(ex-FEXC11; incorporou BTCR11 em nov/2022 — gestão BTG Pactual)
Segmento: Papel (CRI) — Híbrido IPCA+ predominante · Cotação R$ 9,0 · P/VP 0,892 · VP/cota R$ 10,09 · Patrimônio R$ 1,00 Bi · 214.866 cotistas · 31 ativos
O BTCI11 (BTG Pactual Crédito Imobiliário - Fundo de CRI - FII Responsabilidade Limitada) é um fundo imobiliário do segmento Papel (CRI) — Híbrido IPCA+ predominante. (ex-FEXC11; incorporou BTCR11 em nov/2022 — gestão BTG Pactual)
Empresta dinheiro ao mercado imobiliário via títulos de dívida e repassa os juros corrigidos pela inflação todo mês.
Esta página é a ficha do BTCI11 em 2026: o que o fundo é, no que investe, quanto cobra, quem administra e como chegou até aqui. Opinião, nota e recomendação ficam na análise; calendário e projeção de rendimento ficam em dividendos.
Gestão: BTG Pactual Gestora de Recursos.
A BTG Pactual Gestora de Recursos é o braço de asset do maior banco de investimentos da América Latina, com AuM superior a R$ 800 bilhões. No segmento de FIIs, gere um dos portfólios mais completos do mercado: papel (BTCI11, BTYU11, BTHF11, BTCR11 incorporado), tijolo logístico (BTLG11), renda urbana (BNFS11), FOFs e estruturados. Plataforma com equipe dedicada de originação, análise de crédito e monitoramento de CRIs.
O BTCI11 se beneficia da infraestrutura completa do BTG em análise de crédito, com controle de exposição por instituição e avaliação prévia da equipe de risco para todos os investimentos táticos. Contraponto: a coexistência de múltiplos FIIs de papel da casa (BTCI, BTYU, BTHF) cria potencial conflito de alocação entre os mandatos e exige monitoramento da independência decisória — 7,6% do PL do BTCI11 está em cotas de BTYU11 e BTHF11.
| Ativo | Localização | % do PL | Ocupação |
|---|---|---|---|
| cri-mrv-flex | — | 5,7% | — |
| cri-casa-shopping | — | 5,7% | — |
| cri-direcional-carteira | — | 5,0% | — |
| cri-airplane-s1 | — | 4,7% | — |
| cri-xplg | — | 4,7% | — |
| cri-emergent-cold | — | 4,4% | — |
| cri-airplane-s2 | — | 4,4% | — |
| cri-cd-rp-btlg | — | 3,5% | — |
| cri-dialogo | — | 3,5% | — |
| cri-gpa-ii | — | 2,9% | — |
| cri-conx | — | 2,5% | — |
| cri-jsl-s1 | — | 1,8% | — |
| cri-jsl-s2 | — | 1,8% | — |
| cri-socicam | — | 1,7% | — |
| cri-airport-town | — | 1,7% | — |
| cri-hbr | — | 1,6% | — |
| cri-carvalho-hosken | — | 1,5% | — |
| cri-superfrio | — | 1,4% | — |
| cri-gpa-i | — | 1,4% | — |
| cri-souza-cruz-s1 | — | 1,2% | — |
| cri-souza-cruz-s2 | — | 1,2% | — |
| cri-rede-duque-s1 | — | 1,1% | — |
| cri-rede-duque-s2 | — | 1,1% | — |
| cri-bossa-nova | — | 1,0% | — |
| cri-le-biscuit | — | 0,9% | — |
| cri-you-corp-s1 | — | 0,4% | — |
| cri-bb-mapfre | — | 0,3% | — |
| cri-residencial-bs | — | 0,1% | — |
| cri-visc | — | 3,8% | — |
| cri-gen-shoppings | — | 3,5% | — |
| cri-bem-brasil | — | 1,4% | — |
| cri-republica-libano | — | 0,4% | — |
| cri-helbor-2 | — | 0,1% | — |
| cri-gpa-iii | — | 0,0% | — |
| FII BTG Pactual Yield | — | 6,9% | — |
| FII Kinea Índices de Preços | — | 2,7% | — |
| FII XP Crédito Imobiliário | — | 2,1% | — |
| FII Valora CRI IPCA | — | 1,1% | — |
| FII Helia Recebíveis | — | 1,0% | — |
| FII BTG Pactual Hedge Fund | — | 0,7% | — |
HHI 0,0389 — baixa.
| Quebra | Participação |
|---|---|
| Por indexador | IPCA+ 96,1% · CDI+ 2,6% · IGPM 1,3% |
Desconto patrimonial de 9% em relação ao VP de R$ 10,16 (cota patrimonial abr/26). Historicamente, FIIs de papel BTG negociam entre 0,90-1,00x — patamar atual é próximo ao piso do histórico recente.
último fechamento R$ 9,0 · mínima histórica R$ 7,45 · máxima R$ 11,2 · valor patrimonial por cota R$ 10,09.
Volume médio diário (21 pregões) de r$ 2.400.000 · média de 12 meses de r$ 2.700.000.
Liquidez média. Posição de R$ 500 mil liquida em ~1 dia útil; R$ 1 milhão em ~2 dias. Adequada para varejo até posições médias; institucionais com >R$ 5 mi precisam fracionar
O BTCI11 completa em 2026 seus 18 anos de operação como um dos FIIs de papel mais longevos do mercado brasileiro. A incorporação do BTCR11 em 2022 e o split em 2023 ampliaram a base de cotistas (1,46 mi → 99,5 mi cotas) e a acessibilidade ao varejo. A fase atual é de normalização: o fundo distribuiu acima do que gerou no 2S/2025, forçando dois ajustes do DPS (R$ 0,100 → 0,095 → 0,093), mas a margem 12m voltou ao positivo (R$ 1,183 gerado vs R$ 1,160 distribuído por cota), o caixa recompôs para R$ 33,7 mi e o DPS subiu para R$ 0,095 na competência abr/26. A sustentação plena ainda se beneficia do ciclo de queda da Selic; o novo vetor de risco é a recuperação judicial da Le Biscuit (0,9% PL), o primeiro evento de crédito relevante da carteira em anos.
| Período | O que aconteceu |
|---|---|
| IPO COMO FEXC11 | Início das atividades em 19/05/2008 como FII BTG Pactual Fundo de CRI (FEXC11). Uma das primeiras estruturas de FII de papel no Brasil — pioneiro no segmento. |
| EXPANSÃO INICIAL | Após emissão, fundo atinge R$ 100 mi de PL com 1,46 mi de cotas. DPS pré-split na faixa de R$ 0,55-0,85/cota mensal. |
| INCORPORAÇÃO BTCR11 | Incorporação do BTG Pactual Crédito Imobiliário (BTCR11) — base de cotistas e ativos unificada. Renomeação para BTCI11. |
| DESDOBRAMENTO 1:10 | Split 1:10 aprovado. Cota de ~R$ 95 vira ~R$ 9,50. DPS pré-split de R$ 0,95 passa a R$ 0,106. |
| CICLO DE SELIC ALTA | Selic atinge 13,75% e depois 11,75% — pressão sobre P/VP dos FIIs de papel. BTCI11 reduz CDI e amplia IPCA+. Distribuição anual sobe de R$ 1,11/cota (2024) para R$ 1,16/cota (2025). |
| DPS NO TOPO (R$ 0,100) | Cinco meses consecutivos pagando R$ 0,100/cota (mai-set/2025) — DPS no maior patamar pós-split. Mas com payout > 100% já consumindo reserva acumulada. |
| AJUSTE DEFENSIVO DO DPS | Pressão de caixa força ajuste: DPS reduzido de R$ 0,100 para R$ 0,095 (out/25) e depois para R$ 0,093 (fev/26). Caixa atinge mínimo R$ 11,3 mi em dez/2025. |
| ATUAL — NORMALIZAÇÃO | Fundo com 34 CRIs + 9 FIIs de papel, PL R$ 1,01 Bi, 208 mil cotistas, 90,9% alocado em 31 operações. Caixa recompõe para R$ 33,7 mi; DRE 12m volta ao positivo e DPS sobe para R$ 0,095. Ponto de atenção: Le Biscuit (0,9% PL) em RJ. Copom cortou para 14,50% no fim de abr/26, mas IPCA acima da meta limita o otimismo sobre novos cortes. |