FII de Papel — carteira de CRIs de incorporação em recuperação, sem renda
Segmento: Papel — CRI High Yield (incorporação residencial) · Cotação R$ 16,51 · P/VP 0,1616 · VP/cota R$ 102,16 · Patrimônio R$ 494 Mi · 24.012 cotistas · 9 ativos
O CACR11 (Cartesia Recebíveis Imobiliários FII) é um fundo imobiliário do segmento Papel — CRI High Yield (incorporação residencial). FII de Papel — carteira de CRIs de incorporação em recuperação, sem renda
Fundo que empresta dinheiro a incorporadoras residenciais de alto risco, convertendo os juros recebidos em renda mensal ao cotista. Fique atento: os dividendos estão suspensos desde abril de 2026, a administradora renunciou e os projetos que garantem os empréstimos seguem travados.
Esta página é a ficha do CACR11 em 2026: o que o fundo é, no que investe, quanto cobra, quem administra e como chegou até aqui. Opinião, nota e recomendação ficam na análise; calendário e projeção de rendimento ficam em dividendos.
Gestão: Cartesia Investimentos e Gestão de Recursos.
A Cartesia Capital é gestora independente especializada em crédito estruturado imobiliário, com time de gestão contando com mais de 40 anos de experiência em mercado de crédito. O modelo de gestão ativa inclui centro de monitoramento proprietário conectado via Power BI aos servicers das operações, reuniões semanais, visitas presenciais e clientes ocultos nos stands de vendas, e monitoramento de carteira com servicer terceirizado independente em até 8 dias úteis (vs. 40 dias do mercado).
A gestora mantém alinhamento relevante: sócios e familiares figuram como cotistas de longo prazo do CACR11. A seletividade é rigorosa — das 769 operações analisadas desde o IPO, apenas ~37 foram investidas (4,8%) e 732 foram declinadas.
Mas o evento de 03/05/2026 colocou a tese de gestão ativa sob teste. O ciclo de mudança de incorporador (20 meses), a postergação repetida de lançamentos baianos, o atraso no Habite-se do Station (em curso desde fev/2026) e a abstenção de opinião nas DF 2025 mostram que o monitoramento ativo não substitui execução comercial e regulatória. O reposicionamento dos projetos para VGV de R$ 1 Bi (vs. R$ 476 mi original) foi reativo, não proativo.
Ver a análise da gestora Cartesia Investimentos e Gestão de Recursos →
Nove CRIs de incorporação: um em execução judicial, três nunca lançados e apenas dois com obra concluída ou adiantada
| Ativo | Localização | % do PL | Ocupação |
|---|---|---|---|
| cri-santo-andre | — | 25,7% | — |
| cri-amalfi-itaparica | — | 23,2% | — |
| cri-alto-lindoia | — | 13,8% | — |
| cri-savoie | — | 12,6% | — |
| cri-helvetia | — | 0,0% | — |
| cri-real-park | — | 8,5% | — |
| cri-mallorca | — | 2,3% | — |
| cri-monte-cristo | — | 2,0% | — |
| cri-station | — | 0,0% | — |
HHI 0,1919 — moderada.
| Quebra | Participação |
|---|---|
| Por estado | Nordeste (BA) 66,3% · Sudeste (SP) 13,9% · Sul (RS) 14,9% · Caixa (sem exposição geográfica) 5,0% |
| Por indexador | IPCA+ 100,0% |
A cota negocia a cerca de 14% do valor patrimonial declarado. A leitura automática seria "86% de desconto" — e ela é enganosa. O valor patrimonial de R$ 102,16 é a soma do que as construtoras devem ao fundo, marcada pelo saldo devedor dos CRIs. Só que o saldo cresce sozinho: como os juros e a correção pelo IPCA vêm sendo capitalizados em vez de pagos, o patrimônio subiu de R$ 74,73 (dez/25) para R$ 98,87 (jun/26) e para R$ 102,16 (jul/26) — mais 3,32% num único mês — enquanto o caixa do fundo despencava de R$ 36,6 milhões para R$ 29.677,54. Só de juros acruados que nunca passaram por caixa havia R$ 3,98 por cota em junho.
E agora existe uma medição. Em 13/08/2026 o fundo vendeu o CRI Helvetia por R$ 23,5 milhões — 38,6% dos R$ 60,9 milhões pelos quais ele estava na carteira. Foi a primeira vez que um ativo desta carteira encontrou preço de mercado, e o preço veio a pouco mais de um terço do declarado, num ativo que ao menos tinha obra em 76%. Desconto sobre um patrimônio que não vira dinheiro não é desconto.
último fechamento R$ 16,51 · mínima histórica R$ 12,90 · máxima R$ 108,50 · valor patrimonial por cota R$ 102,16.
Volume médio diário (21 pregões) de R$ 6.000.000 · média de 12 meses de R$ 1.700.000.
Liquidez paradoxalmente ALTA pós-evento — volume diário salta de R$ 1,7 Mi (média histórica) para R$ 6+ Mi com o pânico. Para posições até R$ 1 Mi, sair em 1 dia é viável. Para posições maiores (R$ 10 Mi+), 8 dias úteis em ritmo contínuo de venda. O risco real é movimento adicional de queda durante a saída, não falta de contrapartes
O CACR11 cresceu de R$ 100 na emissão inicial (out/2019) para máxima de R$ 106,99 (abr/2024), sustentando por três anos consecutivos distribuições entre R$ 1,30 e R$ 1,45. O ciclo de 2025 — movimento especulativo, mudança de incorporador na Bahia (20 meses), reprecificação de ativos pelo Daycoval e troca de administrador para BRL Trust — encerrou o período de previsibilidade. Em 03/05/2026, o que era pressão crônica virou crise aguda: caixa líquido em R$ 2,82 Mi não comportava mais a distribuição mensal de R$ 6 Mi com receitas dos lançamentos baianos travadas. A reavaliação contábil de dez/2025 recompôs o valor patrimonial, mas o caixa real só reaparece com vendas concretizadas — e isso depende de licenciamento regional (BA) + Habite-se municipal (SP) que estão fora do controle direto da gestora.
| Período | O que aconteceu |
|---|---|
| IPO | Constituição do Fundo (CNPJ 32.065.364/0001-46) e início de operações com foco em CRIs customizados de incorporação imobiliária. PL inicial de R$ 66,9 Mi com 668.732 cotas. |
| IFIX | Ingresso no IFIX consolida liquidez e visibilidade do fundo. Base de cotistas em 5.442. |
| TOPO | Cota atinge máxima histórica de R$ 106,99 (abr/2024) com DPS estabilizado em R$ 1,35-1,40 e DY 12m próximo de 16%. |
| PICO DPS | DPS atinge máxima de R$ 1,45/cota em jun/2025 com IPCA acruado elevado na carteira. |
| ESPECULAÇÃO | Forte volatilidade especulativa após notícias midiáticas sobre os ativos baianos (todas formalmente desmentidas pela gestora). Short selling acumula até 4,9% das cotas. Cancelamento da 7ª Emissão. |
| REPRECIFICAÇÃO -18,2% | Em 19/09/2025 o administrador Banco Daycoval reprecifica os CRIs Santo André, Amalfi, Savoie e Real Park. VP/cota cai de R$ 95,85 (jun/25) para R$ 76,58 (set/25). Gestora contesta metodologia e contrata Binswanger para avaliação independente. |
| NOVO ADM | BRL Trust DTVM assume administração em 02/12/2025 após aprovação em AGE de 24/11/2025. Reavaliação +25,68% no PL gera VP/cota de R$ 94,86 em mar/2026. |
| TENSÃO REGULATÓRIA | DF de 2025 publicada com abstenção de opinião do auditor RSM (não recebeu DF de transferência do Daycoval até 31/03). Matéria do Valor Investe (08/04) levanta dúvidas sobre fluxo de caixa. Gestora responde com nota de esclarecimento à B3/CVM em 10/04 (ID 1158463). |
| DIVIDENDO ZERO | Em 03/05/2026 (domingo), BRL Trust + Cartesia anunciam suspensão integral do DPS de abril (R$ 1,24/cota retidos). Cota desaba 57,6% em 5 pregões (R$ 81,33 → R$ 34,50 em 07/05). Justificativa cita atrasos em 4 projetos-chave (3 BA + Station SP) e cenário macro adverso. |
| COMUNICADO | Cartesia/BRL Trust publicam Comunicado ao Mercado (ID 1199527) detalhando racional da suspensão de dividendos e expectativas para 2S2026. Novidades: (a) Station Habite-se concedido em 27/04 — registro para amortização do CRI iniciado; (b) CRI Helvetia: prazo 22/05/2026 para pagamento integral do saldo ou vencimento antecipado; (c) plano detalhado dos 4 pré-lançamentos (Real Park, Savoie, Viva, San |