ABCP11 — Grand Plaza Shopping FII

Grand Plaza Shopping Fundo de Investimento Imobiliário – Responsabilidade Limitada (CNPJ 01.201.140/0001-90, IPO 17/05/1996; alterado para RL em 18/06/2025)

Segmento: Tijolo / Shopping Center (alocação ~98% no imóvel) · Cotação R$ 74,0 · P/VP 0,6683 · VP/cota R$ 110,73 · Patrimônio R$ 521 Mi · 13.150 cotistas · 1 ativos

O que é o ABCP11

O ABCP11 (Grand Plaza Shopping FII) é um fundo imobiliário do segmento Tijolo / Shopping Center (alocação ~98% no imóvel). Grand Plaza Shopping Fundo de Investimento Imobiliário – Responsabilidade Limitada (CNPJ 01.201.140/0001-90, IPO 17/05/1996; alterado para RL em 18/06/2025)

Dono de mais de um terço do Grand Plaza Shopping em Santo André (SP) — shopping com cerca de 300 lojas operando desde 1997 — que distribui o aluguel dos lojistas como renda mensal. Fique atento: carrega auto de infração tributário retomado pela DRJ, sem resolução no horizonte próximo.

Esta página é a ficha do ABCP11 em 2026: o que o fundo é, no que investe, quanto cobra, quem administra e como chegou até aqui. Opinião, nota e recomendação ficam na análise; calendário e projeção de rendimento ficam em dividendos.

Números do ABCP11 em 2026

Patrimônio líquido: R$ 521 Mi
Valor patrimonial por cota: R$ 110,73
Número de cotistas: 13.150
Ativos na carteira: 1
Área bruta locável: 68.793 m² (Empreendimento; FII detém 38,58%)
Ocupação: 98,5%
Prazo médio dos contratos (anos): 3,0

Taxas

Taxa de Administração: 0,10% a.a.
Taxa de Performance: Não há
Taxa de Custódia: 0%

Gestora

Gestão: Rio Bravo Investimentos DTVM Ltda..

A Rio Bravo é uma das gestoras mais tradicionais do mercado brasileiro de FIIs, atuando desde os anos 1990 com forte presença em fundos de tijolo e papel. Os Relatórios Gerenciais do ABCP11 são notavelmente detalhados (vendas por segmento, tráfego, NOI, inadimplência, fluxo de estacionamento, mês-a-mês). Liderada pelo Diretor Responsável Paulo André Porto Bilyk (CEO/CIO desde 2015-2019). A defesa do contencioso tributário é diligente: obteve anulação unânime no CARF em fev/2025. Auditor: Grant Thornton, sem ressalvas em 2024 e 2025. A Rio Bravo continua administrando o fundo desde a constituição em 1996 — três décadas de continuidade institucional.

Início do fundo: 17/05/1996
Patrimônio ABCP: R$ 521 Mi
Taxa adm: 0,1% a.a.

Ver a análise da gestora Rio Bravo Investimentos DTVM Ltda. →

Carteira do ABCP11: no que o fundo investe

FII de ativo único — 38,58% do Grand Plaza Shopping em Santo André/SP

Ativo	Localização	% do PL	Ocupação
Grand Plaza Shopping	Avenida Industrial, 600, Centro — Santo André/SP	38,6%	0,985%

Concentração e diversificação

HHI 0,9492 — alta.

Quebra	Participação
Por estado	Sudeste 100,0%
Por locatário	Cinemark + lojistas-âncora (top-10 estimado <30% das receitas) 30,0%
Por indexador	IGP-DI 82,3% · IPCA 9,8% · IPC-FIPE 4,5% · IGP-M 2,8% · INPC 0,5%

Preço, P/VP e valor patrimonial

Cota negociada com 27% de desconto sobre o valor patrimonial. Imóvel avaliado a valor justo em R$ 508 Mi (laudo nov/2025), representando 97,4% do PL.

último fechamento R$ 74,0 · mínima histórica R$ 67,03 · máxima R$ 93,79 · valor patrimonial por cota R$ 110,73.

Liquidez e negociação

Volume médio diário (21 pregões) de r$ 1.150.000 · média de 12 meses de r$ 1.605.000.

Liquidez baixa para shopping de grande porte. Posição de R$ 500k requer ~2 dias úteis para liquidar a 20% do volume diário; R$ 1M requer ~4 dias úteis.

Trajetória do ABCP11

O ABCP11 é um dos FIIs mais antigos do Brasil (3 décadas) e mantém o mesmo administrador (Rio Bravo) desde 1996. A história é marcada por execução operacional consistente do shopping, intercalada com eventos jurídicos relevantes — destaque para o Auto de Infração de 2020 que ainda corre, e a cisão de 2022 que removeu o cotista SYN e democratizou o fundo. Em 2025, a operação esteve no melhor momento histórico (vacância 1,5%, NOI +4%) e a contingência tributária recebeu vitória relevante no CARF (anulação unânime em fev/2025).

Período	O que aconteceu
FUNDAÇÃO	Constituição do Fundo de Investimento Imobiliário Grand Plaza Shopping (registro CVM em 27/02/1996, início em 17/05/1996), administrado pela Rio Bravo Investimentos. Estruturação para construção do shopping em Santo André/SP.
INAUGURAÇÃO	Inauguração do Grand Plaza Shopping em 23/09/1997 — principal centro de compras do Grande ABC, com 63.768 m² de ABL.
AUTO DE INFRAÇÃO	RFB lavra três Autos de Infração (Procedimento Fiscal 0816600.2019.00208) cobrando IRPJ, CSLL, PIS e COFINS dos exercícios 2016-2018, alegando que o fundo deveria ser tributado como pessoa jurídica por ter cotista (SYN) com >25% das cotas. Valor inicial: R$ 182,7 Mi.
CISÃO	Cisão parcial: SYN saiu com 61,42% do patrimônio, criando o FII Grand Plaza II (separado, autônomo). ABCP11 ficou com 38,58% do empreendimento, e os cotistas remanescentes passaram a deter 100% do fundo.
CARF ANULA	Em 18/02/2025 o CARF (Conselho Administrativo de Recursos Fiscais) anulou por unanimidade o acórdão da DRJ que tinha mantido o Auto de Infração. Processo retornou à 1ª instância (DRJ) para reanálise. Valor atualizado: R$ 217-221 Mi totais; R$ 90 Mi para o FII após cisão.
RCVM 175	Adaptação do regulamento à Resolução CVM 175/2022. Mudança apenas formal: nome do fundo passou a 'Grand Plaza Shopping FII — Responsabilidade Limitada' (RL); estratégia, gestão, política de investimento e CNPJ permanecem inalterados.
OPERAÇÃO PLENA	Ano forte do shopping: vendas R$ 990 Mi (+5,7%), NOI R$ 97 Mi (+4%), aluguel mínimo +12% YoY, vacância em mínima histórica (1,3-1,5%). Reavaliação patrimonial pela Cushman & Wakefield com cap rate 8,25% (+25bps vs 2024) e desconto 9,25% — imóvel valorizou +3,25% (R$ 492→508 Mi).
INÍCIO DE ANO	Trimestre sólido: vendas +4% YTD, NOI +5,9% YTD, vacância 1,5%, novos contratos com Montana e Griletto (fev/2026). Resultado financeiro Q1: R$ 11,5 Mi; distribuído R$ 9,2 Mi (80% do resultado). DPS mantido em R$ 0,65/mês.