Gestión competente — nota de gestión 7,4/10
Zavit Gestão de Recursos cumple lo que promete, sin tropiezos graves. Lo mejor de la gestora es costo de la gestión (9,9); el principal punto de atención es asignación de capital (4,1).
2 fondos inmobiliarios, R$ 201,1 millones bajo gestión, 3.373 cuotistas.
A Zavit Gestão de Recursos es una gestora boutique fundada en 2018 en São Paulo, con sede en la Avenida Brigadeiro Faria Lima, en el corazón del distrito financiero paulista. Nació como un Multi Family Office especializado en real estate y obtuvo la autorización de la CVM como Administrador de Cartera en octubre de 2022. Con cerca de R$ 482,5 millones en activos transaccionados a lo largo de su historia —divididos entre R$ 304,1 millones en estructuras del tipo Sale & Leaseback, Built-to-Suit y otras, y R$ 178,4 millones en CRIs—, Zavit ocupa un espacio bien definido: gestora de nicho con enfoque estrictamente inmobiliario, que actúa en los tres frentes del sector (renta, desarrollo y crédito) y adopta el principio de skin in the game, asignando capital propio junto a los cuotapartistas.
Con ocho años de operación y autorización de la CVM desde octubre de 2022, Zavit aún está construyendo su historial como gestora de fondos listados, pero los datos disponibles apuntan en la dirección correcta. En ZAVI11, las desinversiones concluidas entregaron TIRs de 39,6% (Souza Cruz) y 17,2% (inmuebles SJC1669/1679), además de CRIs liquidados anticipadamente, señales concretas de capacidad de rotación activa de cartera, no solo de gestión pasiva de contratos. La comisión de rendimiento de R$ 230 mil registrada en marzo de 2026 confirma que el índice de referencia IPCA+6% fue superado en al menos un período relevante.
En la estructura de gobernanza, la administración fiduciaria es ejercida por Vórtx DTVM, una casa establecida y referente en el mercado de fondos de inversión, lo que eleva el estándar de control y cumplimiento regulatorio por encima de lo que se esperaría de una gestora aún joven. La limitación relevante es su corto historial en ciclos de estrés: Zavit, como gestora de FII listado, no ha atravesado un ajuste de crédito prolongado o una crisis de vacancia severa, lo que deja abierta la incógnita de cómo reaccionaría el equipo ante escenarios adversos más intensos.
Zavit opera actualmente con dos fondos que se complementan de forma deliberada. El ZAVI11 (FII de ladrillo, lanzado en julio de 2021, listado en la B3 en octubre de 2022) concentra activos físicos en los segmentos logístico, industrial y corporativo —galpones en Serra/ES, Nissei/PR y Alvoar/MG, industriales como Medabil/RS y Copobras/SP, y una losa corporativa en Tabapuã/SP—. Su perfil es de renta con contratos atípicos largos (WAULT de 9,4 años) y vacancia cero. El ZAVC11 (FII de papel, constituido en septiembre de 2023, primera oferta concluida en marzo de 2024), por su parte, actúa en el segmento de crédito inmobiliario vía CRIs, dirigido a inversores profesionales, y venía distribuyendo alrededor de R$ 0,13/cuota al mes hasta mayo de 2026 —con un DY anualizado cercano al 16,8%.
La combinación de ambos fondos refleja una tesis de cobertura amplia del ciclo inmobiliario: ZAVI11 captura valorización patrimonial y renta de largo plazo mediante activos físicos; ZAVC11 genera caja mediante crédito. Dicha complementariedad es coherente con el origen de la gestora como Multi Family Office: Zavit no es especialista en un único instrumento, y los dos fondos expresan esta visión integrada del mercado inmobiliario.
Zavit como gestora tiene sentido para el inversor que acepta asimetría: existe un premio real en una cartera pequeña con gestión activa, pero también un riesgo real de escala insuficiente para absorber eventos adversos. El perfil más adecuado es el inversor audaz con un horizonte de 3 a 5 años, dispuesto a tolerar la volatilidad de la cuota y una liquidez reducida a cambio de una tesis de largo plazo que aún se está desarrollando.
El inversor moderado puede mantener una exposición pequeña al ZAVI11 como diversificador multicategoría, siempre que ya cuente con una base en FIIs más grandes y líquidos. El inversor conservador o de corto plazo debe evitarlo: el apalancamiento, el overhang de Medabil y la liquidez reducida generan un riesgo de marcación negativa en ventanas cortas que este perfil no soporta bien.
Qué vigilar a lo largo del tiempo: la evolución del apalancamiento (la venta del SJC1&2 es el detonante más relevante para la descompresión del balance), la progresión del descuento Medabil (cada reducción contractual mejora directamente el FFO), el crecimiento de la base de cuotapartistas del ZAVC11 (indica si la gestora está logrando ampliar su alcance más allá del nicho profesional) y las nuevas emisiones en ZAVI11 (una prueba real de la capacidad para captar capital en el mercado abierto).
Segmentos: Ladrillo / Multicategoría