ADSH11 — AD Shopping FII

AD Shopping Fundo de Investimento Imobiliário Responsabilidade Limitada — CNPJ 63.375.304/0001-53, gestão Capitânia Capital + administração Oliveira Trust

Segmento: Tijolo — Shoppings (Multicategoria/Híbrido) · Cotação R$ 10,84 · P/VP 1,0775 · VP/cota R$ 10,06 · Patrimônio R$ 465 Mi · 170 cotistas · 2 ativos

O que é o ADSH11

O ADSH11 (AD Shopping FII) é um fundo imobiliário do segmento Tijolo — Shoppings (Multicategoria/Híbrido). AD Shopping Fundo de Investimento Imobiliário Responsabilidade Limitada — CNPJ 63.375.304/0001-53, gestão Capitânia Capital + administração Oliveira Trust

Aposta estrutural no segmento shopping regional via casamento gestora financeira + administradora especializada — histórico insuficiente exige cautela

Esta página é a ficha do ADSH11 em 2026: o que o fundo é, no que investe, quanto cobra, quem administra e como chegou até aqui. Opinião, nota e recomendação ficam na análise; calendário e projeção de rendimento ficam em dividendos.

Números do ADSH11 em 2026

  • Patrimônio líquido: R$ 465 Mi
  • Valor patrimonial por cota: R$ 10,06
  • Número de cotistas: 170
  • Ativos na carteira: 2
  • Área bruta locável: ~119.460 m² ABL total (Barreiro 50.000 m² / 172 lojas + São Gonçalo 69.460 m² / 180 lojas); fundo detém 50% de cada = ~59.730 m²
  • Ocupação: 83,7%

Taxas

  • Taxa de Administração (admin + custódia + controladoria): 0,10% a.a.
  • Taxa de Gestão: 0,60% a.a.
  • Taxa Total Efetiva: ~0,70% a.a.
  • Taxa de Performance: N/D

Gestora

Gestão: Capitânia Capital S.A..

A Capitânia Capital é uma das gestoras independentes mais consolidadas do mercado brasileiro de FIIs (R$ 11 bi AuM). É a gestora do CPTS11 (R$ 3,3 bi de PL), um dos maiores FIIs de papel da B3. O ADSH11 é um movimento de expansão para tijolo (shoppings) via parceria com a AD Shopping — maior administradora independente do segmento (30+ shoppings sob gestão). A combinação gesto...
  • Fundada em: 2003
  • AuM Total: R$ 11+ bi
  • PL ADSH11: R$ 467 Mi
  • Outros FIIs: CPTS11, AJFI11

Ver a análise da gestora Capitânia Capital S.A. →

Carteira do ADSH11: no que o fundo investe

Portfólio composto por 50% de participação em 2 shoppings — Barreiro (BH/MG) operacional pleno + São Gonçalo (RJ) em ramp-up (vacância 27%)

AtivoLocalização% do PLOcupação
ViaShopping BarreiroAvenida Afonso Vaz de Melo, nº 640 — Barreiro, Belo Horizonte/MG50,0%0,986%
São Gonçalo ShoppingSão Gonçalo/RJ — Região Metropolitana do Rio de Janeiro50,0%0,73%
Terrenos adjacentes São Gonçalo (4 lotes)—6,6%—
Legatus Shopping FII—1,3%—
Patria Malls FII—0,0%—
HSI Malls FII—0,3%—
Valora RE 25 FII—0,9%—
Caixa + Títulos Públicos—0,2%—

Concentração e diversificação

HHI 0,366 — alta.

QuebraParticipação
Por estadoSudeste (RJ + MG) 100,0%
Por locatárioNão-divulgado (mix de >300 lojas combinadas entre os 2 shoppings)
Por indexadorMúltiplos (IGP-M / IPCA / INPC / INCC — não divulgados em detalhe nos Informes) 100,0%

Preço, P/VP e valor patrimonial

último fechamento R$ 10,84 · mínima histórica R$ 10,00 · máxima R$ 11,38 · valor patrimonial por cota R$ 10,06.

Liquidez e negociação

Volume médio diário (21 pregões) de R$ 6.990.000.

Liquidez razoável para fundo novo (R$ 7 Mi/dia segundo AUVP; outras fontes citam até R$ 26 Mi). Posições até R$ 100k saem em horas; R$ 1 Mi em 1 dia útil. Atenção: liquidez aparente pode estar concentrada em 1-2 cotistas profissio...

Trajetória do ADSH11

O ADSH11 nasceu em out/2025 da parceria entre a Capitânia (gestora financeira sênior, mesma do CPTS11) e a AD Shopping (maior administradora independente de shoppings do Brasil). Em 6 meses adquiriu 50% de 2 shoppings consolidados — ViaShopping Barreiro (BH/MG) e São Gonçalo Shopping (RJ). A oferta foi ampliada de R$ 200 Mi para R$ 500 Mi, e o PL hoje está em R$ 467 Mi. Ainda há sinais de fase de integralização: apenas 11 cotistas, R$ 162 Mi de passivo em 'Outros valores a pagar' (obrigações de aquisição pendentes), São Gonçalo classificado como 'em construção' contabilmente. A primeira distribuição em mar/2026 (R$ 0,04/cota) marca o início do regime operacional — mas ainda não há base de histórico suficiente para projetar DY sustentável.
PeríodoO que aconteceu
CONSTITUIÇÃOCapitânia Capital + Oliveira Trust deliberam constituição do fundo.
AMPLIAÇÃO + IPOOferta ampliada e início efetivo das atividades.
1ª AQUISIÇÃOAquisição formalizada do ViaShopping Barreiro.
INTEGRALIZAÇÃO 2Segunda parcela da oferta integralizada, abrindo caminho para São Gonçalo.
1ª DISTRIBUIÇÃOPrimeira distribuição de rendimentos da história do fundo.
RAMP-UPSegunda distribuição e início da fase de estabilização.
2ª EMISSÃOFormalização operacional via consórcios e captação de R$ 100 Mi para crescimento.

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