(Castello Branco Office Park - Fundo de Investimento Imobiliário - Responsabilidade Limitada — mono-ativo: 50% do Edifício Jatobá em Alphaville/Barueri-SP)
Segmento: Tijolo — Lajes Corporativas (Escritórios) · Cotação R$ 29,4 · P/VP 0,408 · VP/cota R$ 72,06 · Patrimônio R$ 102 Mi · 1.963 cotistas · 1 ativos
O CBOP11 (Castello Branco Office Park FII) é um fundo imobiliário do segmento Tijolo — Lajes Corporativas (Escritórios). (Castello Branco Office Park - Fundo de Investimento Imobiliário - Responsabilidade Limitada — mono-ativo: 50% do Edifício Jatobá em Alphaville/Barueri-SP)
P/VP 0,45 e DPS R$ 0,16 incorporam a recuperação parcial — tese é apostar na continuidade da reocupação sem perder a Azul (49% da receita)
Esta página é a ficha do CBOP11 em 2026: o que o fundo é, no que investe, quanto cobra, quem administra e como chegou até aqui. Opinião, nota e recomendação ficam na análise; calendário e projeção de rendimento ficam em dividendos.
Gestão: Pátria Investimentos.
A Pátria Investimentos é a maior gestora independente de FIIs do Brasil, com mais de 37 anos de atuação em ativos alternativos, presença em 4 continentes, R$ 38 bilhões sob gestão em Real Estate e mais de R$ 309 bilhões sob gestão total. Opera mais de 30 FIIs listados na B3. Assumiu a gestão do CBOP11 em julho de 2024, após a aquisição da plataforma de FIIs do Credit Suisse Hedging-Griffo (CSHG).
A administração e escrituração ficam com o Banco Genial S.A., e a auditoria com a Grant Thornton. A qualidade do gestor é o principal ponto positivo da estrutura — equipe robusta de Real Estate atuando num ativo difícil. O desafio é alheio à competência da gestora: um imóvel único em uma região (Alphaville) com fundamentos de demanda fracos. A Pátria tem feito o trabalho de reocupação (vacância de 56% para 23%), mas o teto de valorização é limitado pelo mercado local.
| Ativo | Localização | % do PL | Ocupação |
|---|---|---|---|
| Edifício Jatobá (50% da fração ideal) | Av. Marcos Penteado de Ulhôa Rodrigues, 939 — Tamboré, Barueri-SP (complexo Cast | 98,8% | 0,768% |
| Quebra | Participação |
|---|---|
| Por estado | Sudeste (SP — Alphaville/Barueri) 100,0% |
| Por indexador | IPCA 96,9% · IGP-M 3,0% |
Cotação de R$ 32,65 (01/06/2026) frente ao VP/cota de R$ 72,25 (mar/2026). Desconto de 55% — um dos maiores entre FIIs de lajes corporativas. Reflete: (i) estrutura mono-ativo; (ii) 49% da receita na Azul; (iii) liquidez ínfima; (iv) vacância residual de 23,2% num mercado de Alphaville fraco.
último fechamento R$ 29,4 · mínima histórica R$ 20,52 · máxima R$ 99,9 · valor patrimonial por cota R$ 72,06.
Para liquidar R$ 100 mil sem afetar o preço (limite 20% do ADTV/dia), seriam necessários ~42 dias úteis — liquidez crítica. Mesmo posições pequenas (R$ 20-30 mil) demandam dias de paciência para sair sem derrubar a cota.
O CBOP11 é uma história de longa travessia: nasceu em 2012 como um fundo de uma única laje de escritórios em Alphaville e atravessou a pandemia com vacância que chegou a 55,8% em 2024, derrubando a cota de R$ 99,90 (2020) para R$ 20,52 (fev/2025). A entrada da Pátria na gestão (jul/2024, herdando a carteira ex-CSHG) marcou o início de um turnaround concreto: a vacância recuou para 23,2%, o imóvel foi reavaliado para cima (+R$ 6,9 Mi) e o fundo voltou ao lucro (R$ 9,27 Mi em 2025).
O patamar de distribuição subiu de R$ 0,10 para R$ 0,16/cota com o fim das carências. Mas o teste decisivo continua à frente: reduzir a vacância residual em um mercado de Alphaville fraco e não perder a Azul (49% da receita). Enquanto isso, a cota a P/VP 0,45 oferece desconto profundo para quem aposta na continuidade da recuperação.
| Período | O que aconteceu |
|---|---|
| CONSTITUIÇÃO E IPO | Fundo constituído em 17/12/2012 para investir em 50% das unidades da Torre Jatobá, no complexo Castello Branco Office Park (Barueri-SP). Distribuição da 1ª emissão de 141.500 cotas encerrada em 12/12/2012 com esforços restritos. |
| INÍCIO DE NEGOCIAÇÃO EM BOLSA | Cotas passam a ser negociadas na B3 sob o ticker CBOP11 (base 100 desde 16/04/2014 nos gráficos de performance). Posteriormente as cotas foram desdobradas, totalizando 1.415.000 cotas em circulação. |
| PANDEMIA E DISPARADA DA VACÂNCIA | Com o home office e a fraca demanda por escritórios em Alphaville, a vacância do Edifício Jatobá disparou. A cota, que chegou a R$ 99,90 em jan/2020, despencou. O fundo passou a distribuir rendimentos baixos (R$ 0,10/cota) por anos. |
| PÁTRIA ASSUME A GESTÃO | A Pátria Investimentos assume a gestão do CBOP11 após adquirir a plataforma de FIIs do Credit Suisse Hedging-Griffo (CSHG). Início de um trabalho mais ativo de reocupação do prédio. |
| VACÂNCIA NO PICO (55,8%) | O ano de 2024 fecha com vacância física de 55,8% após a saída da Armac. O fundo registra prejuízo contábil de R$ 4,6 Mi no exercício (ajuste negativo de valor justo de R$ 6,2 Mi). Cota chega à mínima de R$ 20,52 em fev/2025. |
| INÍCIO DO TURNAROUND | Locações assinadas em dez/2024 (expansão da Azul + locação de 2 andares) reduzem a vacância para 41,6% em jan/2025. A gestão sinaliza no Informe Anual ajuste do patamar de distribuição ainda no 1º semestre, após o fim das carências. |
| REAVALIAÇÃO POSITIVA + LUCRO | Ao longo de 2025 a vacância recua para 23,2%. A reavaliação do imóvel a valor justo soma +R$ 6,9 Mi e o fundo reverte o prejuízo, registrando lucro de R$ 9,27 Mi no exercício. Distribuição total de R$ 2,264 Mi no ano (resultado caixa de R$ 2,335 Mi). |
| DISTRIBUIÇÃO EXTRAORDINÁRIA | Em dez/2025 o fundo distribui R$ 0,50/cota extraordinários (além do regular de R$ 0,106), liberando excedente de caixa acumulado durante o período de carências. |
| DPS SOBE PARA R$ 0,16 | Com o fim das carências e a normalização das receitas, a gestão eleva a distribuição mensal de R$ 0,10 para R$ 0,16/cota a partir de jan/2026, mantida nos meses seguintes. A gestão projeta manter esse patamar ao longo do 1º semestre. |
| ATUAL (DATA ANÁLISE) | Cota a R$ 32,65 (01/06/2026), P/VP 0,45. Distribuição de R$ 0,16/cota (ref. maio) com pagamento em 15/06/2026. Vacância 23,2%, WALE 6,4 anos, sem alavancagem. Em 22/05 houve alteração formal de regulamento (transparência de taxas ANBIMA). |