(FII CEO CCP — mono-imóvel/mono-inquilino, 100% locado para a TIM)
Segmento: Lajes Corporativas (Mono-imóvel / Mono-inquilino) · Cotação R$ 40,0 · P/VP 0,5845 · VP/cota R$ 68,44 · Patrimônio R$ 124 Mi · 3.596 cotistas · 1 ativos
O CEOC11 (FII CEO Cyrela Commercial Properties) é um fundo imobiliário do segmento Lajes Corporativas (Mono-imóvel / Mono-inquilino). (FII CEO CCP — mono-imóvel/mono-inquilino, 100% locado para a TIM)
DY 13,45% e P/VP 0,61 incorporam o risco — tese é renda contratada da TIM até 2030 com desfecho binário na renovação
Esta página é a ficha do CEOC11 em 2026: o que o fundo é, no que investe, quanto cobra, quem administra e como chegou até aqui. Opinião, nota e recomendação ficam na análise; calendário e projeção de rendimento ficam em dividendos.
Gestão: BTG Pactual (Administrador) | Cyrela Commercial Properties (Consultor).
O fundo opera com estrutura tripartite: BTG Pactual Serviços Financeiros DTVM como administrador (uma das maiores fiduciárias do país), Cyrela Commercial Properties (CCP) como consultora especializada — originadora do empreendimento, que dá nome ao fundo — e Cushman & Wakefield na gerência predial. A auditoria é da PricewaterhouseCoopers (PwC).
O modelo é de gestão passiva (Anbima Renda Gestão Passiva): o fundo nasceu com emissão única em 2012, possui um só ativo e não tem track record de novas aquisições ou diversificação. A atuação da administração se resume a manter o ativo locado e administrar o relacionamento contratual com a TIM — papel que tem sido exercido com governança institucional sólida, mas que não muda a natureza estruturalmente engessada do fundo.
Ver a análise da gestora BTG Pactual (Administrador) | Cyrela Commercial Properties (Consultor) →
Cotação de R$ 41,61 (01/06/2026) frente ao VP/cota de R$ 68,17 (mar/2026). Desconto de ~39% — relevante para o segmento de lajes corporativas. Reflete: (i) concentração total em mono-imóvel/mono-inquilino; (ii) risco binário de renovação em jul/2030; (iii) liquidez baixa; (iv) histórico de revisões para baixo do aluguel.
último fechamento R$ 40,0 · mínima histórica R$ 36,97 · máxima R$ 100,5 · valor patrimonial por cota R$ 68,44.
Para liquidar posição de R$ 100 mil sem afetar o preço (limite 20% do ADTV/dia), são necessários ~13 dias úteis. Posição de R$ 500 mil seria inviável sem pressionar a cota.
Desde o IPO em 2012 a R$ 100/cota, o CEOC11 passou por três renegociações sucessivas para baixo do contrato com a TIM (2020, 2023 e o 4º Aditamento de out/2025), refletindo a deterioração estrutural do mercado de escritórios da Barra da Tijuca e a posição negociadora favorável ao inquilino único. A cota acumula desvalorização de aproximadamente -58% ante o IPO (R$ 100 → R$ 41,61), enquanto os rendimentos mensais recuaram dos patamares mais altos do histórico para os atuais R$ 0,42-0,51/cota.
O 4º Aditamento estabilizou o cenário operacional até jan/2027 (efetivo R$ 79,18/m²) e proibiu revisões por 3 anos, mas o desafio estrutural permanece intacto: a definição sobre o futuro pós-jul/2030. O fundo é, essencialmente, uma posição de renda contratada com horizonte determinado e desfecho binário.
| Período | O que aconteceu |
|---|---|
| CONSTITUIÇÃO / IPO | Fundo constituído com início em 07/11/2012, emissão única de 1.815.696 cotas a R$ 100/cota. Aquisição de 7,5 andares (60 unidades) do CEO South Corporate na Barra da Tijuca/RJ, empreendimento da então Cyrela Commercial Properties (CCP). |
| CONTRATO TIM (180 MESES) | Assinatura do contrato atípico de locação com a TIM Celular S.A. por 180 meses (15 anos), com vencimento em 31/07/2030. Toda a área passa a ser ocupada pela TIM. |
| 1ª REVISIONAL | Acordo comercial reduzindo o aluguel e estabelecendo descontos escalonados, sem reajuste no período. Primeiro sinal da pressão do mercado de escritórios da Barra sobre a receita. |
| 2ª REVISIONAL (FATO RELEVANTE) | Acordo de 11/08/2023 com descontos escalonados: receita estimada por cota cai de R$ 0,2168 (ago/23-jul/24) para R$ 0,1839 (ago/24-jul/25) e R$ 0,1510 a partir de ago/25. Sem reajuste até jul/2025; IPCA (data-base ago/24) volta a incidir a partir de ago/2025. |
| 4º ADITAMENTO | Em 13/10/2025, 4º Aditamento (efeito retroativo a 01/08/2025): aluguel de R$ 84,18/m² sobre 11.941,99 m² BOMA (≈ R$ 1.005.280/mês), com desconto temporário de R$ 5,00/m² (efetivo R$ 79,18/m²) até jan/2027 condicionado à pontualidade. Após fev/2027, volta a R$ 84,18/m². |
| ATUAL (DATA ANÁLISE) | Cota R$ 41,61 (01/06/2026), P/VP 0,61, distribuição R$ 0,43/cota (competência abr/26, paga em 15/05/2026). DY 12m 13,45%. Ocupação 100%, contrato em vigor com ~4 anos restantes. |