Recomendação: NEUTRO COM RISCO ALTO · Nota 5,2/10
O CEOC11 é um FII de lajes corporativas mono-imóvel e mono-inquilino, dono de 7,5 andares (≈11.942 m² BOMA) da Torre South do empreendimento CEO Corporate Executive Offices, na Barra da Tijuca/RJ, 100% locados para a TIM S.A. em contrato atípico de 180 meses (08/2015 a 07/2030). A combinação de cota a R$ 41,61 (P/VP 0,61), DY 12m de 13,45% e fluxo contratado e previsível por mais ~4 anos cria uma tese de valor com renda acima da média do segmento de escritórios.
O contraponto é estrutural e binário: 100% da receita depende de um único contrato com a TIM, o fundo já passou por três renegociações sucessivas para baixo (2020, 2023 e o 4º Aditamento de out/2025), tem liquidez baixíssima (~R$ 38-43 mil/dia) e está exposto ao mercado de escritórios da Barra, periférico no eixo corporativo premium. O 4º Aditamento fixou o aluguel em R$ 84,18/m² (efetivo R$ 79,18/m² até jan/2027) e proibiu nova revisão por 3 anos — estabiliza o curto prazo, mas trava o upside. Veredicto: NEUTRO COM RISCO ALTO. O yield generoso compensa parte do risco, mas o investidor compra essencialmente um único aluguel da TIM que vence em jul/2030, com desfecho binário na renovação.
O CEOC11 é uma tese de valor com risco binário e prazo determinado: o investidor compra a cota a R$ 40,26 contra um VP de R$ 68,17 (38% de desconto), com fluxo de caixa contratado e previsível por mais ~4 anos. O DY de 13,80% a.a. está entre os mais altos do segmento de escritórios e remunera bem o risco contratual — especialmente porque o 4º Aditamento estabilizou as condições e proibiu nova revisão por 3 anos.
O outro lado é o risco material de não-renovação em jul/2030: caso a TIM desocupe o ativo, o fundo passaria a sofrer com a vacância elevada típica da Barra da Tijuca e demandaria forte esforço de relocação fragmentada (60 unidades). É um caso para investidor com horizonte longo, tolerância a concentração total e disposição a aceitar baixa liquidez ao reposicionar a carteira.
O FII CEO Cyrela Commercial Properties (CEOC11) é um caso clássico de fundo mono-imóvel/mono-inquilino: detentor de 7,5 andares (60 unidades, ≈11.942 m² BOMA) da Torre South do CEO Corporate na Barra da Tijuca/RJ, 100% locados para a TIM S.A. em contrato atípico vigente desde agosto/2015 com vencimento em julho/2030. A receita do fundo é integralmente dependente desse único contrato. Em mar/2026, o fundo tinha 3.637 cotistas, PL de R$ 124,30 milhões, VP/cota de R$ 68,46 e ocupação de 100%. O lucro líquido do exercício de 2025 foi de R$ 9,59 milhões (R$ 5,28/cota), conforme as Demonstrações Financeiras auditadas pela PwC.
Do ponto de vista técnico, a cota negocia a R$ 40,26 (P/VP 0,59), com 38% de desconto sobre o VP. O DY de 13,80% a.a. é elevado para o segmento de escritórios e reflete o prêmio de risco exigido pelo mercado. As Demonstrações Financeiras auditadas apresentam a propriedade a valor justo de R$ 120,7 milhões (imóvel acabado R$ 161,3 Mi menos ajuste de avaliação de R$ 40,6 Mi), com variação de apenas +0,6% no exercício — afastando a leitura de uma desvalorização abrupta do ativo. O 4º Aditamento de outubro/2025 fixou o aluguel em R$ 84,18/m² (efetivo R$ 79,18/m² até janeiro/2027) e renunciou à revisão por 3 anos, estabilizando o curto prazo mas travando o upside e comprimindo o DPS para R$ 0,42-0,43 em 2026.
Olhando para frente, o caminho do CEOC11 é estruturalmente binário. No curto e médio prazo, a renda é contratada e previsível, com vetor positivo em fevereiro/2027 (volta do aluguel integral de R$ 84,18/m²) e proteção parcial via cláusula de penalidade de rescisão (devolução de descontos atualizados). No longo prazo, tudo depende do que ocorrerá em julho/2030: a renovação não é garantida, o histórico de três renegociações para baixo (2020, 2023, 2025) sinaliza poder de barganha do inquilino, e o mercado de escritórios da Barra da Tijuca segue com vacância elevada. Em caso de não-renovação, o fundo enfrentaria vacância significativa e o desafio de relocar 60 unidades fragmentadas em uma região de demanda corporativa fraca. Para o investidor, o CEOC11 é uma aposta de valor com yield generoso e prazo determinado — válida apenas para pequena parcela da carteira e para quem aceita a concentração e o risco binário.
Recomendação atual: NEUTRO COM RISCO ALTO. Nota 5,2/10. O CEOC11 é um FII de lajes corporativas mono-imóvel e mono-inquilino , dono de 7,5 andares (≈11.942 m² BOMA) da Torre South do empreendimento CEO Corporate Executive Offices, na Barra da Tijuca/RJ, 100% locados para a TIM S.A. em contrato atípico de 180 meses (08/2015 a…
Nossa leitura atual do CEOC11 é “NEUTRO COM RISCO ALTO”. Nota 5,2/10. Avalie conforme seu perfil de risco e os pontos de atenção listados acima.
Os principais pontos de atenção do FII CEO Cyrela Commercial Properties incluem: Concentração extrema — mono-imóvel e mono-inquilino; Risco binário de não-renovação em jul/2030; Histórico de três revisões para baixo do aluguel; Renúncia formal à revisão por 3 anos limita upside.
O CEOC11 é indicado para: Investidores buscando yield elevado com fluxo contratado de curto/médio prazo (até 2030) e isenção de IR para PF Perfis com alta tolerância a concentração em mono-inquilino e ao segmento de escritórios Investidores de valor que apostam no P/VP 0,61 e em eventual repricing caso a renovação com a TIM se encaminhe favoravelmente