(Monoinquilino Banco do Brasil — 21 agências/imóveis em São Paulo. Gestão Tivio Capital; administração transferida da Tivio para a BEM DTVM com base em 31/12/2025)
Segmento: Tijolo - Agências Bancárias (Renda Urbana monoinquilino) · Cotação R$ 103,26 · P/VP 0,9771 · VP/cota R$ 105,68 · Patrimônio R$ 167,0 Mi · 8.572 cotistas · 21 ativos
O BBRC11 (BB Renda Corporativa Fundo de Investimento Imobiliário) é um fundo imobiliário do segmento Tijolo - Agências Bancárias (Renda Urbana monoinquilino). (Monoinquilino Banco do Brasil — 21 agências/imóveis em São Paulo. Gestão Tivio Capital; administração transferida da Tivio para a BEM DTVM com base em 31/12/2025)
Dono de 21 agências bancárias locadas ao Banco do Brasil em São Paulo, contratos de 5 anos reajustados por IPCA. Renda mensal isenta de IR, sem dívida, taxa 0,60% a.a. Fique atento: renovações de contratos a partir de 2027 são o principal risco — o BB tem poder de barganha como único locatário.
Esta página é a ficha do BBRC11 em 2026: o que o fundo é, no que investe, quanto cobra, quem administra e como chegou até aqui. Opinião, nota e recomendação ficam na análise; calendário e projeção de rendimento ficam em dividendos.
Gestão: Tivio Capital DTVM S.A..
A Tivio Capital DTVM S.A. é a gestora do BBRC11 e responde pela estratégia de portfólio do fundo (aquisições, vendas, renegociação de contratos e gestão dos imóveis locados ao Banco do Brasil). O contato de RI é [email protected] (site www.tivio.com). A gestão tem sido ativa e racional: conduziu a migração ordenada dos contratos atípicos para típicos ao longo de 2024-2025 (18 de 19 já renovados), vendeu a agência Indianópolis em dez/2023 por R$ 24,0 Mi (189% acima do valor patrimonial, R$ 6,90/cota de lucro distribuível), e mantém o fundo sem alavancagem.
A administração passou a ser exercida pela BEM DTVM Ltda. (grupo Bradesco) com base em 31/12/2025, conforme deliberação da AGE de 24/11/2025 — antes a própria Tivio acumulava administração. A custódia é do Banco Bradesco, a escrituração das cotas também é do Bradesco e a auditoria é da PwC. A combinação gestora independente (Tivio) + administrador de grande porte (BEM/Bradesco) é arranjo de governança sólido.
| Ativo | Localização | % do PL | Ocupação |
|---|---|---|---|
| E. Joaquim Floriano | R. Joaquim Floriano, 666 | — | — |
| E. Nova Faria Lima | Av. Gabriel Monteiro da Silva, 2032 | — | — |
| E. Berrini | Av. Eng. Luis Carlos Berrini, 559 | — | — |
| V. Santo Amaro | Av. Santo Amaro, 2163 | — | — |
| E. Cambuí | R. Coronel Quirino, 644 | — | — |
| E. Estados Unidos | R. Estados Unidos, 1931 | — | — |
| E. Jardim Paulista | Av. Brasil, 418 | — | — |
| V. Francisco Morato | Av. Francisco Morato, 2004 | — | — |
| V. Imp. Leopoldina | Rua Guaipá, 1379 | — | — |
| V. Pq. da Aclimação | R. Pires da Mota, 488 | — | — |
| E. Butantã | Av. Prof. Francisco Morato, 1214 | — | — |
| V. Paes de Barros | Av. Paes de Barros, 2621 | — | — |
| V. Parque Boturussu | Av. São Miguel, 2326 | — | — |
| V. Pedro Pinho | Av. Gal. Pedro Pinho, 641 | — | — |
| E. Portugal | Av. Portugal, 519 | — | — |
| V. Maria Servidei | Av. Maria Servidei Demarchi, 1662 | — | — |
| E. Santo Amaro | R. Marechal Deodoro, 440 | — | — |
| E. Vila Esperança | Av. Amador Bueno da Veiga, 1516 | — | — |
| V. Eiras Garcia | Av. Eng. Heitor Ant. Eiras Garcia, 3963 | — | — |
| E. Moema | Av. Indianópolis, 476 | — | — |
| L. Pinheiros | R. Inácio Pereira da Rocha x R. Dep. Lacerda Franco | — | — |
| Quebra | Participação |
|---|---|
| Por estado | São Paulo (capital e Grande SP) 93,0% · Campinas 4,0% · Santo André / S. Bernardo / Osasco 3,0% |
| Por indexador | IPCA 100,0% |
Cotação de R$ 105,45 (01/06/2026) frente ao VP/cota de R$ 105,04 (abr/2026). Prêmio marginal de 0,4% — o fundo negocia praticamente colado ao valor patrimonial. Não há desconto que crie margem de segurança nem prêmio que sinalize exuberância.
último fechamento R$ 103,26 · mínima histórica R$ 86,18 · máxima R$ 161,8 · valor patrimonial por cota R$ 105,68.
Para liquidar posição de R$ 100 mil sem afetar o preço (limite de 20% do ADTV/dia), são necessários ~6 dias úteis. Posição de R$ 500 mil = ~31 dias úteis. Liquidez razoável, mas não alta.
O BBRC11 é um dos FIIs de agências bancárias mais longevos da B3, listado desde 2011 com a missão específica de ser o veículo imobiliário de uma rede de agências do Banco do Brasil em São Paulo. Por mais de uma década operou sob o conforto dos contratos atípicos de 10 anos — o padrão-ouro de previsibilidade do segmento de renda urbana.
A virada relevante veio em 2024-2025: a gestão Tivio conduziu a migração ordenada de quase todos os contratos para o modelo típico de 5 anos, todos indexados ao IPCA. Isso modernizou o reajuste mas encurtou o horizonte de blindagem contratual. Em paralelo, a venda lucrativa da agência Indianópolis (R$ 24 Mi, 189% acima do VP) reciclou capital e gerou dois novos imóveis via permuta. Com administração agora na BEM/Bradesco e gestão na Tivio, o fundo entra em 2026 colado ao VP, pagando R$ 1,05/cota e dependendo, como sempre, da continuidade do Banco do Brasil em suas agências físicas.
| Período | O que aconteceu |
|---|---|
| CONSTITUIÇÃO E IPO | Fundo constituído em 13/06/2011 com início de negociação na B3 em 20/06/2011. Objetivo: adquirir imóveis, adaptá-los e alugá-los ao Banco do Brasil por prazo inicial de 10 anos (contrato atípico), gerando renda mensal aos cotistas. |
| MATURAÇÃO E PROVENTOS ATÍPICOS | Período de fluxo previsível sob contratos atípicos de 10 anos. Distribuições mensais oscilando em torno de R$ 1,00-1,11/cota, reajustadas por inflação, com aluguel médio próximo de R$ 100/m². |
| VENDA AGÊNCIA INDIANÓPOLIS | Em 12/12/2023 a gestão vende a agência Indianópolis por R$ 24,0 Mi — 189% acima do valor patrimonial, gerando R$ 6,90/cota de lucro distribuível. Pagamento combinado: R$ 5,0 Mi via permuta da Loja Moema, R$ 8,0 Mi via permuta da Loja Pinheiros, R$ 10,0 Mi em 4 parcelas semestrais (100% CDI) e R$ 1,0 Mi em 23 parcelas (IPCA). |
| MIGRAÇÃO ATÍPICO → TÍPICO | A partir de 2024 a gestão renegocia os contratos atípicos de 10 anos para o modelo típico de 5 anos com reajuste anual pelo IPCA. Sete contratos renovados ao longo de 2025, ajustando valores e mudando a dinâmica de pagamento (1º dia útil do mês subsequente), o que gerou descasamentos pontuais de receita. Ao fim, 18 dos 19 contratos passaram ao modelo típico. |
| TROCA DE ADMINISTRADOR | AGE de 24/11/2025 delibera transferir a administração do fundo da Tivio Capital DTVM para a BEM DTVM (grupo Bradesco), com base no fechamento de 31/12/2025. Evento destacado em ênfase pelo auditor PwC. Gestão permanece com a Tivio Capital. |
| ENTREGA PARCIAL LOJA MOEMA + DEM. FINANCEIRAS | Incorporadora comunica conclusão parcial da Loja Moema (previsão original dez/2025). Demonstrações de 2025 (auditadas pela PwC) mostram PL de R$ 166,6 Mi, imóveis a R$ 151,1 Mi e resultado líquido de R$ 21,4 Mi no exercício. |
| ATUAL (DATA ANÁLISE) | Cota a R$ 105,45 (01/06/2026), VP/cota R$ 105,04 (abr/26), P/VP 1,00. Distribuição de R$ 1,05/cota (referência abr e mai/26, pagas em 15/05 e 15/06). DY 12m ~12,9%. Resultado de abr foi R$ 1,063/cota (R$ 1,035 recorrente + R$ 0,028 não recorrente). Formalização da entrega da Loja Moema em fase final; Loja Pinheiros prevista para ago/2026. |