Recomendação: NEUTRO COM RISCO ALTO · Nota 4,8/10
O ARRI11 é um FII de papel high yield gerido pela Open Kapital, com PL de R$ 174,7 Mi (abr/2026) e portfólio de 27 ativos: 20 CRIs (~80%), 6 FIIs (~14% — incluindo o problemático AROK), 1 FIDC (3,35%) e caixa (2,6%). O fundo foi constituído em 2018 como Átrio REIT e passou por reestruturação CVM 175 em dez/2023, virando Open K. A carteira de CRIs distribui-se por 8 estados e 5 setores (Loteamento 28,7%, Incorporação 38,9%, Corporativo 13,9%, Logística 10,3%, Hotelaria 8,2%), com carrego médio de IPCA+11,65% e CDI+5,03%.
O resultado de 2025 foi destaque: R$ 20,3 Mi (+99% vs R$ 10,2 Mi em 2024) e resultado por cota de R$ 0,98. O dividendo de R$ 0,09/cota/mês se manteve estável por 17 meses (set/2024 a fev/2026), gerando DY LTM de 16,97% sobre o preço de mercado (RG abr/2026) — equivalente a ~20% bruto considerando isenção de IR para PF. Porém, em mar/2026 o DPS foi cortado para R$ 0,07 (queda de 22%) e o valor se repetiu em abril e maio/2026 — três meses consecutivos no novo patamar, confirmando que o corte não foi pontual. A recomposição via correção monetária IPCA+ acruada prometida em mar/2026 ainda não se refletiu no provento.
Um avanço material vs análises anteriores: a ressalva da PwC sobre o FIDC Diamante (R$ 5,83 Mi, 3,32% PL) nas demonstrações de 2024 foi resolvida em 2025 — a opinião do auditor saiu limpa no exercício 2025. Esse fator era um peso significativo da nota anterior e merece reavaliação positiva. Por outro lado, a posição AROK FII (11,4% do PL, R$ 19,93 Mi) permanece como ponto crítico: é um FII não listado em bolsa da mesma Open Kapital, com avaliação opaca e potencial conflito de interesse. A carta do gestor no RG abr/2026 reafirma que segue trabalhando na venda dos ativos da carteira do AROK para geração de ganho de capital, com operações de realização em andamento.
Os riscos restantes são bem mapeados: CRIs Raposo + Raposo II (14,7% do PL) venceram em 20/03/2026 e seguiam na carteira sem liquidação no RG abr/2026; CRI Five Senses SR (6,06%) recebeu notificação extrajudicial da Oliveira Trust em 18/03/2026 por ausência de repasse; CRI Ipatinga permanece inadimplente desde jul/2022 (1,17% do PL, já provisionado, processo judicial há quase 4 anos); 86% da carteira em High Yield amplia o risco de crédito; performance fee de 20% sobre CDI consumiu ~10% do resultado em 2025 (R$ 1,89 Mi). O P/VP de 0,57 oferece 43% de desconto sobre o VP (R$ 8,43) — um dos maiores do bucket papel_misto. Preço justo modelado em R$ 6,19 (faixa R$ 5,63-6,62), upside de ~28% sobre R$ 4,84. O catalisador macro é a queda da Selic projetada para 11% em dez/2026 (Focus).
Recomendação atual: NEUTRO COM RISCO ALTO. Nota 4,8/10. O ARRI11 é um FII de papel high yield gerido pela Open Kapital, com 20 CRIs em 8 estados, carrego médio de IPCA+11,65% e taxa CDI+5,03%. O P/VP de 0,57 (cota R$ 4,84 vs VP R$ 8,43) oferece 43% de desconto . DY LTM 16,97% é atrativo. Em mar/2026, o DPS foi cortado de R$ 0,09 para…
Nossa leitura atual do ARRI11 é “NEUTRO COM RISCO ALTO”. Nota 4,8/10. Avalie conforme seu perfil de risco e os pontos de atenção listados acima.
Os principais pontos de atenção do Open K Ativos e Recebíveis Imobiliários FII incluem: CRI Raposo + Raposo II (14,68% PL) — VENCIDOS em 20/03/2026, ainda na carteira; CRI Five Senses SR (6,06% PL) — waiver ativo (jun-out/2026) + notificação extrajudicial 18/03/2026; 1T2026 distribuiu R$ 493 mil ACIMA do resultado financeiro gerado; DPS cortado de R$ 0,09 para R$ 0,07 em mar/2026.
O ARRI11 é indicado para: Investidores moderados a arrojados que buscam renda mensal isenta de IR e aceitam volatilidade Perfil que aceita risco de crédito high yield (86% da carteira) em troca de DY 15%+ Quem quer swing por desconto patrimonial em FIIs de papel descontados (P/VP 0,57)