(anteriormente FII Cenesp — BTG Pactual)
Segmento: Escritórios (Lajes Corporativas) · Cotação R$ 1,38 · P/VP 0,216 · VP/cota R$ 6,39 · Patrimônio R$ 218 Mi · 73.704 cotistas · 1 ativos
O CNES11 (Cenesp Fundo de Investimento Imobiliário Responsabilidade Limitada) é um fundo imobiliário do segmento Escritórios (Lajes Corporativas). (anteriormente FII Cenesp — BTG Pactual)
Dono de 21 andares no complexo CENESP, edifício corporativo da zona sul de São Paulo, alugados a empresas que precisam de lajes inteiras. Fique atento: mais da metade dos andares está desocupada e um locatário importante confirmou saída em 2026, o que deve reduzir ainda mais os rendimentos.
Esta página é a ficha do CNES11 em 2026: o que o fundo é, no que investe, quanto cobra, quem administra e como chegou até aqui. Opinião, nota e recomendação ficam na análise; calendário e projeção de rendimento ficam em dividendos.
Gestão: BTG Pactual Gestora de Recursos.
A gestão é feita pela BTG Pactual Gestora de Recursos, com administração pela BTG Pactual Serviços Financeiros (DTVM). O grupo é uma das maiores plataformas de gestão de FIIs do país. No caso específico do CNES11, a gestão enfrenta um desafio estrutural: recolocar áreas em um complexo corporativo com localização (zona sul, fora dos eixos premium) e idade (1977) desfavoráveis, em ambiente macro adverso (Selic 14,5%). A qualidade do operador não compensa, no curto prazo, os problemas fundamentais do imóvel — e a transparência sobre cronograma+metragem do FR 18/05/26 foi limitada.
Monoativo — 21 andares do complexo CENESP (zona sul SP, 1977). Vacância 59,4%, inadimplência 41,9%. FR 18/05/26 anuncia novo impacto.
| Ativo | Localização | % do PL | Ocupação |
|---|---|---|---|
| Edifício Cenesp (21 andares - 31% do empreendimento) | Av. Maria Coelho Aguiar, 215 — Jardim São Luís, São Paulo/SP, CEP 05805-000 | 31,0% | 0,406% |
| Cotas de FII (alocação tática) | — | 6,1% | — |
HHI 0,5835 — muito_alta.
| Quebra | Participação |
|---|---|
| Por estado | Sudeste (SP - Zona Sul) 100,0% |
| Por indexador | IGP-M 70,0% · IPCA 30,0% |
O fundo negocia com 75% de desconto sobre o valor patrimonial. Esse gap reflete: (a) capacidade incerta de recolocação da vacância de 59,4% + inadimplência 41,9%; (b) ajuste -14,9% no valor justo em 2025 e expectativa de novo ajuste em 2026; (c) FR 18/05/26 anunciando perda de ~22% da receita; (d) liquidez baixíssima do ativo em eventual desinvestimento. P/VPs abaixo de 0,30 são sinais de ativos em situação operacional grave.
último fechamento R$ 1,38 · mínima histórica R$ 1,04 · máxima R$ 7,33 · valor patrimonial por cota R$ 6,39.
Volume médio diário (21 pregões) de r$ 117.000 · média de 12 meses de r$ 198.000.
Liquidez baixíssima. Posição de R$ 100 mil leva ~4 dias úteis para sair sem mover preço; R$ 500 mil é praticamente inviável. Volume médio de R$ 117 mil/dia limita drasticamente o tamanho da posição
Desde seu início em 2011, o CNES11 viveu a transformação do mercado corporativo paulistano. O complexo CENESP, pioneiro em 'Intelligent Building' quando inaugurado em 1977, sofreu com o deslocamento da demanda corporativa para os eixos Faria Lima, Vila Olímpia e Chucri Zaidan. O desdobramento de 2024 ampliou a base de cotistas, mas a cotação seguiu em forte desvalorização. A vacância crônica (59,4%), a inadimplência sobre o saldo a receber de 41,9%, os prejuízos contábeis recorrentes e as desvalorizações sucessivas a valor justo (-R$ 35,8 Mi em 2025) fazem do fundo um caso emblemático de risco em FIIs monoativos de escritórios secundários. O FR 18/05/2026 reforça o ciclo desfavorável.
| Período | O que aconteceu |
|---|---|
| INÍCIO | Início das atividades do Fundo com foco em lajes corporativas do complexo CENESP em São Paulo. |
| LEED GOLD | O complexo CENESP conquista a Certificação LEED V4.1 O+M em nível Gold, reconhecendo trabalho de reposicionamento ambiental. |
| DESDOBRAMENTO | Fundo realizou desdobramento de cotas na razão de 1:11,5740, ampliando base de cotistas e acessibilidade da cota. |
| SAÍDA DE LOCATÁRIO (BLOCO F) | Administradora recebe notificação de rescisão de contratos referentes a 1,5 andar no Bloco F, reforçando cenário de vacância elevada. |
| BALANÇO 2025 | EY audita as Demonstrações 2025 (publicadas 30/mar/2026): prejuízo R$ 33,58 Mi, ajuste a valor justo -R$ 35,8 Mi, VP/cota cai de R$ 7,57 → R$ 6,40. |
| FATO RELEVANTE — SAÍDA DO FINANCEIRO | FR de 18/05/2026 (ID 1197958) informa desocupação parcial pelo locatário do setor financeiro nas áreas do 7º e 8º andares do Bloco B do CENESP. Impacto estimado pela gestora: ~22% sobre a receita contratada. |