(ex-SIG Capital Recebíveis Pulverizados — SIGR11 até abr/2024; incorporou ALZM11 e ALZT11 em fev/2025)
Segmento: Papel (CRI) — High Yield Imobiliário · Cotação R$ 7,47 · P/VP 0,8164 · VP/cota R$ 9,15 · Patrimônio R$ 223 Mi · 11.084 cotistas · 27 ativos
O ALZC11 (Alianza Crédito Imobiliário FII) é um fundo imobiliário do segmento Papel (CRI) — High Yield Imobiliário. (ex-SIG Capital Recebíveis Pulverizados — SIGR11 até abr/2024; incorporou ALZM11 e ALZT11 em fev/2025)
Fundo que empresta dinheiro a loteamentos, construtoras e empresas do setor imobiliário via títulos de crédito, distribuindo os juros recebidos como renda mensal. Fique atento: dois devedores estão inadimplentes (execução de garantias em andamento) e a reserva de lucros está quase esgotada — em meses de inflação baixa a renda tende ao piso do guidance.
Esta página é a ficha do ALZC11 em 2026: o que o fundo é, no que investe, quanto cobra, quem administra e como chegou até aqui. Opinião, nota e recomendação ficam na análise; calendário e projeção de rendimento ficam em dividendos.
Gestão: Alianza Gestão de Recursos Ltda..
A Alianza Gestão de Recursos assumiu o fundo em fevereiro/2024, quando ainda era o SIG Capital Recebíveis Pulverizados (SIGR11), renomeando-o para Alianza Crédito Imobiliário FII (ALZC11). Em fevereiro/2025 concluiu a incorporação dos fundos ALZM11 e ALZT11, consolidando a estratégia de crédito high yield em um único veículo e elevando o PL de ~R$ 65 Mi para cerca de R$ 195 Mi, com desdobramento de cotas 10:1 em abril/2025.
A casa também gere o ALZR11 (Alianza Trust Renda Imobiliária), FII de tijolo com mais de 170 mil investidores, o que evidencia capacidade operacional e de governança. A administração fiduciária e a escrituração são do BTG Pactual Serviços Financeiros, com custódia no Banco BTG Pactual e auditoria da Ernst & Young. A gestão tem demonstrado disciplina na reciclagem da carteira (rebalanceamentos para elevar o carrego acima de IPCA+12% a.a.), guidance mensal transparente e iniciou em dez/2025 um programa de recompra de cotas a desconto do VP, gerando valor patrimonial incremental aos cotistas remanescentes.
| Ativo | Localização | % do PL | Ocupação |
|---|---|---|---|
| cri-roselandia | — | 7,6% | — |
| cri-mlpar | — | 6,3% | — |
| cri-city | — | 5,1% | — |
| cri-tribeca | — | 5,1% | — |
| cri-sb-vale-guimaraes | — | 5,0% | — |
| cri-merí-itacimirim | — | 2,5% | — |
| cri-scopel-mezanino | — | 3,0% | — |
| cri-urbanes-sr | — | 4,3% | — |
| cri-copagril | — | 2,3% | — |
| cri-fragnani | — | 0,5% | — |
| cri-casa-video | — | 1,2% | — |
HHI 0,028 — baixa.
| Quebra | Participação |
|---|---|
| Por estado | Sudeste (SP/MG/RJ) 45,0% · Centro-Oeste (MT/GO/DF) 25,0% · Sul (RS/PR/SC) 22,0% · Nordeste (BA) 8,0% |
| Por indexador | IPCA 74,0% · DI/CDI 26,0% |
Cotação de R$ 7,50 (01/06/2026) frente ao VP/cota de R$ 9,30 (mar/2026). Desconto de ~19% — entre os maiores do segmento de CRI high yield. Reflete: (i) ~1,7% do PL em workout; (ii) 41% em loteamentos; (iii) PL pequeno (R$ 183 Mi); (iv) liquidez baixa; (v) 4ª emissão ao VP pesando no preço de tela.
último fechamento R$ 7,47 · mínima histórica R$ 6,9 · máxima R$ 10,05 · valor patrimonial por cota R$ 9,15.
Para liquidar R$ 100 mil sem afetar o preço (limite 20% do ADTV/dia), são necessários ~3 dias úteis. Posição de R$ 500 mil = ~14 dias úteis. Liquidez baixa para tickets institucionais.
O ALZC11 passou por transformação estrutural relevante entre 2024 e 2025: mudança de gestão (Alianza assumiu o ex-SIGR11 em fev/2024), incorporação dos fundos ALZM11 e ALZT11 em fev/2025 (triplicando o PL para ~R$ 195 Mi) e desdobramento de cotas 10:1 em abr/2025. A âncora estável foi sempre o BTG Pactual no administrador e o CNPJ 40.011.324/0001-40.
Desde o IPO em jul/2021, o retorno total do cotista (cota patrimonial + dividendos) chegou a +57,5% em mar/2026, superando o IFIX (37,1%) e o benchmark IPCA+5% a.a. (54,4%). Em dez/2025 a Alianza iniciou o programa de recompra de cotas, e em mar/2026 rebalanceou a carteira para elevar o carrego acima de IPCA+12% a.a. O teste atual é a resolução dos CRIs Fragnani e Casa & Vídeo e a digestão da 4ª emissão.
| Período | O que aconteceu |
|---|---|
| IPO (SIGR11) | Início das operações como SIG Capital Recebíveis Pulverizados FII (SIGR11), cota inicial R$ 100, voltado a investidores profissionais. Objetivo: retorno acima de IPCA+5% a.a. via CRIs. |
| NOVA GESTÃO (SIGR11→ALZC11) | A Alianza Gestão de Recursos assume o fundo, que é renomeado para Alianza Crédito Imobiliário FII e passa a negociar como ALZC11. Razão social atualizada e foco reforçado em CRIs high yield. |
| NOVA RAZÃO SOCIAL | Ajuste de razão social e adaptação do regulamento (responsabilidade limitada). PL ainda modesto (~R$ 114 Mi após captações). |
| INCORPORAÇÃO ALZM11 + ALZT11 | Incorporação dos fundos ALZM11 e ALZT11, consolidando a estratégia HY em um único veículo. PL salta de ~R$ 65 Mi para cerca de R$ 195 Mi e a base de cotistas amplia para ~13 mil. |
| DESDOBRAMENTO 10:1 | Desdobramento de cotas na proporção 10:1, reduzindo a cota patrimonial de ~R$ 93 para ~R$ 9,30 e ampliando a acessibilidade ao varejo. |
| PROGRAMA DE RECOMPRA | Início do 1º programa de recompra de cotas (12/12/2025 a 11/12/2026), com limite de até 2.005.023 cotas (10% do total). Recompra sempre abaixo do VP, com cancelamento das cotas — gera valor patrimonial ao remanescente. |
| CASA & VÍDEO EM CAUTELAR | O CRI Casa & Vídeo (~1,2% do PL) apresentou medida cautelar, suspendendo pagamentos. Soma-se ao Fragnani (em RJ, já remarcado a ~20% do PAR) — workout de ~1,7% do PL. |
| REBALANCEAMENTO + 1ª NOTA COMERCIAL | Rebalanceamento da carteira (compras MLPar +R$ 2,2 Mi e Mari +R$ 4,5 Mi; vendas parciais Braspark −R$ 4,2 Mi e OPY −R$ 0,3 Mi) eleva o carrego acima de IPCA+12% a.a. Primeira Nota Comercial estruturada pela Alianza é quitada, com resultado extraordinário de R$ 0,0354/cota. |
| 4ª EMISSÃO AO VP | Oferta com cotas precificadas em torno do VP (~R$ 9,3/cota), bem acima da cota de mercado (~R$ 7,5). Risco de diluição para quem não exercer preferência; pressão potencial sobre o preço de tela. |
| FORMADOR DE MERCADO | Contratação de formador de mercado anunciada via Fato Relevante (18/06/2026), com início de operação em 01/07/2026. Objetivo: reduzir spread bid-ask e aproximar cota de mercado do valor patrimonial. |
| ATUAL | Cota R$ 7,30 (22/07/2026), P/VP ~0,80, distribuição de R$ 0,12/cota (ref jun/26) com data-com 15/07 e pagamento 22/07/2026 — alta de 20% ante o guidance de R$ 0,10 (comunidade aponta ~R$ 0,02 de componente não recorrente). Formador de mercado em operação desde 01/07. |