Recomendação: NEUTRO COM RISCO ALTO · Nota 4,7/10
O CBOP11 é um FII de tijolo mono-ativo que detém 50% do Edifício Jatobá, uma laje corporativa de 16.739 m² no complexo Castello Branco Office Park, em Alphaville/Barueri-SP. Sob gestão da Pátria Investimentos (que assumiu a carteira ex-CSHG em jul/2024) e administração do Banco Genial, o fundo fechou abril/2026 com PL de R$ 102,2 Mi, VP/cota de R$ 72,25 e 2.038 cotistas. Em 01/06/2026 a cota negociava a R$ 32,65, P/VP de 0,45 — desconto de 55% sobre o valor patrimonial.
A tese é de turnaround operacional: a vacância despencou de 55,8% (dez/2024) para 23,2% com a expansão da Azul e novas locações, e a reavaliação do imóvel a valor justo somou +R$ 6,9 Mi em 2025 (lucro de R$ 9,27 Mi no exercício, revertendo prejuízo de R$ 4,6 Mi em 2024). Com o fim das carências, a gestão elevou a distribuição de R$ 0,10 para R$ 0,16/cota e projeta manter esse patamar no 1º semestre. Os riscos, porém, são estruturais: imóvel único, 49% da receita na Azul, liquidez muito baixa (ADTV ~R$ 12 mil/dia) e mercado de escritórios de Alphaville historicamente fraco frente a São Paulo. Recomendação: MANTER — fundo para investidor que aceite o binômio desconto profundo + risco de concentração e aposte na continuidade da reocupação.
A tese do CBOP11 hoje gira em torno de três pilares: (i) desconto patrimonial extremo — cota a P/VP 0,45, 55% abaixo do VP de R$ 72,25, um dos maiores descontos entre lajes corporativas; (ii) turnaround operacional em curso — vacância de 55,8% para 23,2%, reavaliação positiva e DPS elevado de R$ 0,10 para R$ 0,16; e (iii) gestão de qualidade (Pátria) com proteção de receita majoritariamente em IPCA.
O contraponto é estrutural e pesado: mono-ativo (um único prédio em Alphaville), 49% da receita na Azul, liquidez ínfima (ADTV ~R$ 12 mil/dia), base de cotistas encolhendo e um mercado regional historicamente fraco. O CBOP11 não é um fundo de renda estável e previsível: é uma aposta de valor (deep value) em que o investidor compra um ativo descontado contando que a Pátria continue reocupando o prédio e segurando os locais-chave. Funciona como posição pequena e tática, jamais como pilar de uma carteira de renda.
O CBOP11 (Castello Branco Office Park FII) encerra abril/2026 com PL de R$ 102,2 milhões, 2.010 cotistas, VP/cota de R$ 72,25 e um único ativo: 50% do Edifício Jatobá, laje corporativa de 16.739 m² em Alphaville/Barueri-SP. Sob gestão da Pátria (que assumiu a carteira ex-CSHG em jul/2024) e administração do Banco Genial, o fundo passou por um turnaround operacional concreto — a vacância caiu de 55,8% (dez/2024) para 23,2%, o imóvel foi reavaliado para cima em R$ 6,9 milhões e o exercício de 2025 fechou com lucro de R$ 9,27 milhões, revertendo o prejuízo de R$ 4,6 milhões de 2024. Com o fim das carências, a distribuição mensal subiu de R$ 0,10 para R$ 0,16/cota, mantida desde janeiro de 2026.
Os riscos, porém, são estruturais e difíceis de ignorar. Primeiro, é um fundo mono-ativo: todo o patrimônio e a receita dependem de um único prédio (98,8% do PL), sem qualquer diluição geográfica. Segundo, a Azul concentra 49% da receita — uma companhia aérea com histórico de reestruturação no setor cujo eventual recuo de área reverteria boa parte do ganho de ocupação. Terceiro, a liquidez é crítica: ADTV de ~R$ 12 mil/dia, com pregões de volume zero e base de cotistas em queda (de 2.336 para 2.010 em 12 meses). Quarto, o mercado de escritórios de Alphaville segue fraco frente a São Paulo — a própria gestão admite comercialização 'sem resultados expressivos' —, o que torna incerta a redução da vacância residual de 23,2%. E o DPS de R$ 0,16 roda acima do resultado caixa recorrente (R$ 0,13-0,15/cota), sendo complementado pela reserva acumulada.
Olhando para frente, a tese do CBOP11 é de deep value com viés de turnaround: a cota a R$ 32,65 negocia a P/VP 0,45 (desconto de 55% sobre o VP), um dos maiores entre lajes corporativas, com a maior parte da receita protegida por IPCA e WALE de 6,4 anos. A assimetria é clara nos números: capitalizando apenas o fluxo de aluguel atual, o fundo valeria cerca de R$ 20/cota; valorizando o imóvel reocupado a um P/VP de pares com haircut, valeria cerca de R$ 45. A cota está no meio do caminho. Para o investidor, comprar CBOP11 é apostar que a Pátria continua reocupando o prédio e segura a Azul — com upside relevante se conseguir, e risco real de DPS menor e cota estagnada se a vacância travar. É posição tática e pequena, jamais pilar de uma carteira de renda.
Recomendação atual: NEUTRO COM RISCO ALTO. Nota 4,7/10. O CBOP11 é um FII de tijolo mono-ativo que detém 50% do Edifício Jatobá, uma laje corporativa de 16.739 m² no complexo Castello Branco Office Park, em Alphaville/Barueri-SP. Sob gestão da Pátria Investimentos (que assumiu a carteira ex-CSHG em jul/2024) e administração do Banco…
Nossa leitura atual do CBOP11 é “NEUTRO COM RISCO ALTO”. Nota 4,7/10. Avalie conforme seu perfil de risco e os pontos de atenção listados acima.
Os principais pontos de atenção do Castello Branco Office Park FII incluem: Mono-ativo — todo o fundo é meia laje em Alphaville; Azul concentra 49% da receita contratada; Vacância ainda elevada (23,2%) em mercado fraco; Liquidez ínfima — ADTV de ~R$ 12 mil/dia.
O CBOP11 é indicado para: Investidores que buscam deep value e aceitam comprar um mono-ativo descontado (P/VP 0,45) apostando na continuidade do turnaround Perfis que toleram concentração extrema (1 imóvel, 1 locatário com 49% da receita) e liquidez muito baixa em troca do desconto Quem quer exposição tática a lajes corporativas em recuperação com proteção…