Recomendação: MANTER · Nota 5,7/10
O ALZC11 empresta dinheiro a projetos imobiliários via CRIs (papéis de dívida imobiliária com garantia real) e repassa os juros mensalmente ao cotista, sem IR para pessoa física. A Alianza Gestão cuida do fundo — mesma casa que administra o ALZR11 (170 mil investidores), com custódia BTG Pactual e auditoria EY.
A cota está em R$ 7,30 — abaixo dos R$ 10 do IPO porque a alta de juros comprimiu o preço de mercado de todos os fundos de CRI, e dois papéis da carteira deram problema (Fragnani em recuperação judicial + Casa & Vídeo com cautelar), pesando ~1,7% do patrimônio. O rendimento de julho foi R$ 0,10/cota (~16% ao ano, isento de IR), ante R$ 0,12 em junho: o IPCA de julho veio muito baixo (0,07%) e o fundo teve de usar quase toda a reserva de lucros para segurar esse valor. O carrego real da carteira (IPCA+12,3% a.a.) sustenta o piso, mas nos meses de inflação fraca a renda tende à parte de baixo do guidance (R$ 0,09–0,10).
A cota negocia ~20% abaixo do patrimônio líquido (você paga R$ 80 por cada R$ 100 de patrimônio), com programa de recompra ativo elevando o valor por cota de quem fica. A 4ª emissão de cotas (ao valor patrimonial) encerra em 28/08/2026 e já elevou o patrimônio para R$ 222,8 Mi. Serve para investidores arrojados que aceitam risco de crédito e liquidez baixa (~R$ 180 mil/dia). Não serve para conservadores: 41% da carteira está em loteamentos em desenvolvimento e a cota oscila. Veredicto: MANTER — acumule seletivamente se você entende crédito de risco.
A tese do ALZC11 gira em torno de três fatores: (i) DY 12m elevado (~15,5%, isento de IR para PF) sustentado por um carrego de aquisição superior a IPCA+12% a.a.; (ii) desconto patrimonial de ~19% (P/VP 0,81) atacado por um programa de recompra que cancela cotas a desconto do VP; e (iii) carteira diversificada de ~28 CRIs com razões de garantia majoritariamente acima de 130%.
O contraponto é o perfil agressivo: CRIs Fragnani (em RJ) e Casa & Vídeo (cautelar) em workout (~1,7% do PL), 41% em loteamentos sensíveis ao ciclo, PL ainda subescala (R$ 222,8 Mi, ~24,39 mi de cotas), liquidez baixa (~R$ 180 mil/dia) e a 4ª emissão ao VP (encerramento em 28/08/2026) que dilui quem não exercer preferência. Com o IPCA de julho em 0,07% e a reserva de lucros praticamente esgotada (R$ 0,0016/cota), a distribuição recuou de R$ 0,12 para R$ 0,10 e passou a depender do piso do guidance nos meses de inflação baixa. O ALZC11 é, hoje, uma posição de renda alta com desconto patrimonial, adequada a quem entende crédito high yield e aceita a volatilidade de marcação de uma carteira com forte componente de loteamentos.
Nossa leitura do ALZC11 hoje é MANTER, com nota 5,7/10. Essa nota não é do gestor nem do administrador: é a avaliação editorial do Rico aos Poucos, feita a partir dos documentos que o fundo publica na CVM. Abaixo está o que sustenta essa posição — e o que a contraria.
DY 15,9% e desconto de 20%, mas dois devedores em workout (Fragnani, Casa & Vídeo), 41% em loteamentos e 4ª emissão ao VP com risco de diluição. Perfil claramente agressivo.
Segurança em FII não é sim ou não — é o tamanho do risco que você aceita. O ALZC11 tem perfil de risco alto. O que isso significa na prática:
| Componente | Nível |
|---|---|
| Concentração | 2,0 |
| Volatilidade do preço | 3,5 |
| Volatilidade do dividendo | 3,0 |
| Liquidez | 4,5 |
| Risco do ativo subjacente (crédito) | 4,0 |
| Risco financeiro/governança | 3,0 |
41% em loteamentos: a performance depende do ritmo de vendas e do andamento de obras. Em desaceleração do mercado de lotes, há risco de atraso de fluxo e remarcação, mesmo com garantias >130%.
A 4ª emissão ao VP (~R$ 9,3) bem acima do preço de mercado (R$ 7,5) dilui patrimonialmente quem não exercer preferência e pode pressionar a cota de tela até a acomodação.
~74% em IPCA+ deixa o DPS nominal exposto à desinflação. Em cenário de IPCA convergindo para 4% ou menos, o rendimento mensal recua mesmo sem evento de crédito.
ADTV de ~R$ 180 mil/dia é muito baixo para 10,7 mil cotistas. Em janela de estresse, sair com R$ 100 mil pode levar dias e custar spread relevante. Formador de mercado contratado desde 01/07/2026 deve reduzir o spread bid-ask progressivamente.
Fragnani já remarcado a ~20% do PAR; Casa & Vídeo em estágio cautelar mais inicial — risco de a perda do Casa & Vídeo ainda não estar plenamente refletida no VP.
| Cenário | Descrição |
|---|---|
| favoravel | Ciclo de queda de juros reprecifica FIIs de papel; recompra segue cancelando cotas a desconto. P/VP migra de 0,81 para 0,90+, cota volta para R$ 8,3-8,6 com DPS estável em R$ 0,10. |
| favoravel | Execução das garantias do Casa & Vídeo e eventual recuperação parcial do Fragnani liberam provisões. DPS sobe pontualmente; cota R$ 8,5-9,0. |
| desfavoravel | IPCA converge para 4% e a 4ª emissão ao VP pressiona a cota de tela. DPS recua para R$ 0,09; cota lateraliza em R$ 7,0-7,5. |
| desfavoravel | Atraso de obra/venda em loteamento relevante força remarcação adicional. Inadimplência sobe acima de 3% do PL; DPS cai para R$ 0,08-0,09; cota R$ 6,5-7,0. |
O ALZC11 (Alianza Crédito Imobiliário FII) encerra mar/2026 com PL de R$ 183,0 milhões, 10.712 cotistas, 19.685.485 cotas e uma carteira com 76,1% do patrimônio alocado em ~27 CRIs e cerca de 23% em cotas de FIIs/multimercados de liquidez. A distribuição recente é de R$ 0,10/cota (ref abr/26, paga em 25/05/2026), com DY 12m na faixa de ~15,5% e carrego de aquisição da carteira superior a IPCA+12% a.a. O lucro líquido do exercício FY2024-25 (jul/24-jun/25) foi de R$ 7,245 milhões (R$ 0,36/cota integralizada), ante R$ 4,636 milhões no FY anterior, com VP/cota de R$ 9,26 em 30/06/2025 (R$ 9,30 em mar/2026).
O quadro de riscos é típico de high yield. Cerca de 1,7% do PL está em workout: o CRI Indústrias Fragnani (revestimentos cerâmicos, em recuperação judicial) já foi remarcado para ~20% do PAR, e o CRI Casa & Vídeo (varejo, RJ) entrou em medida cautelar em jan/2026 com pagamentos suspensos. Além disso, 41% da carteira é de loteamentos em desenvolvimento, cuja performance depende do ritmo de vendas e do andamento de obras. O PL de R$ 183 milhões ainda é subescala mesmo após a incorporação de ALZM11/ALZT11 (fev/2025), a liquidez é baixa (~R$ 180 mil/dia) e a 4ª emissão ao valor patrimonial (mai/2026), bem acima da cota de mercado, dilui quem não exercer preferência e pode pressionar o preço de tela.
Olhando para frente, o ALZC11 é uma tese de renda alta com desconto patrimonial e gatilho de recompra. O programa de recompra (até 2 milhões de cotas, sempre a desconto do VP) eleva o VP por cota dos remanescentes, e o ciclo de juros é o principal vetor de retorno total: queda da Selic tende a reprecificar o P/VP de 0,81 rumo à paridade, enquanto a desinflação comprime o DPS nominal de 74% da carteira indexada ao IPCA. O preço justo estimado é de R$ 8,30 (faixa R$ 7,80-9,30), com margem de segurança moderada (~11%) sobre a cota atual de R$ 7,50. Para o investidor, é uma posição adequada a quem entende crédito high yield, aceita a volatilidade de marcação de uma carteira com forte componente de loteamentos e tolera liquidez baixa — recomendação MANTER, com acumulação seletiva no desconto.
Recomendação atual: MANTER. Nota 5,7/10. O ALZC11 empresta dinheiro a projetos imobiliários via CRIs (papéis de dívida imobiliária com garantia real) e repassa os juros mensalmente ao cotista, sem IR para pessoa física. A Alianza Gestão cuida do fundo — mesma casa que administra o ALZR11 (170 mil investidores), com…
Nossa leitura atual do ALZC11 é “MANTER”. Nota 5,7/10. Avalie conforme seu perfil de risco e os pontos de atenção listados acima.
Os principais pontos de atenção do Alianza Crédito Imobiliário FII incluem: CRIs em workout — Fragnani (RJ) e Casa & Vídeo (cautelar); 4ª emissão encerrando em 28/08/2026 — risco de diluição; Concentração de 41% em loteamentos; Liquidez diária baixa (~R$ 180 mil/dia).
O ALZC11 é indicado para: Investidores focados em renda mensal elevada que aceitam o perfil de crédito high yield e a volatilidade de marcação dos CRIs Perfis moderados a arrojados que buscam exposição a CRIs IPCA+ com carrego real de dois dígitos e proteção inflacionária parcial Carteiras com espaço no sleeve de FIIs de papel que toleram liquidez…