P/VP · Valor de mercado
VP por cota · Patrimônio
R$ 10,14
R$ 96,3 Mi
Popularidade
Liquidez diária
Nº de cotistas
1.111
Preço da cota
Dividendos
Documentos e comunicados
Conversa sobre o fundo
Risco e qualidade
Recomendação: NEUTRO COM RISCO ALTO · Nota 5,4/10
Nossa leitura do ARTE11 hoje é NEUTRO COM RISCO ALTO, com nota 5,4/10. Essa nota não é do gestor nem do administrador: é a avaliação editorial do Rico aos Poucos, feita a partir dos documentos que o fundo publica na CVM. Abaixo está o que sustenta essa posição — e o que a contraria.
Meio-termo do bucket: geração de caixa saudável (R$ 0,1129/cota apurado, 5º mês ≥ R$ 0,10, DY 12m 13,47%) e desconto real (P/VP 0,70), mas fica abaixo do VVCR11 pela concentração extrema — 95% do PL num único CRI (Bairru/VIZI). É diversificado em 7 empreendimentos com devedor pulverizado, LTV 72,56% e inadimplência de só 2%, o que o mantém bem acima do fundo terminal LFTT11. A dependência de uma única originação e a liquidez de ~R$ 80 mil/dia seguram a nota em NEUTRO COM RISCO ALTO.Segurança em FII não é sim ou não — é o tamanho do risco que você aceita. O ARTE11 tem perfil de risco muito_alto. O que isso significa na prática:
| Componente | Nível |
|---|---|
| Concentração de cotistas | 1,0 |
| Liquidez | 1,0 |
| Volatilidade do preço | 2,0 |
| Volatilidade do dividendo | 3,0 |
| Risco do ativo subjacente | 3,5 |
Evento de crédito no Bairru/VIZI atinge quase todo o PL. Apesar do devedor pulverizado e das garantias, a ausência de segundo CRI relevante não permite absorver default nessa operação.
Alienação fiduciária constituída/futura + coobrigação + True Sale oferecem proteção, mas não eliminam o risco de concentração.
Cenário de juro/inflação adverso continua pressionando a cota patrimonial. A cota caiu de R$ 10,34 para R$ 10,10 em julho sem nenhum evento de crédito.
Fluxo de caixa não é afetado — só o VP contábil. O risco se materializa para quem precisa vender a cota.
Mesmo após a abertura do secundário em março/2026, posições acima de R$ 200 mil levam vários dias para sair sem impactar o preço.
Usar ordens limitadas. Adequado para carteiras com horizonte longo.
Fatia de 3,76% do PL com comprometimento de renda muito alto dos devedores. Inadimplência acima da faixa confortável para loteamento popular.
Peso pequeno no PL (R$ 3,6 Mi); garantias incluem fundo de reserva e obra. Monitorar tendência.
| Cenário | Descrição |
|---|---|
| Queda da Selic + valorização dos CRIs IPCA+ | Se a carteira for majoritariamente IPCA+, a queda da Selic projeta valorização patrimonial e melhora do P/VP. |
| Ampliação da base de cotistas via captação | Nova emissão com entrada de cotistas institucionais poderia melhorar liquidez e governança. |
| Inadimplência em CRIs residenciais | Juros altos pressionam devedores de CRI residencial. Inadimplência pode reduzir distribuições e pressionar ainda mais o preço. |
| Cotistas relevantes decidem sair | Com apenas 796 cotistas, saída de posições relevantes colapsa a liquidez e o preço. |
O ARTE11 é um FII de papel residencial de nicho com características que exigem cautela máxima: apenas 796 cotistas, liquidez diária de R$ 44 mil e queda de -17,44% em 12 meses. O P/VP de 0,79 e o DY de 12,38% podem parecer atrativos, mas esses números isolados não contam a história completa.
Sem acesso a documentos oficiais da CVM (relatórios gerenciais, demonstrações financeiras, informes mensais), é impossível validar a qualidade da carteira de CRI, verificar inadimplência, LTV dos ativos e sustentabilidade dos rendimentos. A queda expressiva de preço em 12 meses é um sinal de alerta que não pode ser ignorado sem investigação aprofundada.
O administrador BTG Pactual DTVM oferece credencial institucional, mas a gestora responsável pela seleção dos CRIs é desconhecida — fator crítico para avaliar a qualidade do processo de originação. Para um FII de papel, a qualidade da gestão de crédito é o principal determinante de retorno.
Recomendação atual: NEUTRO COM RISCO ALTO. Nota 5,4/10. O ARTE11 é um FII de papel de crédito residencial small cap (gestão Ártemis, adm. BTG): PL de R$ 96 Mi, 1.014 cotistas e liquidez de ~R$ 80 mil/dia. Com o 1º Relatório Gerencial (jul/2026) a carteira deixou de ser incógnita: 95,46% em um único CRI de originação própria…
Nossa leitura atual do ARTE11 é “NEUTRO COM RISCO ALTO”. Nota 5,4/10. Avalie conforme seu perfil de risco e os pontos de atenção listados acima.
O ARTE11 é indicado para: Investidores que entendem CRI residencial/loteamento e aceitam concentração de 95% em um único ativo Perfis de renda que buscam DY alto (13,47% em 12m) sustentado por caixa medido e aceitam liquidez ainda baixa e horizonte longo
Fundo da Ártemis (adm. BTG) com 95% do PL em um único CRI de loteamento IPCA+ de originação própria (LTV 72%, inadimplência 2%, devedor pulverizado). Paga R$ 0,11/cota por caixa medido (DY 12m 13,47%), negocia a 0,74x o VP. Concentração e liquidez de ~R$ 80 mil/dia limitam a posição a satélite.