(Bresco Investimentos e Gestão Ltda. — CNPJ 20.748.515/0001-81)
Segmento: Logística (Tijolo High-Grade — 71% last mile / 13 de 14 imóveis A+) · Cotação R$ 111,84 · P/VP 0,9736 · VP/cota R$ 114,87 · Patrimônio R$ 2,07 Bi · 138.623 cotistas · 14 ativos
O BRCO11 (Bresco Logística FII) é um fundo imobiliário do segmento Logística (Tijolo High-Grade — 71% last mile / 13 de 14 imóveis A+). (Bresco Investimentos e Gestão Ltda. — CNPJ 20.748.515/0001-81)
É dono de 14 galpões logísticos de alto padrão em sete estados, muitos perto de São Paulo, alugados a grandes empresas como Mercado Livre, Natura e Heineken, que pagam aluguel repassado como renda isenta. Fique atento: o contrato do maior inquilino, na Bahia, segue em renovação em aberto.
Esta página é a ficha do BRCO11 em 2026: o que o fundo é, no que investe, quanto cobra, quem administra e como chegou até aqui. Opinião, nota e recomendação ficam na análise; calendário e projeção de rendimento ficam em dividendos.
Gestão: Bresco Investimentos e Gestão Ltda..
A Bresco Investimentos e Gestão é gestora independente especializada exclusivamente no segmento logístico/industrial, com atuação ativa e integrada em locação, desenvolvimento e gestão patrimonial. O fundo detém 100% de participação em todas as propriedades — indicativo de alinhamento com cotistas e maturidade operacional.
Track record pós-IPO inclui rentabilidade total de 104,1% vs. 34,1% do IFIX, desinvestimento lucrativo do imóvel Bresco São Paulo (GPA CD06) por R$ 325 MM em 2023 e aquisição recente de Bresco Viracopos (7 ativos estabilizados) e Bresco Simões Filho via 6ª emissão. Contratação da S&P Ratings (brAA+) para rating do fundo e dos CRIs reforça governança institucional.
Ver a análise da gestora Bresco Investimentos e Gestão Ltda. →
Portfólio logístico premium em 7 estados, 71% last mile, 13 de 14 imóveis A+ (SiiLA), 76% Investment Grade. Vacância 5,9% (Canoas ~27% + Resende 100% + Mall Viracopos 14,4%) em ago/26. G1 Viracopos com 1,0 ano remanescente (vence ~jun/2027).
| Ativo | Localização | % do PL | Ocupação |
|---|---|---|---|
| Bresco Osasco | Rua Henry Ford, 803 — Osasco/SP | 100,0% | 1,0% |
| GPA CD04 São Paulo | Estrada Turística do Jaraguá, 50 — São Paulo/SP | 100,0% | 1,0% |
| Whirlpool São Paulo | Rua Olympia Semeraro, 381 — São Paulo/SP | 100,0% | 1,0% |
| Bresco Embu | Av. Helio Ossamu Daikuara, 1135 — Embu das Artes/SP | 100,0% | 1,0% |
| Bresco Itupeva | Rod. D. Gabriel Paulino B. C., 1606 — Itupeva/SP | 100,0% | 1,0% |
| HUB Natura Itupeva | Rod. D. Gabriel Paulino B. C., 1606 — Itupeva/SP | 100,0% | 1,0% |
| Bresco Contagem | Av. Wilson Tavares Ribeiro, 1651 — Contagem/MG | 100,0% | 1,0% |
| Bresco Resende | Acesso Rod. Pres. Dutra, km 298 — Resende/RJ | 100,0% | 0,0% |
| BRF Londrina | R. Eugênia S. Rosário, 2800 — Londrina/PR | 100,0% | 1,0% |
| Bresco Canoas | Avenida Tabai (BR 386), 1200 — Canoas/RS | 100,0% | 0,728% |
| Bresco Bahia | Estrada da Telha, 483 — Lauro de Freitas/BA | 100,0% | 1,0% |
| Bresco Simões Filho | Via de Acesso II da BR 324 — Simões Filho/BA | 100,0% | 1,0% |
| Natura Murici | Acesso BR-104 — Murici/AL | 100,0% | 1,0% |
| Bresco Viracopos (complexo com 7 imóveis: G1, Flex, Azul, E1, E2, Hotel Ramada, Mall) | Rua Sergio Fernandes Borges Soares, 1.000 — Campinas/SP | 100,0% | 0,978% |
HHI 0,082 — moderada.
| Quebra | Participação |
|---|---|
| Por estado | Sudeste 77,0% · Nordeste 14,0% · Sul 10,0% |
| Por locatário | Natura (Murici + HUB Itupeva) 14,0% · Whirlpool 11,0% · BRF (Londrina) 9,0% · GPA (CD04 + Mall Viracopos) 7,0% · Mercado Livre (Bahia) 7,0% · Magazine Luiza 6,0% |
| Por indexador | IPCA 98,0% · IGPM 2,0% |
Cotação em leve desconto ao VP (R$ 113,13 vs. R$ 115,70). Margem de segurança razoável para fundo logístico A+. VP/cota recuou para R$ 115,7 em mai/26 (de R$ 116,02 em abr/26).
último fechamento R$ 111,84 · mínima histórica R$ 81,0 · máxima R$ 122,0 · valor patrimonial por cota R$ 114,87.
Volume médio diário (21 pregões) de r$ 6.200.000 · média de 12 meses de r$ 7.000.000.
Liquidez boa para o segmento logístico — R$ 6,2 MM/dia médio em mai/26 (recuou de R$ 8,9 MM/dia em abr/26). 100% de presença em pregões. Posição de R$ 1 MM sai em ~2 horas de pregão sem mover preço. Adequada para estratégias de médio a longo prazo.
Em pouco mais de 6 anos de vida pública (e 10 anos desde a constituição), o BRCO11 consolidou-se como referência no segmento logístico da B3. Do IPO a R$ 100/cota em dez/2019 até a cotação atual de R$ 116,18, a rentabilidade total (preço + dividendos) alcançou +104,1%, mais que o triplo dos +34,1% do IFIX no mesmo período. A base de cotistas cresceu 18x (de ~7 mil para 133 mil) e o patrimônio líquido passou de R$ 1,20 Bi para R$ 2,10 Bi. O ciclo 2024-2025 foi marcado por intensa reciclagem da carteira de inquilinos, culminando na 6ª emissão que incorporou o complexo Bresco Viracopos — catalisador de crescimento para os próximos anos.
| Período | O que aconteceu |
|---|---|
| PRÉ-IPO | Fundo constituído em 13/07/2016 como veículo privado de Investidores Originais (atualmente 11% da base). Construção de portfólio inicial: Bresco Bahia, Whirlpool, Natura Itupeva, BRF Londrina. Patrimônio cresceu de R$ 256 MM (dez/2016) para R$ 1,20 Bi (dez/2019, pré-IPO). |
| IPO | IPO a R$ 100/cota em meio ao boom logístico do pós-pandemia (jan/2020 e em diante). Fundo entra na B3 com portfólio maduro da Bresco, 100% em participação direta e sem uso de RMG. |
| EXPANSÃO E PRIMEIRO CICLO | Aquisição do Bresco Bahia (Lauro de Freitas, Mercado Livre) e início das operações estabilizadas em Londrina (built-to-suit BRF). DPS sobe de R$ 0,55 (2020) para R$ 0,65-0,70 (2022). Patrimônio chega a R$ 1,80 Bi. |
| DESINVESTIMENTO RECORD | Venda do imóvel Bresco São Paulo (GPA CD06) para JBS por R$ 325 MM, com recebimento em 48 parcelas mensais corrigidas pelo CDI. Cessão de 37% dos créditos via CRI em out/2023. Receita imobiliária impactada positivamente desde jul/2023 com parcelas de R$ 2,5 MM/mês. |
| AQUISIÇÕES BTS | Incorporação dos imóveis Bresco Osasco e Natura Murici via dissolução das SPEs (Bres Henry Ford e Bresco Murici). Contrato atípico com Natura estendido até 2039 em abr/25 — agora 13,3 anos remanescentes. |
| RECICLAGEM ATIVA | Ciclo intenso de rescisões antecipadas (Americanas em Contagem, FM Logistic em Canoas, MRO em Embu, WestRock em Itupeva, Cainiao em Osasco). Reposição com Correios (Contagem jul/25), M. Dias Branco (Canoas set/25), Reckitt (Itupeva mai+nov/25) e Nubank (Flex Viracopos dez/25). Vacância flutuou entre 3,8% e 8,3% no ano. Contratação da S&P Ratings (brAA+) em out/25. |
| 6ª EMISSÃO TRANSFORMACIONAL | Aquisição de Bresco Viracopos (7 imóveis estabilizados, 88,4 mil m²) e Bresco Simões Filho (26,5 mil m²) via ato único do administrador. ABL total sobe para 591 mil m² (+25%). CRI de R$ 247 MM (IPCA+8,1%, 60 meses) financia a operação. Patrimônio passa para R$ 2,10 Bi. |
| ATUAL | Cotação a R$ 116,55 (P/VP 1,00), DY anualizado 9,3%, 137 mil cotistas. DPS jun/26: R$ 0,95 (pagamento 12/06/2026). Embu integralmente locado à Expresso 3300 (FR 26/05/2026, 3 anos) — vacância física recuou de 11% para 6,2% (Canoas 53% + Resende 100% remanescentes). Suno contratada como nova Formadora de Mercado (FR 28/05/2026). |