo más grande, HCTR11, alcanzó un patrimonio neto contable de R$ 2.220 millones — un pico que hoy contrasta brutalmente con la realidad de mercado de los fondos bajo su gestión.
El historial de Hectare es la definición de ascenso y caída dentro del nicho de crédito estructurado. En su apogeo, HCTR11 reunió a más de 130 mil cotistas y R$ 2.300 millones de patrimonio neto, respaldado por una tesis de CRIs indexados al IPCA con tasas generosas. A partir de 2022, sin embargo, la concentración en multipropiedad y hostelería — segmentos con rescates masivos y operaciones debilitadas — desencadenó un colapso que derrumbó la cuota de R$ 172 (2019) a la zona de los R$ 16,71 en mayo de 2026, una caída de cerca del 70% en cinco años.
La gobernanza de la firma pasó a ser cuestionada formalmente. ANBIMA, en el proceso disciplinario AGRT005/2024 (publicado el 28/07/2025), determinó una estructura y procesos inadecuados en el análisis y adquisición de CRIs, con fallas al no evidenciar los análisis que justificarían nuevas series o un aumento de la exposición; el caso concluyó en un Término de Compromiso, con la exigencia de un informe de consultoría sobre las debilidades y una revisión de la estructura funcional para segregar actividades y prevenir conflictos de interés, a la luz del Código de ART y la Resolución CVM 175. En paralelo, desde marzo de 2024, un grupo de más de 2 mil cotistas (5,6% de las cuotas) se organizó para destituir a la gestora, alegando un conflicto de interés acreedor/deudor: Hectare habría prestado recursos de los cotistas — a través de CRIs como Circuito de Compras y Gramado Parks — a empresas que posteriormente se convirtieron en socias de la propia gestora. Tanto la gestora como Vórtx declinaron hacer comentarios. Agravando el panorama, la comunicación de la gestora ha estado ausente desde febrero de 2026, y el 29/04/2026 la administración reconoció una pérdida de aproximadamente R$ 152 millones (-6,5% del valor patrimonial).
La propuesta original de Hectare era clara: armar carteras de CRIs inmobiliarios indexados al IPCA, capturando primas elevadas en operaciones high yield de loteo, incorporación, multipropiedad y hostelería. Visto en su conjunto, la casa opera hoy en día esencialmente dos vehículos cotizados, ambos en una situación delicada. HCTR11 es el FII de crédito más deteriorado de la B3: una cartera de cerca de 30 CRIs concentrada en multipropiedad (45%), hostelería (25%) y loteos (9%), con apenas ~12% al día, ~75% en waiver/carencia y ~14% en pérdida — casi un 89% sin rendimiento —, y con sus cuatro mayores deudores (Hope, WAM, Gramado Parks y Brasil Parques) sumando ~57% del patrimonio neto. Por su parte, HCHG11 nació mejor estructurado (13 CRIs IPCA+ high grade, con respaldos como Via Varejo, GPA, BTLG y centros comerciales, con una tasa promedio de ~IPCA + 7,1%), pero vio su autonomía finalizada: en una Consulta Formal de noviembre de 2025 se aprobó la consolidación de sus activos en el VVCR11 y la liquidación del fondo.
El dato más revelador de la escala real de la casa: de los 16 fondos registrados, 9 fueron cancelados, quedando 6 operativos y 1 preoperativo. Y aunque el AUM contable de HCTR11 figura en R$ 2.220 millones, la cuota cotiza a cerca del 16% de su valor patrimonial — lo que señala que el patrimonio efectivamente realizable es muy inferior a la cifra contable, dada la baja calidad del crédito subyacente.
El veredicto es directo: en la práctica, Hectare Capital no ofrece hoy un producto viable para un nuevo inversor. HCHG11 está en liquidación y siendo incorporado por el VVCR11, por lo que la tesis relevante migra hacia el vehículo incorporador. El único FII en plena operación bajo la marca Hectare, HCTR11, es un caso de distress puro: P/VP de ~0,16, cartera casi en su totalidad sin rendimiento, pérdidas ya reconocidas y — tal vez lo más grave — riesgo de continuidad de la propia gestión, con la firma guardando silencio desde febrero de 2026 y los cotistas movilizados para destituirla. Se trata de un activo apto únicamente para perfiles con altísima tolerancia al riesgo y familiaridad con situaciones especiales y de recuperación de crédito judicial o extrajudicial — nunca una posición de renta recurrente o de protección patrimonial. Para el inversor común que busca previsibilidad, la exposición a Hectare Capital, en su etapa actual, es desaconsejable.
Segmentos: Papel - CRI High Yield, Papel — CRI High Grade (en incorporación por VVCR11)