(BR Properties Corporate Offices FII — gestão BGR Asset, ex-BR Properties)
Segmento: Lajes Corporativas (Escritórios AAA) · Cotação R$ 56,63 · P/VP 0,5222 · VP/cota R$ 108,45 · Patrimônio R$ 1,26 Bi · 10.827 cotistas · 2 ativos
O BROF11 (BRPR Corporate Offices Fundo de Investimento Imobiliário) é um fundo imobiliário do segmento Lajes Corporativas (Escritórios AAA). (BR Properties Corporate Offices FII — gestão BGR Asset, ex-BR Properties)
Dono do Passeio Corporate no Centro do Rio e do E-Tower em Vila Olímpia (SP), dois escritórios premium alugados a grandes empresas como Caixa Econômica Federal, que repassam aluguel mensal isento de IR. Fique atento: carrega dívida que pressiona os dividendos enquanto os juros seguem altos.
Esta página é a ficha do BROF11 em 2026: o que o fundo é, no que investe, quanto cobra, quem administra e como chegou até aqui. Opinião, nota e recomendação ficam na análise; calendário e projeção de rendimento ficam em dividendos.
Gestão: BGR Asset Management Ltda..
A BGR Asset Management Ltda. é a gestora resultante do spin-off da BR Properties, uma das maiores administradoras patrimoniais de escritórios corporativos do Brasil. O BROF11 foi constituído em janeiro de 2023 (IPO em abr/2023) para concentrar ativos historicamente geridos pela BR Properties, com foco em lajes AAA nas principais regiões do país.
Em maio de 2025, cotistas relevantes aprovaram em AGE uma mudança estrutural na remuneração da gestão: redução da taxa de gestão recorrente e inclusão de componente variável atrelado aos valores obtidos com a venda dos ativos — alinhamento incomum no mercado. A comunicação é consistente, com relatórios gerenciais mensais detalhados, projeção transparente de dividendos e atualização tempestiva de eventos (locações, rescisões, amortização do CRI). A administração e escrituração ficam com a BTG Pactual Serviços Financeiros DTVM e a auditoria com a Ernst & Young.
| Quebra | Participação |
|---|---|
| Por estado | Rio de Janeiro (RJ) 84,0% · São Paulo (SP) 16,0% |
Cotação de R$ 54,60 (01/06/2026) frente ao VP/cota de R$ 109,86 (abr/2026) — desconto de 50%, um dos maiores do segmento de lajes corporativas. O patrimônio é avaliado a valor justo pela CBRE (Passeio -1,10%, E-Tower +4,27% em 2025).
último fechamento R$ 56,63 · mínima histórica R$ 40,7 · máxima R$ 70,9 · valor patrimonial por cota R$ 108,45.
Para liquidar R$ 100 mil sem afetar o preço (limite 20% do ADTV/dia), basta ~1 dia útil. Posição de R$ 500 mil = ~5 dias úteis. Liquidez adequada para o investidor pessoa física típico.
Desde o IPO em abril de 2023 o BROF11 enfrentou um ciclo macroeconômico adverso, com a Selic subindo para 15% a.a. até 2025. A cota acumulou forte queda em 2024, mas reagiu com vigor em 2025 (+44% ajustada) após o fim da carência da Caixa, a consolidação estratégica do E-Tower, a venda do Águas Claras e a aprovação da nova política de gestão. A trajetória evidencia um fundo em transição estratégica, migrando de gestão passiva de renda para reciclagem ativa de portfólio — com o CRI sendo gradualmente quitado pelas vendas de ativos.
| Período | O que aconteceu |
|---|---|
| CONSTITUIÇÃO | Fundo constituído em janeiro de 2023 como BRPR Corporate Offices FII, concentrando lajes AAA antes geridas pela BR Properties, sob gestão da BGR Asset e administração BTG Pactual. |
| IPO | IPO a R$ 100,00/cota (05/04/2023). Portfólio inicial com Passeio Corporate, Ed. Águas Claras e participação no E-Tower. |
| AQUISIÇÃO E-TOWER (CRI) | Emissão de CRI de R$ 216 milhões a IPCA+8,25% (prazo 10 anos, carência de 4) para consolidar 86,24% das cotas seniores do BETW11 (E-Tower). |
| FIM DA CARÊNCIA CAIXA | Término da carência nos contratos da Caixa no Passeio Corporate, recompondo a receita recorrente e os dividendos. |
| AGE — NOVA ESTRATÉGIA | Em AGE de 13/05/2025 os cotistas aprovaram a mudança para alienação direta dos imóveis e a revisão das taxas de gestão (recorrente reduzida + variável sobre vendas). |
| VENDA DO ÁGUAS CLARAS | Alienação do Ed. Águas Claras para a Vale por R$ 44,05 milhões, próximo ao valor contábil. Recursos destinados à amortização do CRI. |
| ANO DE DESTAQUE | Cota ajustada sobe ~44% em 2025, entre os melhores FIIs do ano. E-Tower reavaliado pela CBRE com valorização de +4,27%; Passeio Corporate -1,10%. |
| RESCISÕES E LOCAÇÕES | Movimentações relevantes de inquilinos: rescisão da Biogen (1.176 m²) anunciada e, em março, rescisão da Macquarie (627,69 m², aviso de 6 meses) no E-Tower, compensadas pela nova locação da Kantar IBOPE (441,44 m², 5 anos) no Passeio Corporate. |
| AMORTIZAÇÃO DO CRI | Em 07/04/2026 foi concluída amortização parcial de R$ 40 milhões do CRI (multa de pré-pagamento de R$ 1,16 Mi), com recursos da venda do Águas Claras. Saldo devedor cai para R$ 183,4 Mi e LTV para 12,9%. |
| ATUAL (DATA ANÁLISE) | Cota R$ 54,60 (01/06/2026), P/VP 0,50, distribuição R$ 0,56/cota (competência abr/26, paga em 26/05). DY 12m 11,8%. PL R$ 1,28 bilhão, 11.073 cotistas. |